提质增效，业务规模稳健发展

│ 华润万象生活(01209) - 提质增效，业务规模稳健发展 事件： 8月30日公司发布2023年半年报，实现营业收入67.93亿元，同比增加28.7%； 公司股东应占溢利14.02亿元，同比增长36.5%；股东应占每股盈利0.614元； 董事会决议宣派中期股息每股0.243港元。 物管业务规模增长稳健 2023年上半年公司住宅物业管理服务实现营收44.84亿元，同比增长33.7%，物管业务综合收缴率达83.0%。其中，基础物管业务收入34.50亿元，同比增长44.8%，占总收入50.8%；开发商增值服务收入4.07亿元，同比下降1.0%；社区增值服务收入6.27亿元，同比增长11.8%。截至上半年末，公司在管住宅及其他非商业物业项目1605个，较去年同期新增288个，在管总建筑面积达 3.13亿万平方米，同比增加0.69亿平方米。 商业板块保持行业领先 2023年上半年公司商业运营管理及物业管理收入23.09亿元，同比增长20.1%。其中购物中心收入14.10亿元，同比增长20.2%，占总收入20.8%；写字楼收入约9亿，同比增长19.8%。截至上半年末，公司在营购物中心85座，上半年 新开业购物中心3座，首个第三方重奢项目兰州万象城落地，在营重奢万象城 增至12座，新签约商业轻资产外拓项目7个。上半年内公司在营购物中心零售额841亿元，同比增长41.0%，业主端租金收入105亿元，同比增长52.1%。截至上半年，公司为26个写字楼提供商业运营服务，为156个写字楼提供物管服务，在营写字楼出租率提升至83.8%。 提质增效，费用率下降 2023年上半年公司毛利率为33.2%，同比增长1.5个百分点。其中，住宅物管服务毛利率20.1%，同比下降0.9个百分点，主要由于增值服务收入占比下降。商业运营及物业服务毛利率58.5%，同比增长8.2个百分点。上半年公司销售、一般及行政开支费用率下降1.1个百分点到8.0%，公司归母净利率提升至20.6%。 盈利预测、估值与评级 我们预计公司2023-25年收入分别为154、204、272亿元，对应增速分别为 27.9%、32.6%、33.3%，EPS分别为1.08、1.44、1.85元,3年CAGR为24.0%。 鉴于优质商管稀缺性及公司行业领先地位，参照可比公司估值，我们给予公司24年30倍PE，目标价49.68港元（1港元=0.9人民币）。维持“买入”评级。风险提示：收并购整合风险，母公司延迟交付，房地产基本面超预期下行 证券研究报告 2023年08月31日 行业：房地产/房地产服务 投资评级：买入（维持） 当前价格：34.35港元 目标价格：49.68港元 基本数据 总股本/流通股本(百万股)2,282.50/2,282.50 流通市值(百万港元)78,403.88 每股净资产(港元)7.10 资产负债率(%)43.13 一年内最高/最低(港元)47.10/22.25 股价相对走势 华润万象生活 恒生指数 40% 13% -13% -40% 2022/82022/122023/42023/8 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 公司报告 港股 公司半年报点评 财务数据和估值 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 8,875 12,016 15,373 20,384 27,172 增长率（%） 30.93 35.39 27.93 32.60 33.30 EBITDA（百万元） 2,534 3,228 4,086 5,182 6,416 归母净利润（百万元） 1,725 2,206 2,467 3,287 4,213 增长率（%） 110.95 27.90 11.84 33.23 28.15 EPS（元/股） 0.76 0.97 1.08 1.44 1.85 市盈率（P/E） 44.67 35.00 31.44 23.58 18.35 市净率（P/B） 5.58 5.42 4.98 4.48 3.97 EV/EBITDA -4.83 -3.55 5.07 9.99 12.75 相关报告 数据来源：公司公告、iFinD，国联证券研究所预测；股价为2023年08月30日收盘价 公司报告│港股-公司半年报点评 财务预测摘要资产负债表 利润表 单位:百万元 2021 2022 2023E 2024E 2025E 单位:百万元 2021 2022 2023E 2024E 2025E 货币资金 13,927 12,723 15,897 20,324 25,997 营业收入 8,875 12,016 15,373 20,384 27,172 应收账款+票据 1,043 1,558 1,888 2,503 3,337 营业成本 6,117 8,405 10,859 14,236 19,059 预付账款 923 1,410 1,728 2,292 3,055 税金及附加 21 38 32 42 56 存货 138 148 289 379 507 营业费用 58 151 136 180 240 其他 0 0 0 0 0 管理费用 819 1,053 1,487 1,971 2,628 流动资产合计 16,030 15,839 19,802 25,497 32,896 财务费用 76 87 -50 -63 -81 长期股权投资 0 2 2 2 2 资产减值损失 0 0 0 0 0 固定资产 527 569 480 391 302 公允价值变动收益 30 43 0 0 0 在建工程 0 0 0 0 0 投资净收益 -2 1 0 0 0 无形资产 215 1,573 1,310 1,048 786 其他 21 38 32 42 56 其他非流动资产 4,819 7,855 7,408 6,961 6,514 营业利润 1,813 2,326 2,909 4,019 5,270 非流动资产合计 5,562 9,999 9,200 8,402 7,603 营业外净收益 523 580 428 428 428 资产总计 21,592 25,838 29,003 33,899 40,499 利润总额 2,337 2,906 3,337 4,447 5,698 短期借款 801 0 0 0 0 所得税 610 693 867 1,155 1,480 应付账款+票据 839 1,339 1,585 2,078 2,782 净利润 1,726 2,213 2,471 3,292 4,218 其他 4,439 6,700 8,322 10,997 14,678 少数股东损益 1 7 3 4 5 流动负债合计 6,079 8,040 9,907 13,076 17,461 归属于母公司净利润 1,725 2,206 2,467 3,287 4,213 长期带息负债 0 0 0 0 0 长期应付款 0 0 0 0 0 财务比率 其他 1,624 3,473 3,473 3,473 3,473 2021 2022 2023E 2024E 2025E 非流动负债合计 1,624 3,473 3,473 3,473 3,473 成长能力 负债合计 7,703 11,512 13,380 16,548 20,933 营业收入 8,875 12,016 15,373 20,384 27,172 少数股东权益 1 46 49 53 59 EBIT 2,412 2,993 3,287 4,383 5,617 股本 0.15 0.15 1,000 2,000 3,000 EBITDA 2,534 3,228 4,086 5,182 6,416 资本公积 13,888 14,280 13,280 12,280 11,280 归母净利润 1,725 2,206 2,467 3,287 4,213 留存收益 0 0 1,294 3,018 5,227 获利能力 股东权益合计 13,888 14,280 15,574 17,298 19,507 毛利率 31.1% 30.1% 29.4% 30.2% 29.9% 负债和股东权益总计 21,592 25,838 29,003 33,899 40,499 净利率 19.4% 18.4% 16.1% 16.1% 15.5% ROE 12.4% 15.4% 15.8% 19.0% 21.6% 现金流量表 ROIC -158.8% 109.3% 75.5% 231.9% -411.2% 单位:百万元 2021 2022 2023E 2024E 2025E 偿债能力 净利润 1,726 2,213 2,471 3,292 4,218 资产负债 35.7% 44.6% 46.1% 48.8% 51.7% 折旧摊销 122 235 798 798 798 流动比率 2.64 1.97 2.00 1.95 1.88 财务费用 76 87 -50 -63 -81 速动比率 2.61 1.95 1.97 1.92 1.85 存货减少 55 -8 -141 -90 -128 营运能力 营运资金变动 706 -237 1,219 1,989 2,789 应收账款周转率 8.51 7.71 8.14 8.14 8.14 其它 -395 -399 -315 -317 -317 存货周转率 44.32 56.80 37.61 37.61 37.61 经营活动现金流 2,290 1,891 3,981 5,610 7,279 总资产周转率 0.41 0.47 0.53 0.60 0.67 资本支出 305 -1,728 0 0 0 每股指标（港元） 长期投资 0 0 0 0 0 每股收益 0.76 0.97 1.08 1.44 1.85 其他 1,115 664 317 317 317 每股经营现金流 1.00 0.83 1.74 2.46 3.19 投资活动现金流 1,419 -1,064 317 317 317 每股净资产 6.08 6.26 6.82 7.58 8.55 债权融资 279 -801 0 0 -0 估值比率 股权融资 0 0 0 -0 0 市盈率 44.67 35.00 31.44 23.58 18.35 其他 -601 -1,134 -1,123 -1,500 -1,922 市净率 5.58 5.42 4.98 4.48 3.97 筹资活动现金流 -322 -1,936 -1,123 -1,500 -1,922 EV/EBITDA -4.83 -3.55 5.07 9.99 12.75 现金净增加额 3,386 -1,105 3,174 4,426 5,673 EV/EBIT -5.07 -3.83 6.30 11.81 14.56 数据来源：公司公告、iFinD，国联证券研究所预测；股价为2023年08月30日收盘价 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们 对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的6到12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数