做优做强，行稳致远

中国海外发展(0688.HK) 做优做强，行稳致远 房地产 2023年08月28日 推荐（维持） 股价：15.62港元 主要数据 行业房地产 公司网址http://www.coli.com.hk/ 大股东/持股中国海外集团有限公司/56.09%. 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会 股本(百万股)10944.9 流通A股(百万股)0 流通B/H股(百万股)10944.9 总市值（亿港元）1709.6 流通A股市值(亿元)0 每股净资产(元)33.25 资产负债率(%)58.32 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】中国海外发展（0688.HK）*年报点评*稳 健运营，仍具韧性*推荐20230401 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 王懂扬投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 事项： 公司发布2023年中报，2023H1实现收入891.6亿元，同比减少14.1%；归母净利润134.9亿元，同比减少19.4%，拟派发中期股息每股35港仙。 平安观点： 龙头地位进一步巩固，高度聚焦核心城市。2023H1公司实现销售额 1801.8亿元，同比增长30.1%，克而瑞全口径销售额排名升至行业前3，市占率进一步提高；境内销售回款率高达109.9%，同比增长14.8pct。区域布局上持续聚焦重点城市，一线及重点二线城市销售额贡献占比达60%，在33个城市市占率居当地市场前三，北京市场持续保持市占率第一。公司2023H1新增购地金额379亿元，对应货值642亿元，其中在一线和强二线城市新增10宗土地，购地金额约297亿元，占总购地金额78%，对应货值约507亿元，占比79%。 多渠道扩充优质土储，拿地强度行业前列。根据中指院（公开市场拿地）、克而瑞（全口径销售）数据，2023H1公司在公开市场拿地销售金额比为19.9%，位居50强房企第6位。同时非公开市场拿地保持活跃，把握收并购、城市更新等资源机遇，斩获广州亚运城项目100%股权、深圳龙盛二期项目、北京衙门口项目等多宗优质项目。 财务优势加持下发展动能充足，商业板块稳步发力。公司2023H1商业收入增长11.3%（剔除减租影响同比增长18.7%），写字楼、购物中心成熟期项目出租率达89.5%、97.8%。公司三条红线保持绿档达标，平均融资成本仅3.54%，保持行业最低区间；持续优化融资结构，人民币负债、定息负债分别占比63.6%、50.3%；在手现金1142亿元，占总资产12.4%，助力公司充分把握市场机遇。 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 242241 180322 201960 219329 234682 YOY(%) 30.4 -25.6 12.0 8.6 7.0 净利润(百万元) 40155 23265 23523 24095 24958 YOY(%) -8.5 -42.1 1.1 2.4 3.6 毛利率(%) 23.5 21.3 19.0 19.5 20.0 净利率(%) 17.8 13.6 12.3 11.6 11.2 ROE(%) 11.7 6.6 6.3 6.2 6.2 EPS(摊薄/元) 3.67 2.13 2.15 2.20 2.28 P/E(倍) 3.9 6.7 6.7 6.5 6.3 P/B(倍) 0.5 0.4 0.4 0.4 0.4 投资建议：公司作为央企龙头，长期坚持高质量发展与精细化管理，在行业信用危机期仍可保持稳健经营，随着行业优胜劣汰，公司凭借运营、品牌及信用等优势，有望把握逆势扩张机遇；维持公司2023-2025年EPS预测分别2.15元、2.20元、2.28元，当前股价（截至2023年8月28日）对应PE分别为6.7倍、6.5倍、6.3倍，维持“推荐”评级。 公 司报告 公 司半年报 点评 证券研究报告 中国海外发展·公司半年报点评 风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若销售景气度持续下滑，房企“以价换量”加剧，仍将制约结算端毛利率；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。 2/4 中国海外发展·公司半年报点评 资产负债表 单位：百万元 利润表 单位：百万元 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 货币资金 110306 161568 175463 187745 营业额 180322 201960 219329 234682 应收账款 4616 5170 5615 6008 销售成本 141928 163588 176560 187745 预付款项、按金及其他应收款项 18724 19531 21211 22696 其他费用 0 0 0 0 其他应收款 13248 14838 16114 17242 销售费用 3919 3786 4112 4399 存货 488813 512665 553317 588372 管理费用 2603 2812 3054 3267 其他流动资产 28693 27014 29337 31391 财务费用 1057 12758 12845 12441 流动资产总计 664400 740786 801057 853454 其他经营损益 0 0 0 0 长期股权投资 43410 43410 43410 43410 投资收益 2181 0 0 0 固定资产 6652 5768 4884 4001 公允价值变动损益 4796 7500 6900 5000 在建工程 0 0 0 0 营业利润 37792 26516 29659 31829 无形资产 434 361 289 217 其他非经营损益 -1785 6000 4000 4000 长期待摊费用 0 0 0 0 税前利润 36007 32516 33659 35829 其他非流动资产 198359 173086 147813 122540 所得税 11451 7755 8295 9557 非流动资产合计 248854 222625 196396 170168 税后利润 24556 24761 25364 26272 资产总计 913254 963412 997453 1023621 归属于非控制股股东利润 1291 1238 1268 1314 短期借款 39357 53940 48597 37446 归属于母公司股东利润 23265 23523 24095 24958 应付账款 62472 72583 78339 83302 EBITDA 37731 71504 72733 74499 其他流动负债 179323 187403 203226 217137 NOPLAT 23224 24250 26706 28646 流动负债合计 281151 313926 330161 337885 EPS(元) 2.13 2.15 2.20 2.28 长期借款 231028 231028 231028 231028 其他非流动负债 27977 27977 27977 27977 非流动负债合计 259005 259005 259005 259005 负债合计 540156 572930 589166 596890 股本 74035 74035 74035 74035 储备 280444 280444 280444 280444 留存收益 0 16145 32683 49814 归属于母公司股东权益 354480 370625 387163 404293 归属于非控制股股东权益 18618 19856 21124 22438 权益合计 373098 390481 408287 426731 负债和权益合计 913254 963412 997453 1023621 主要财务比率 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 税后经营利润 21015 13121 15704 18512 折旧与摊销 667 26229 26229 26229 财务费用 1057 12758 12845 12441 其他经营资金 -33258 -6933 -24797 -21240 经营性现金净流量 -10518 45176 29980 35942 投资性现金净流量 -8140 11640 9660 7760 筹资性现金净流量 -2073 -5554 -25745 -31420 现金流量净额 -20731 51262 13895 12282 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 成长能力营收额增长率 -25.6% 12.0% 8.6% 7.0% EBIT增长率 -42.1% 22.2% 2.7% 3.8% EBITDA增长率 -41.4% 89.5% 1.7% 2.4% 税后利润增长率 -43.0% 0.8% 2.4% 3.6% 盈利能力毛利率 21.3% 19.0% 19.5% 20.0% 净利率 13.6% 12.3% 11.6% 11.2% ROE 6.6% 6.3% 6.2% 6.2% ROA 2.5% 2.4% 2.4% 2.4% ROIC 3.9% 3.8% 4.0% 4.2% 估值倍数P/E 6.7 6.7 6.5 6.3 P/S 0.9 0.8 0.7 0.7 P/B 0.4 0.4 0.4 0.4 股息率 5.6% 4.7% 4.8% 5.0% EV/EBIT 36.4 30.1 29.2 28.0 EV/EBITDA 35.7 19.1 18.7 18.1 现金流量表单位：百万元 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 EV/NOPLAT58.156.350.947.1 3/4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上） 中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有