地产行业周报：三部委推动“认房不认贷”，证监会松绑房企再融资限制

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 三部委推动“认房不认贷”，证监会松绑房企再融资限制 2023年8月27日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，共同推进个人住房贷 款“认房不用认贷”。该举措为7月底住建部部长座谈会政策要求落实，切实利好本地置换与异地购房群体，核心城市信贷政策有望跟进调整，短期销售有望随之提振。本周证监会优化IPO、再融资监管安排，规定房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，有望促进房企股权融资顺利推进。投资建议方面，短期政策博弈机会仍存，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：三部委推动“认房不认贷”，证监会松绑房企再融资。 市场运行监测：1）成交环比回升，有望延续改善。本周（8.19-8.25）新房成交2.4万套，环比升22.4%，二手房成交1.6万套，环比升4.9%。8月（截至25日）新房日均成交同比下降30.7%，降幅较7月收窄3.7pct。近期政策暖风频吹，后续随着因城施策政策落实，有望促使成交短期改善。2）库存环比微升，去化周期15.1个月。16城取证库存10051万平，环比升0.5%。去化周期15.1个月。3）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面3130.9万平、成交建面1536.2万平，环比升12.2%、降0.7%；成交溢价 率1.7%，环比降1.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比5%、27.6%、67.5%，环比分别降0.8pct、升6.8pct、降6pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行135.5亿元，环比减少6.5亿元；海外债发行0.35亿美元，环比减少0.72亿美元；发行利率为2.09%-7.5%，可比利率较前次下行居多。2）地产股：本周房地产板块跌3.42%，跑输沪深300（-1.98%）；当前地产板块PE （TTM）14.79倍，估值处于近五年96.38%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为金地集团、金科股份、华发股份；南向资金净 流入前三为碧桂园、万科企业、碧桂园服务。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年8月25日三部委 优化个人住房贷款中住房套数认定标准 增加公积金租房提取频次，优 化提前部分还款方式 延续提取住房公积金支付购房 首付款阶段性支持政策 实施人才房票补贴 2023年8月22日金华 首创城中村拆迁安置公积金贷款 调整住房公积金贷款首付比例 2023年8月21日厦门 2023年8月22日青岛 2023年8月21日温州 2023年8月22日威海 南海诸岛 偏松偏紧中性 三部委推动“认房不认贷”，证监会松绑房企再融资 事件描述：1）8月25日住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，内容包括：①居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策；②家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家 庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明；③此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。2）8月27日证监会统筹一二级市场平衡，优化IPO、再融资监管安排，明确房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。 点评：1）“认房不认贷”政策落实，利好两类购房群体。7月底住建部部长倪虹召开企业座谈会，要求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。此次三部委优化个人住房贷款中住房套 数认定标准，为座谈会中“认房不用认贷”政策要求落实，亦为政治局会议及住建部部长座谈会后，首条正式落地的自上而下需求端政策。“认房不用认贷”具体利好两类购房群体，将切实降低其首付比例与房贷利率：①本地置换，名下住房出售后新购住房按首套执行信贷政策，首付比例与房贷利率均与首套房齐平；②异地购房，在认定套数时只核查购房当地住房情况，外地有房或有房贷记录同样按首套执行信贷政策。 2）核心城市有望跟进执行，短期销售预计随之提振。实际执行层面，因城施策背景下此前多数城市已作出“认房不认贷”政策调整。根据克而瑞统计，2022年超过65城发文调整认房认贷政策，但当前仍有包含北上广深在内至少14个核心城市严格执行“认房又认贷”，三部委发文后预计核心城市购房信贷政策有望跟进调整、持续优化。由于“认房不认贷”切实降低特定群体购房门槛与成本，短期相关需求释放有望对销售形成提振。以杭州为例，杭州2022年11月11日执行购房新政，对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，按首套房贷政策执行。根据中指披露数据，政策执行后三周杭州商品房销售额较前三周累计增长235.2%，政策执行11月当月销售额较10月增长113.4%。 3）2022年房地产再融资放开后多家房企发布定增方案，其中保利发展、福星股份等已获得证监会通过，但由于破净等原因迟迟未完成发行。本次证监会松绑房地产上市公司再融资破发、破净、亏损限制，有助于房企股权融资顺利推进，增厚净资产、优化资产负债表。 成交：环比回升，有望延续改善 点评：本周（8.19-8.25）新房成交2.4万套，环比升22.4%，二手房成交1.6万套，环比升4.9%。8月（截至25日）新房日均成交同比下 降30.7%，降幅较7月收窄3.7pct。近期政策暖风频吹，后续随着因城施策政策落实，有望促使成交短期改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.5.1422.8.1422.11.1423.2.1423.5.1423.8.14 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2021-2023年20城二手周均成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 2021年2022年2023年 2022.82022.102022.122023.22023.42023.62023.8 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期15.1个月 点评：16城取证库存10051万平，环比升0.5%。去化周期15.1个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.6.1121.7.3021.9.1721.11.0521.12.2422.2.1122.4.122.5.2022.7.822.8.2622.10.1422.12.223.1.2723.3.1723.5.523.6.2323.8.11 土地：成交、溢价率回落，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3130.9万平、成交建面1536.2万平，环比升12.2%、降0.7%；成交溢价率1.7%，环比降1.2pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比5%、27.6%、67.5%，环比分别降0.8pct、升6.8pct、降6pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.72022.102023.12023.42023.7W8.722.5.1622.8.1622.11.1623.2.1623.5.16 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 80万平7875 70 65 60 55 百城土地成交前五城（8.14-8.20） 6968 6666 00% 2022.62022.92022.122023.32023.6W7.31 昆明宁波成都潍坊江门 流动性环境：资金面仍然偏紧 资金价格走势分化，资金面仍然偏紧。本周R001下行13.71BP至1.92%，R007上行10.42BP至2.11%。截至8月25日，OMO存量（MA10）余额为5,768亿元，较8月18日增加3,458亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来 OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007较8月18日上行10.4BP（%） OMO存量（MA10）较8月18日上行 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 202020212022 2023 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023-8-18 2023-8-25 涨跌幅（BP） 1D2.05 1.92 -13.71 R 7D 2.01 2.11 10.42 14D2.09 2.07 -1.8 1M 2.13 2.20 6.35 1D1.94 1.83 -10.96 DR 7D 1.92 1.95 2.78 14D1.97 2.00 2.78 1M 1.98 2.00 2.38 ON1.95 1.82 -12.7 SHIBOR 1W 1.89 1.90 1 1M1.86 1.85 -1.2 3M 2.03 2.01 -1.2 资金价格短端上行（%） 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周（8.21-8.27）境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为135.50亿元，总偿还量为 94.61亿元，净融资额为40.89亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3316.37亿，同比22年约上升10.07%；向后看，23年8月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约432.02亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 250 200 150 100 50 0 -50 亿元 2022 2023 2021 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 -200 亿元总偿还量到期