销售逆势增长，多元方式补充土储

投资要点 事件：公司发布]2023年中报，公司实现收入321.0亿元，同比+2.6%，归母净利润21.8亿元，同比+27.5%，核心净利润21.5亿元，同比+0.8%。 财务优势突出，借贷成本持续优化。上半年公司境内成功发行54亿元公司债券，平均利率3.37%；于上海自贸区成功发行自贸区债34亿元，平均利率为3.92%。 期内加权平均借贷年利率为3.98%，同比-13pp。期内供股获1.15倍超额认购，募资净额83亿港元，期末剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍。 合同销售逆势增长，战略聚焦大湾区和华东地区。上半年公司累计合同销售金额836.3亿元，同比+71.0%，完成全年合同销售目标1320亿元的63.4%。战略聚焦大湾区和华东地区，大湾区、华东地区分别实现合同销售金额461.3亿元、186.3亿元，同比+45.3%、+151.4%。深耕一线城市和重点二线城市，广州实现销售金额402.6亿元，占比48.1%。中西部区域首次实现销售金额超百亿，为120.5亿元，同比+64.2%。 土储优质且充足，多元方式补充土储。上半年公司通过多元化增储模式新增11幅土地，总建筑面积约为217万平，通过TOD、国企合作和产业勾地等多元化增储模式获取的土储分别占新增土储的22%、14%和27%。期末总土地储备2813万平，其中大湾区占比46.1%，华东地区占比18.8%。期内于杭州新增星桥TOD项目，总建筑面积48万平。TOD项目总土地储备398万平。期内TOD项目实现合同销售185.1亿元，同比+53.3%。 商业运营双平台稳健运营，物业管理规模持续增长。公司坚持“商住并举”发展战略，公司拥有越秀地产和越秀房托双平台，商业物业实现租赁收入2.1亿元，同比+16.7%，持有36.83%权益的越秀房产基金实现经营收入10.6亿元，同比+12.4%。越秀房产基金所属写字楼业态经营保持稳定，实现租赁收入6.1亿元。 越秀服务营收15.1亿元，同比+38.7%；归母净利润2.5亿元，同比+17.5%，合约面积7749万平，在管面积5876万平方米；社区增值服务4.0亿元，同比+64.2%。 盈利预测与评级。预计公司2023-2025年归母净利润将保持9.9%的复合增长率。考虑公司销售逆势增长，多元手段补充优质土储，维持“买入”评级。 风险提示。销售或不及预期，利润率或不及预期，土储拓展或不及预期。 指标/年度