凤凰股份：凤凰股份2023年半年度报告

公司代码：600716 江苏凤凰置业投资股份有限公司2023年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人林海涛、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期内公司不进行利润分配及公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节管理层讨论与分析”之“五、其他披露事项”中（一）可能面对的风险。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................7第四节公司治理 ...........................................................................................................................20第五节环境与社会责任...............................................................................................................21第六节重要事项 ...........................................................................................................................22第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................29第八节优先股相关情况...............................................................................................................31第九节债券相关情况...................................................................................................................31第十节财务报告 ...........................................................................................................................32 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况变更简介 五、公司股票简况 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：1、本期宜兴项目集中交付量少于上年同期，营业毛利较上年同期大幅减少；2、期末借款余额较上年6月末大幅增加，本期利息支出大幅增加，导致财务费用较上年同期大幅增加；以上致使归属于上市公司股东的净利润较上年同期有大幅度下降。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：同“归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因”。 经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：主要是本期镇江凤凰和颐居项目首次开盘预售，预收售房款较上年同期大幅增加，导致经营活动现金流入较上年同期大幅增加，致使经营活动产生的现金流量净额较上年同期大幅增加。 基本每股收益变动的主要原因：1、本期宜兴项目集中交付量少于上年同期，营业毛利较上年同期大幅减少；2、期末借款余额较上年6月末大幅增加，本期利息支出大幅增加，导致财务费用较上年同期大幅增加；以上致使基本每股收益较上年同期有大幅度下降。 扣除非经常性损益后的基本每股收益变动的主要原因：同“基本每股收益变动的主要原因”。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）所属行业情况 2023年上半年，中央坚持“稳中求进”的工作总基调，坚持“房住不炒”定位，明确“防风险”是房地产工作重点。具体来看，“金融十六条”、“三支箭”等融资政策的持续落地给予房地产企业强力支持。各地方政府“一城一策”实施差别化信贷政策、贷款市场报价利率（LPR）的继续下调与限购、限贷、限售、限价政策的进一步放宽在一定程度上释放了刚需和改善性需求。政府宏观调控政策“托而不举”意图明显，政策导向体现为支持房地产更好地发挥支柱产业作用和推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 从房地产开发来看，国家统计局数据显示：2023年上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%，其中，住宅投资44,439亿元，下降7.3%。 2023年上半年，房地产开发企业房屋施工面积791,548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557,083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49,880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36,340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面积33,904万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积24,604万平方米，增长18.5%。 从房地产住宅销售来看，2023年上半年，商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。 6月末，商品房待售面积64,159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。 从房地产市场整体表现来看，2023年上半年，房地产开发投资保持低位运行，房企开发投资意愿有待提升。2023年一季度，房地产销售端迎来强势复苏局面，但2023年2季度以来，房地产基本面的再度转弱体现出居民置业信心与市场预期仍处于修复期。展望2023年下半年，房地产行业将迎来合理政策托底与基本面缓慢筑底，市场或将延续缓慢复苏、加速分化的局面。 （二）主要业务 公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上市公司行业信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。 （三）经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需型和改善型需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，涵盖文化MALL综合体，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。围绕主营业务，公司积极实现多领域的协调发展，在养老产业方面，因地制宜，积极探索养老社区的建设与运营。同时公司亦在审慎研究新的产业方向，为公司产业转型提供方向性指引。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 （一）体制优势 公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（凤凰集团），实际控制人是江苏省人民政府。公司在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。 （二）文化品牌优势 公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司的控股股东江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业30强”。公司利用凤凰集团丰富的文化资源为房地产项目开发赋能，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整合，为产品赋予浓厚的文化氛围。 公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度，为公司开拓新市场奠定了良好的基础。 （三）资金优势 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦通过减持部分南京证券股票、出售华夏证券ETF回收现金，保证了公司正常经营资金流动顺畅，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。 （四）管理优势 公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。 三、经营情况的讨论与分析 （一）公司开发项目进展情况 2023年1-6月，公司在建项目3个，总建筑面积约50.5万平方米。 1.南京NO.2022G22地块（玄武区双拜巷）项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.7万平方米，总投资额约为35亿元，本年实际投资额约7,729.76万元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其它配套用房；地下面积约为3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施工许可证”。二季度共1#、2#、6#、7#、11#、12 #、13 #、15#楼及对应的地