盈利能力稳中有升，外拓兼具规模与质量

保利物业（06049.HK） 证券研究报告·公司点评报告·地产(HS) 2023年中报点评：盈利能力稳中有升，外拓兼具规模与质量 买入（维持） 2023年08月23日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 13,687 16,962 20,556 24,764 同比 27% 24% 21% 20% 归属母公司净利润（百万元） 1,113 1,356 1,652 1,981 同比 32% 22% 22% 20% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 2.01 2.45 2.98 3.58 P/E（现价&最新股本摊薄） 17.55 14.40 11.83 9.86 关键词：#市占率上升投资要点 股价走势 保利物业恒生指数 事件：公司发布2023年中报。2023年上半年实现营收71.4亿元同比增长10.7%；实现归母净利7.6亿元同比增长21.5%。业绩符合我们预期。 营收利润高质量增长，毛利率稳中有升。2023年上半年公司营收同比增长10.7%而归母净利润同比增长21.5%的主要原因在于（1）管理规模扩大导致基础物管服务营收同比增长21.8%；（2）公司2023年上半年毛利率同比提升0.9pct至21.2%，三大主营业务毛利率均呈上升趋势，其 中社区增值服务的毛利率达到38.1%，同比大幅提升6.2pct；（3）公司2023年上半年管理费率同比下压0.8pct至7.2%。应收账款方面：由于在管面积扩大和公共服务项目的物管收入占比提升，贸易应收款较2022 年末增加7.0亿元至29.6亿元。 39% 32% 25% 18% 11% 4% -3% -10% -17% -24% -31% 2022/8/232022/12/222023/4/222023/8/21 市场数据 收盘价(港元)38.45 一年最低/最高价28.40/60.15 市净率(倍)2.61 第三方外拓规模与质量并重，物管费单价小幅提升。截至2023年6月 30日，公司合约面积、在管面积分别为8.4、6.5亿方，同比分别增长 15.1%、24.0%；合约在管比达1.3倍，业绩储备能力较强。项目来源方 面，截至2023年6月30日，公司来自保利发展与第三方的合约面积分别占总面积的38.3%、61.7%，其中第三方占比较去年同期提升2.3pct。 港股流通市值(百万港元) 基础数据 5,895.67 2023年上半年新签约第三方项目的单年合同金额达12.9亿元，其中一二线城市占比72.5%，同比提升8.4pct。受益于新项目定价标准的提升，公司平均物业管理费单价同比增加0.04元/平/月至2.29元/平/月。 大物业战略加速落地，聚焦发力非住业态。公司2023年上半年新签约第三方非住项目的单年合同金额占比高达83.8%。截至2023年6月30日，公司非住在管面积占比58.5%，同比提升2.4pct。公司聚焦发力优 势非住业态，2023年上半年在城镇景区、高校、轨交物业三大业态新签约合同金额占公共物业比例高达51.7%。 两大增值业务收入同比微降。非业主增值服务方面，公司2023年上半年非业主增值服务营收10.5亿元，同比下降3.8%，主要由于集团案场协销项目数量的减少。社区增值服务方面，上半年公司营收12.8亿元， 较去年同期减少1.3亿元，主要由于到家业务消费需求变化导致的社区生活服务业务收入下降。 盈利预测与投资评级：公司作为行业龙头，市场化外拓兼具规模与质量，聚焦深耕优势非住业态，毛利率及物管费稳中有升，我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为13.6/16.5/19.8亿元（同比增速分别为22%/22%/20%），对应的EPS为2.45元/2.98元/3.58元，对应的PE 为14.4X/11.8X/9.9X。维持“买入”评级。 风险提示：市场化外拓不及预期；利润率修复不及预期；疫情反复影响超预期。 每股净资产(港元)14.75 资产负债率(%)43.06 总股本(百万股)553.33 流通股本(百万股)153.33 相关研究 《保利物业(06049.HK:)：央企物管龙头，增长稳健外拓强劲》 2023-05-22 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 1/3 公司点评报告 保利物业三大财务预测表 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 12,133 13,576 15,291 17,352 营业总收入 13,687 16,962 20,556 24,764 现金及现金等价物 8,956 10,366 11,948 13,896 营业成本 11,113 13,748 16,644 20,056 应收账款及票据 2,263 2,200 2,268 2,318 销售费用 6 10 12 15 存货 40 43 47 48 管理费用 1,207 1,493 1,809 2,179 其他流动资产 873 967 1,028 1,090 研发费用 0 0 0 0 非流动资产 977 954 940 966 其他费用 0 0 0 0 固定资产 159 94 36 16 经营利润 1,360 1,711 2,091 2,514 商誉及无形资产 174 157 141 127 利息收入 80 90 104 119 长期投资 68 78 88 98 利息支出 5 5 5 5 其他长期投资 524 574 624 674 其他收益 125 105 116 128 其他非流动资产 50 50 50 50 利润总额 1,513 1,854 2,257 2,708 资产总计 13,110 14,530 16,231 18,318 所得税 380 473 576 691 流动负债 5,185 5,543 5,939 6,435 净利润 1,133 1,381 1,682 2,017 短期借款 0 0 0 0 少数股东损益 20 25 30 36 应付账款及票据1,575 1,862 2,198 2,522 归属母公司净利润 1,113 1,356 1,652 1,981 其他流动负债3,610 3,681 3,741 3,913 非流动负债80 72 65 58 EBIT 1,361 1,711 2,091 2,514 长期借款 0 0 0 0 EBITDA 1,742 1,742 2,113 2,529 其他非流动负债 80 72 65 58 负债合计 5,265 5,614 6,003 6,493 毛利率(%) 18.81 18.95 19.03 19.01 股本 7,691 8,737 10,018 11,579 归母净利率(%) 8.13 7.99 8.03 8.00 少数股东权益 154 179 209 246 归属母公司股东权益 0 0 0 0 收入增长率(%) 26.92 23.93 21.19 20.47 负债和股东权益 13,110 14,530 16,231 18,318 归母净利润增长率(%) 31.60 21.85 21.79 19.95 现金流量表（百万元） 2022E 2023E 2024E 2025E 重要财务与估值指标 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流 1,474 1,635 1,856 2,295 每股净资产(元) 13.90 15.79 18.11 20.93 投资活动现金流 -98 89 101 78 最新发行在外股份（百万股 553.33 553.33 553.33 553.33 筹资活动现金流 -138 -315 -375 -425 ROIC(%) 13.83 15.21 16.27 16.98 现金净增加额 1,266 1,410 1,582 1,948 ROE-摊薄(%) 14.47 15.52 16.49 17.11 折旧和摊销 382 31 23 17 资产负债率(%) 40.16 38.64 36.99 35.44 资本开支 -74 52 52 17 P/E（现价&最新股本摊薄） 17.55 14.40 11.83 9.86 营运资本变动 -6 324 263 383 P/B（现价） 2.54 2.24 1.95 1.69 ） 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币,2023年8月23日港币人民币汇率为0.92，预测均为东吴证券研究所预测。 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2/3 特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不 应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址：http://www.dwzq.com.cn 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明出处为东吴证券研究所，并注明本报告发布人和发布日期，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。 东吴证券投资评级标准 投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）），具体如下： 公司投资评级： 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15%以上； 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5%与15%之间；中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与5%之间；减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间； 卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。行业投资评级： 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于基准5%以上；中性：预期未来6个月内，行业指数相对基准-5%与5%；减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于基准5%以上。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身