武汉城中村改造调研纪要–20230822

武汉城中村改造调研纪要项目一 这个地是2017年2月份挂牌，挂牌以后平台是通过市场摘的，但是之前也是因为摘牌的过程中已经把前期论证都做完了，就摘毛地以后再进行拆迁。那么拆迁挂牌这个过程中，就可以测算当时要拆迁的成本，过渡费安置费这些费用多少，这个挂牌可以说是一个试点价，或者说是一个保值价格，我们摘牌以后就进行后续的拆迁工作。规模48万方，这个地是28万方左右拆迁量，现在已经拆了24万多方，还有15%左右没拆，拆了85%。 武汉城中村改造调研纪要项目一 这个地是2017年2月份挂牌，挂牌以后平台是通过市场摘的，但是之前也是因为摘牌的过程中已经把前期论证都做完了，就摘毛地以后再进行拆迁。那么拆迁挂牌这个过程中，就可以测算当时要拆迁的成本，过渡费安置费这些费用多少，这个挂牌可以说是一个试点价，或者说是一个保值价格，我们摘牌以后就进行后续的拆迁工作。规模48万方，这个地是28万方左右拆迁量，现在已经拆了24万多方，还有15%左右没拆，拆了85%。但是拆迁量就是说目前困难就聚焦在这15%都是钉子户。测算能够满足我后面的开完以后，通过开发的收益能够覆盖成本，这是最大的前提。 当然还有一个过程就是在这个过程中，相当于把规划指标落地了，也就是现在建设的样子在挂牌前就确定下来。这是挂牌时候完成的两个动作，一是确定这个主体谁来做，第二是规划层面限制做成什么样子。 拿地之后，毛地的拆迁方面：1)投资主体是不直接参与拆迁的，由拿地的开发商跟区里签一个协议，成立维修办和培训工作组。2)村委会有一个指挥部，一起围绕拆迁去组织工作，一般会有一个约定时间，但是目前来看都是很难实现在规定时间内把它拆下来，第二个成本上超额。 目前我们包括这个项目有个4块地k1/k2/k3/k4，那么这个地方已经拆了，现在已经交好了，在运营了，别的几个地方一块住宅地也是马上开始销售，但是核心还有两块地的拆迁工作就没完成。 武汉通常由村干部成立拆迁公司，相当于政府付费，拆迁款是政府直接付给拆迁户的，但是中间得有人谈判，得有人去组织，村委会的人比较能说上话。 拆迁无法在规定时间内完成的3个原因：1)拆迁与交涉过程中主客观存在更多拆迁工作量；2)村民之间彼此商量后/拆迁过程中提出更多利益与价格诉求；3)空置用地的只能改造和特别规划要求带来更高复杂度； 还有很多情况，比如在城中村除了可以开发建设的示范区以外，它周边还有很多空置用地，绿地、建设用地等等，都叫空置用地。当时要求整个验收，什么意思？就是说空置用地它应该是要求解决的，但是既然社会资本参与，也希望社会资本去解决这些问题，那么拆迁的时候要把废弃的绿地拆掉，工业用地道路什么的也要拆掉，所以导致拆迁范围其实很广。 16年文里面包括了最后的49个村要拆完的，其中有些村存在建设密度高、容积率高的情况，以前的一般2.0或者1点几就算很高密的，村里的建设密密麻麻的。开发商只能增加容积率，但也存在高度管制。你看武汉市它一个特点就是容积率高，88座200米以上的，在全国仅次于香港跟深圳，所以它背后实际是利益的问题，跟他的规划肯定有关，但是更多是利益，它需要通过向上去突破，然后去平衡地面的货值。武汉市的另一个特点是商住比特别高，这个问题困扰着武汉的所有开发商。因为政府要第三产业，武汉市的第三产业肯定是不如东部这些沿海城 市，这是个很大的问题。 政府卖地收入以前都是2000亿一年，今年175亿，10%不到。 无非城市更新就两个价差，一个就是集体用地和国有用地之间同地不同权，其实村民收到的补偿还是很少的，可能就1万多块钱，同等国有用地可能是2万块钱，说明这个地方怎么补偿第一政府肯定要控制。第二个就是赚加容积率的钱，用大白话讲，就是所有国有用地上拆迁特别难。Q1：东湖这边是怎么一个情况？ A1：本来最贵的豪宅别墅产品在这边，卖的也很好，十八大以后东湖这边就很难开工了，现在就不能在那边再修别墅了。现在只能去改成民宿类的了，那也不是成功改造了，它就叫做自我更新。 Q2：是武汉市整体都这样，还是这是这边的特殊情况？ A2：这49个村当时是16年说继续加快推进拆迁，但是能改的村，比如新益村，拆不动了。武大旁边的风光村拆了，但是有些在湖这边的，出了一个规定，说湖边不能建设过密，其他的湖中村、景中村、青山区的污染区村子都不好拆。 Q3：早期住宅拿地流程如何？政府如何从土地中获益？A3：程序上还是走公开招拍挂套用的，签的土地合同是和政府的。政府赚的就是农用地跟国有民用地之间的价差。Q4：是否很多农业户口居民，已经具有非农业的生产方式了？ A4：是的，很多可能只有一个户口了。从政策角度来讲，还会要给他们留一些物业和经营性的东西，但实际上他们本来就是有收入。 Q5：村民自己临建的建筑对于认定有何影响？ A5：同地不同权：一家人2000平米最多可能还是按照是600-700平进行认定，另外计算补偿价也是1万多一方(国有用地2万一方)。第一有可能是违章了，第二可能就是一些不明原因了。即使加上奖励，综合的角度上来讲部分村民肯定还是不干了。中西部地区这一现象尤为突出。 Q6：按照同地不同权可能村民拿到补偿比较低，所以货币化也推不下去，还是实物安置为主吗？A6：好几年前是实物，这几年可能是货币。早几年大家想拿房子，主要是房价在涨，货币有个好处，就是说我家里房子大，你给我安置房子，我不要这么多，有这么多房子可能不好，我可能要钱换个地方还更好。 项目二 项目位于汉口、江岸区1.5和2环之间，目前整个项目总规划是87万方，属于一个城中村改造地块，是最早的老破小拆迁改造的地块。整个项目是三期，最北侧是一期，最南侧是二期，售楼部属于三期，目前一期和二期基本上住宅都已经开发完了，现在只在三期这块在做工作。项目的几个优势：第一个是地段上，这个项目属于是汉口二环内江岸区的一个板块，地理位置是比较好的；第二个是它的周边的交通比较方便。第三，周边的这些小区都是明确对口育才一小和育才二小的，所以卖的比较贵。但是房子要等到交房以后再划片了，就有风险一些。来这里购房的很多都是冲着学区来(套利)的。 项目售价在2万元左右，都是高层，基本上是以超高层为主的。以刚需为主。大的面积一百四五十平方米，常规的八九十平方米。价格的话，目前现金的售价大概在22，000/平米，前期最高的时候大概29，000/平米。从2020年12月份开始陆续加推的，一共推了11栋楼出来。最后2栋楼的加起来可能不到200套，只有100多套。 Q1：现在拆迁都要求原地安置吗？ A1：现在好像没有这样要求，三期一共是2500套，目前开了11栋楼，剩了不到200套了。 Q2：近两年有降价吗？行情如何？ A2：这个25000元左右，降了两三千。它不降没办法，因为它这个价格都往下，或者变相降价。肯定是走量的。但是我们这个项目算是目前我们还是卖的比较好的。 Q3：一周能去化多少？ A3：这几个月大概在二三十套，之前行情好的可能一个月都是卖个七八十套的。售楼部人少的原因一方面是天气热，一方面是行情不大好。七八月份来客量都不行，一天的话可能就来一二十个客户，周六周日可能多一点，能来个五六十组客户。转化率大概4-5%左右。基本上现在买房子要么刚需、要么改善，投资太少了。 Q4：项目拆迁进度如何？ A4：一期二期是2020年5月拆完的，三期这边已经拆了一半了，一年内可以拆完。因为他这边居民基本上都搬走了 Q5：二七滨江那边的价格如何？ A5：新房基本上都是5万左右，价格都还比较高，那也基本上是武汉天花板了。最贵武汉天地新盘今年开的，卖到7万多，因为它偏豪宅了。常规的滨江板块基本上是在5万左右， Q6：2万多的单价在武汉市内算是什么一个水平？ A6：也是算是比较高的，二环内现在算已经很便宜的了，我们属于二环内。买二手房的话，老小区可能有很多便宜的，价格不到2万的或者非常便宜，但品质物业什么都跟不上。次新房价格基本上都在3万左右。2万多的价格只能去买我们这个项目。 (三) A：他拿地是18，000，报35，000-36，000，融创一号院就在旁边，我们一号院当时卖都卖到4万，但后来市场行情也下来了，旁边万达当时推的时候也是4万，就在楚河汉街那个地方，现在就三万五六。 融创最近也做了一个代建，拿地两个月，现在在报规划，5万方也很好办，在武昌。 Q：从开发商角度，比如说在郊区沉淀的这些资产不容易盘活，有什么解决方法？ A：每个开发商的思路不一样，有些就是转仓认亏了，有些像hf就比较典型，他就直接把武汉跟上海合并了，作为一个区域公司内部来转化。武汉转不动了，上海流速快，就把上海和武汉合并了，所以他们现在是一个总裁，各家的处理方式就不一样。 Q：光刺激需求端肯定是没有用的，得结合放水一起下去。但放水的周期会不会比较长？A：我觉得从这一轮整改的难度来说，可能会比较长。本身也自然应该有一个修复，只是说在修复过程中叠加了所谓的疫情，大家的信心也受到了打击。 Q：这附近建发那个盘大概能卖多少钱？ 产业板块介绍：第一个是城市建设，武汉的桥比较多，过江通道除了有一个不是我们建立以外，其他全部都是我们修的这些桥一个就是100多个亿，我们每年的基础设施投资是200多亿，基本上固定在200-300亿。然后修桥修隧道就是过江的隧道，过湖的隧道。然后再就是中心城区的道路建设，中心城市道路就是给市级平台，远城区的道路建设，像黄陂这种他们的政府授权比较大一点。然后我们有自己的施工单位。第二个板块就是城市公共服务，就水、气，包括桥梁道路的维护管理，大概10年前武汉桥的都要收费，后来取消了。第三个板块就是城市资源开发，所以说包括他们来。我们有商业公司物业公司。因为我们有一个很大的国博场馆，然后包括现在的片区开发。 Q：城市更新的主要卡点在哪？ A：最关键的是方案，现在也有好几个城市更新项目，有很现实的问题，就是方案都很难赚钱，还有个2255，因为现在拆迁成本很高，老百姓他不管现在房价跌不跌，有他的预期。所以如果做一级的话，账肯定算不过来。现在市中心有个项目在黄鹤楼周边片区，它拆的总体量是大概20万方，如果把这个拆了新建立起来建10万方，那就没法赚钱了，因为它涉及到各种规划的限制，黄鹤楼它有一个事先的要求。两江四岸周边 必须是那种商业写字楼，最后这10万平里面没有多少钱肯定，所以这个账没法算，那么一级肯定是亏的，二级大概率也是亏的，然后三级运营对吧？因为这些房子都租不出去。 再一个就是zf开会的时候，知道把饼画的好看一点，好过一点。然后再一个就是金融机构，金融机构现在城市更新贷款的话，必须是要求确定能平衡。 Q：2255是什么意思？ A：第一个2就是在范围总建筑面积里面，只有最多上限20%可以拆，比如说划个一百万万的量，只能拆二十万方，剩下80万方只能改造或者保留 第二个2就是一个叫拆迁比是二，拆了20万方，我最多做40万方出来，在拆的基础上翻一倍； 第一个5就拆迁的原地还建比例是50%，比如说是2000户，至少1000户原地还得给他建安置房；最后一个5就是他所谓的后期运营的方案，每年的租金收入不能超过5%。 Q：可不可以通过扩大划区来规避20%比例？ A：现在有个很现实的问题是我实打实只做20万方的事，另外的80万方就实际上是个故事对吧，但是因为区里他也没钱，他就希望把这100 万方里面所有的基础设施建设教育全部都放在里面，这就是个很大的问题。Q：那您觉得房价还能涨吗？A：我们的利润最近几年70%左右，之前拿的确实还比较便宜，有些拿地的优势。 Q：有些地方他觉得把城市更新和城中村它给分开来看，觉得城中村可能不属于城市更新，所以2255他可能觉得是针对城市更新的，所以城中 村好像不归2255管，武汉是这样吗？A：农村是可以不受限制的。只要跨入了城中村的范围就可以全打开，当然它可能政策鼓励能不拆的还是保留，但是不受2255的限制。我们理解城市更新其实是个大概念。现在最大的问题是比如说划了一片城市更新，并不代表所有的投入和营 销，把片区全覆盖。比如说我们现在城市更新项目唯一能放行