公司简评报告：单月销售承压，融资渠道保持畅通

单月销售承压，融资渠道保持畅通 招商蛇口(001979)公司简评报告|2023.08.18 评级：买入 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 0.4招商蛇口 沪深300 0.2 0 -0.2 市场指数走势（最近1年） 13-Aug 2-Jun 22-Mar 9-Jan 29-Oct 18-Aug 资料来源：聚源数据 公司基本数据 最新收盘价（元）13.95 一年内最高/最低价（元）17.20/11.78市盈率（当前）28.43 核心观点 核心区货值充足，增速持续领先百强房企。2023年7月单月公司实现销售金额201.3亿元，同比-15.8%，实现销售面积79.5万方，同比-6.4%。2023年1-7月，公司累计实现销售金额1865.6亿元，同比+30.7%，领先百强房企36.6pct，销售面积763.4万方，同比+33.4%，累计销售均价24437元/方，同比-2%。当前全国市场销售景气度下行，高能级城市中的核心区项目依旧保持高去化率，而区位较差的项目去化水平持续走低。1-7月公司上海销售金额441.42亿元，排名第一，上海销售占比23.7%。公司核心城市中核心区货量保持充足，有效保障全年3300亿元销售目标完成。 上海杭州获取土地，权益比例保持高位。23年7月公司于上海和杭州共获取2宗土地，对应总地价24.2亿元，同比-91.7%；总建面10.4万方，同比-91.7%。单月拿地金额强度为12%，较上月下降22.2pct。土地获取城市结构来看，1-7月一二线城市整体拿地占比提升至94.5%，较2022全年提升5.7pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为33.2%和61.3%，分别较2022全年下降16.4pct，提升22.1pct。累计拿地金额权益比例来看，1-7月公司拿地权益比例为83.9%，较2022全年提升24.3pct。权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高 市净率（当前） 1.29 能级城市，提高土地兑现度和去化率。 总股本（亿股） 83.41 融资通道保持畅通，新增公司债50亿。23年1-7月公司新增境内债融 总市值（亿元） 资料来源：聚源数据 相关研究 1,163.58 资145.9亿元，同比+6.7%；整体加权融资成本2.48%，较2022全年下降0.26%。23年7月单月公司融资50亿元，单月发行两笔公司债，8月新发一笔13亿超短融。债务偿还来看，2023年公司境内偿还205.2亿 招商蛇口：首单第三支箭落地，拿地强度稳步提升 招商蛇口深度报告：战略因势定策，竞争优势明显 招商蛇口(001979.SZ)2021年报点评：销售稳健增长，聚焦核心城市 元，Q3和Q4分别偿还68.9和23亿元。 龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。 投资建议：我们预测公司2023-2025年EPS分别为0.84元/1.26元/1.59元/股，对应PE分别为14.4/9.5/7.6倍，维持“买入”评级。 风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。 盈利预测 2022A 2023E 2024E 2025E 营收（亿元） 1830.0 2129.4 2286.0 2411.5 同比增速（%） 13.9% 16.4% 7.4% 5.5% 归母净利润（亿元） 42.6 64.7 97.9 123.1 同比增速（%） -58.9% 51.6% 51.3% 25.8% EPS(元/股) 0.55 0.84 1.26 1.59 PE（倍） 21.8 14.4 9.5 7.6 资料来源：Wind，首创证券 1核心区货值充足，增速持续领先百强房企 2023年7月单月公司实现销售金额201.3亿元，同比-15.8%，实现销售面积79.5万 方，同比-6.4%。2023年1-7月，公司累计实现销售金额1865.6亿元，同比+30.7%，领 先百强房企36.6pct，销售面积763.4万方，同比+33.4%，累计销售均价24437元/方，同比-2%。 当前全国市场销售景气度下行，高能级城市中的核心区项目依旧保持高去化率，而区位较差的项目去化水平持续走低。1-7月公司上海销售金额441.42亿元，排名第一，上海销售占比23.7%。公司核心城市中核心区货量保持充足，有效保障全年3300亿元销售目标完成。 图1：公司销售金额累计同比与百强和十强对比图2：公司销售金额单月同比与百强和十强对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 金额累计同比百强累计同比TOP10累计同比 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 金额单月同比百强单月同比TOP10单月同比 资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券 图3：公司销售金额单月图（单位：亿元） 20192020202120222023 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：公司公告，首创证券 2上海杭州获取土地，权益比例保持高位 23年7月公司于上海和杭州共获取2宗土地，对应总地价24.2亿元，同比-91.7%；总建面10.4万方，同比-91.7%。单月拿地金额强度为12%，较上月下降22.2pct。 图8：公司单月总地价及总计容面积绝对值图4：公司单月拿地金额强度 总地价(亿元）总计容建面(万方）单月拿地金额强度 350 300 250 200 150 100 50 0 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 0% 资料来源：公司公告，首创证券资料来源：公司公告，首创证券 23年1-7月公司累计拿地总金额440.1亿元，同比-53.2%；累计新增总建面243.5 万方，同比-55.3%；累计权益地价369.5亿元，同比-38.7%；累计拿地金额权益比例 83.9%，较2022年提升24.3pct。1-7月拿地金额强度为23.6%，较2022年下降20.3pct。图4：公司总地价及权益地价累计同比图5：公司累计拿地金额强度 总地价累计同比权益地价累计同比累计拿地金额强度 150% 100% 50% 0% -50% 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 -100% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 0% 资料来源：公司公告，首创证券资料来源：公司公告，首创证券 土地获取城市结构来看，1-7月一二线城市整体拿地占比提升至94.5%，较2022全年提升5.7pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为33.2%和61.3%，分别较2022全年下降16.4pct，提升22.1pct。累计拿地金额权益比例来看，1-7月公司拿地权益比例为83.9%，较2022全年提升24.3pct。权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。 图6：公司拿地权益比例变动图7：公司拿地城市结构 权益比例一线占比二线占比三四线占比 90% 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 201620172018201920202021202223M1-7 3.9% 2 72.7% 3 17.2% 11.1% 21.8% 21.5% 23.4% 33.2% 1.0% 49.5% 57.3% 63.5% 46.6% 56.6% 62.9% 39.3% 61.3% 5.5% 11.2% 2.5% 25.5% 21.6% 25.4% 15.5% 201620172018201920202021202223M1-7 资料来源：公司公告，首创证券资料来源：公司公告，首创证券 3融资通道保持畅通，新增公司债50亿 23年1-7月公司新增境内债融资145.9亿元，同比+6.7%；整体加权融资成本2.48%，较2022全年下降0.26%。23年7月单月公司融资50亿元，单月发行两笔公司债，8月新发一笔13亿超短融。债务偿还来看，2023年公司境内偿还205.2亿元，Q3和Q4分别偿还68.9和23亿元。 图9：公司债券发行图10：公司债券到期 7920% 6920% 5920% 4920% 3920% 2920% 1920% 920% 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 -80% 单月境内债发行（亿元） 0 (5) (10) (15) (20) (25) (30) (35) (40) (45) (50) 境内债到期（亿元） 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-01 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 2024-08 2024-09 2024-10 2024-11 2024-12 资料来源：公司公告，首创证券资料来源：公司公告，首创证券 4投资建议 我们预测公司2023-2025年EPS分别为0.86元/1.29元/1.66元/股，对应PE分别为14.4/9.6/7.4倍，维持“买入”评级。 龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。 5风险提示 二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 655,187 691,329 711,088 723,569 经营活动现金流 22,174 -16,438 25,8