房地产周报：内地商品住宅价格稳中略降，长实亲海駅II成今年首个“日光盘”

交银国际研究 行业更新 2023年8月18日 房地产周报 内地商品住宅价格稳中略降；长实亲海駅II成今年首个“日光盘” 内地房地产 7月份70个大中城市商品住宅销售价格稳中略降。国家统计局公开了7月份70个大中城市商品住宅销售价格，一、二线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨1.0%和0.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。 7月数据显示全国房地产市场仍处于阶段性调整。国家统计局披露数据显示，1-7月份商品房销售面积66,563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70,450亿元人民币，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。7月末，商品房待售面积64,564万平方米，同比增长17.9%。其中，住宅待售面积增长19.5%。1-7月份，房地产开发企业到位资金78,217亿元，同比下降11.2%。房屋新开工面积56,969万平方米，下降24.5%。其中，住宅新开工面积41,546万平方米，下降25.0%。 合景泰富20.72亿元出售三项目。合景泰富（1813HK/买入）公告与绿城集团（3900HK/未评级）签定协议，出售苏州景誉50%股权、苏州卓誉51%股权以及杭州致延投资有限公司50%股权，代价分别为5.17亿元、3.78亿元和11.77亿元。上述三个项目为合景泰富和绿城的合作项目，且截至公告日项目均已基本完成开发任务。于交易完成后，三家目标公司将成为绿城集团旗下全资子公司。 多家公司发布盈利预警。远洋集团（3377HK/未评级）2023年上半年预计将录得公司拥有人应占亏损约170亿元-200亿元，而截至去年同期的数据为亏损10.87亿元。另外，中国金茂（0817HK/未评级）预期，2023年上半年，公司所有者应占溢利将较2022年同期录得80%左右下降，主要由于受房地产行业下行的影响，物业开发项目毛利率下降及土地开发收入金额下降。 8月初至今新房成交量跌势持续：截至8月16日，10城/30城月初至今新房成交量环比跌10.0%/4.2%，与去年同期相比则下跌约30.9%/33.9%。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 89.10 10.078 10.847 8.8 8.2 0.42 0.41 5.3 华润置地 1109HK 买入 42.82 32.60 3.789 4.144 8.0 7.3 0.83 0.77 4.6 越秀地产 123HK 买入 11.48 9.70 1.128 1.209 8.0 7.5 0.62 0.65 5.6 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 6.98 1.541 1.604 4.2 4.1 0.54 0.50 5.9 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.13 0.11 35.1 恒基地产 12HK 中性 27.80 21.50 2.265 2.757 9.5 7.8 0.32 0.31 8.4 领展房托 823HK 中性 52.00 39.25 2.706 2.657 14.5 14.8 0.53 0.53 6.6 平均 7.7 7.2 0.48 0.47 10.2 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年8月17日 行业一周表现 年初指数环比%至今% 恒生指数 18,327 -0.8 0.0 香港房地产 4,533 -3.1 -11.2 资产净值折让(%) -62.0 -1.1ppt 香港同业拆借利率(1周,%) 4.02 香港同业拆借利率(1月,%) 4.63 国企指数 6,292 -0.4 1.7 内地房地产 16,055 -4.5 -19.2 资产净值折让(%) -82.1 -0.9ppt 上海同业拆借利率(1周,%) 1.87 上海同业拆借利率(1月,%) 1.87 资料来源﹕彭博、交银国际预测 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 长实油塘亲海駅II成本年首个“日光盘”。长实（1113HK/未评级）油塘亲海駅II以折实平均呎价14,868港元市区七年新低单价推售，于上周收到逾 3.8万张票膺票王，成为香港史上收票最多的新盘，超额认购逾59倍，于上周六进行推售，并于当天完成全部626个单位销售。同时，长实展开同区同系列油塘东源街项目亲海駅I首轮销售，共推出3张价单，共219伙，3张价单均价由约15,250港元至约16,319港元，暂收5,000票、超额21倍，计划于本周日推售。 香港新居屋暂收17万份申请表。“出售居者有其屋计划单位2023”（居屋）及“白表居屋第二市场计划2023”（白居二）截止申请，房委会表示，暂时累计合共收到约17万份居屋申请表，及约8.2万份白居二申请表。六个全新居屋屋苑连重售单位约9,200伙；其中，六个全新屋苑共9,154个单位，以市价六二折出售，售价介乎149万至494万港元，包括启德启悦苑、观 塘安楹苑、安丽苑和安桦苑、屯门兆翠苑和元朗朗天苑，实用面积278至 518方呎。 香港房屋局正观察整体楼市是否需要“撤辣”。香港房屋局局长表示，香港楼市近月出现跌势，社会有声音要求政府撤消楼市辣招，现时整个经济环境仍有变动，因此影响市民入市的意欲，趋向审慎，不过政府同期出售居屋超额认购27倍，认为市民置业的需求仍然庞大。政府正在观察整体楼市情况，并重申是否“撤辣”要考虑多项因素。 海韵轩改建新方案减住宅量。长实红磡红乐道12号海韵轩海景酒店，向城市规划委员会提交改建分层住宅及酒店用途的新建议，拟提供住宅单位及酒店房间量分别1,375伙及546间，较去年旧方案分别减少128个及增 加104间。该发展占地约10.7万方呎，最新申请作分层住宅及酒店等用途，并放宽私家车/货车公众停车场的总楼面面积，拟议的住宅及非住用地积比率分别7.182倍及4.226倍。当中涉及住宅楼面达76.85万方呎，较之前少约3.4万方呎，减幅约4.2%，而非住用楼面最新约45.21万方呎，则 增约5万方呎。改建后私人住宅分布于第1座及第2座，第3座则主要作 酒店。项目亦提供约14.6万方呎公众停车场。 恒隆放售佐敦全幢商厦。恒隆集团（10HK/未评级）委托代理出售旗下佐敦弥敦道221B至E号恒福商业中心，总建筑面积约68,189方呎。上述楼高16层的银座式商厦，标准楼层面积约3,913至4,164方呎，出租率达 100%，租户以时装业务为主。该大厦于2018年初曾以招标形式出售，报 导指当时意向价约25亿港元。 一手热销，二手市场轻微回暖。过去周末一手市场售出656伙（环比+65倍），主要由油塘焦点盘亲海駅II626伙全数售清带动。另外，恒基红磡必嘉坊第三期BAKERCIRCLE．GREENWICH及鲗鱼涌新盘THEHOLBORN分别售出13/6伙。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得八宗交易（环比 +100%），而50大屋苑过去一周录得53宗成交（环比+18%），仍为96周次低。CCL指数环比升0.42%至165.42点。 投资启示 内地：在销售动力减慢的情况下，我们预计更多房企或会出现资金压力，而支持刚性需求以及提振购买力的政策传导仍需要一定时日。我们预计3季度国企开发商会在土地市场比民企更积极，加上买家的偏好，从而更能抓住房地产销售的购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融 资成本较低的国企，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。另外，政策放宽也带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区 /一线城市布局较多的民企开发商，包括合景泰富（1813HK/买入）。 香港：一手市场仍表现亮丽，认购反应热烈，我们仍然认为新鸿基地产 （16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮 消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商及收租股表现均差于恒指，按周跌3.1%及3.9%。行业资产净值折让由60.9%扩大至62.0%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 香港置地 鹰君信和九龙仓新世界 恒生指数香港房地产香港收租股 朗廷富豪房托 嘉里阳光房托冠君房托 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (10)(8)(6)(4)(2)02 嘉华信和长和嘉里 太古地产恒生指数香港房地产香港收租股 九龙仓领展希慎 恒隆地产富豪房托 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (40)(30)(20)(10)010 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:62.0% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (70) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现继续差于中国企业指数，环比跌4.5%。行业资产净值折让扩大至82.1%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 毅德国际万达酒店明发集团 旭辉中海宏洋国企指数内地房地产 景瑞绿地香港 路劲碧桂园花样年 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) 红星美凯龙 深国际越秀地产 保利中海宏洋国企指数内地房地产 融创国瑞世茂 恒盛地产 景瑞 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (80)(60)(40)(20)020(100)(80)(60)(40)(20)02040 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:82.1% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 一手热销，二手市场轻微回暖。长实油塘亲海駅II于上周收到逾3.8万张票，成为香港史上收票最多的新盘，超额认购逾59倍，并于推售当天完 成全部626个单位销售。过去周末一手市场售出656伙（环比+65倍）， 主要由油塘焦点盘亲海駅II626伙全数售清带动。另外，恒基红磡必嘉坊第三期BAKERCIRCLE．GREENWICH及鲗鱼涌新盘THEHOLBORN分别售出13/6伙。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得八宗交易（环比+100%）