中洲控股：2023年半年度报告
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023年半年度报告 2023年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主管人员)黄薇声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义2 第二节公司简介和主要财务指标6 第三节管理层讨论与分析9 第四节公司治理24 第五节环境和社会责任25 第六节重要事项26 第七节股份变动及股东情况34 第八节优先股相关情况38 第九节债券相关情况39 第十节财务报告40 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 2、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、本集团 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司 中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司 中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称 中洲控股 股票代码 000042 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司 公司的中文简称（如有） 中洲控股 公司的外文名称（如有） SHENZHENCENTRALCONINVESTMENTHOLDINGCO.,LTD 公司的法定代表人 贾帅 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 叶晓东 黄光立 联系地址 广东省深圳市福田区金田路3088号中洲大厦38楼 广东省深圳市福田区金田路3088号中洲大厦38楼 电话 0755-88393609 0755-88393609 传真 0755-88393677 0755-88393677 电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化 □适用☑不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用☑不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用☑不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 ☑是□否 追溯调整或重述原因会计政策变更 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 调整前 调整后 调整后 营业收入（元） 3,645,806,352.84 4,675,363,787.53 4,675,363,787.53 -22.02% 归属于上市公司股东的净利润（元） -19,699,745.34 258,389,548.42 258,443,243.38 -107.62% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） -22,768,697.14 234,841,355.49 234,895,050.45 -109.69% 经营活动产生的现金流量净额（元） 1,185,665,932.33 -610,300,704.36 -610,300,704.36 294.28% 基本每股收益（元/股） -0.0296 0.3887 0.3887 -107.62% 稀释每股收益（元/股） -0.0296 0.3887 0.3887 -107.62% 加权平均净资产收益率 -0.25% 3.16% 3.17% -3.42% 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 调整前 调整后 调整后 总资产（元） 35,186,293,492.98 36,687,104,318.00 36,687,274,572.08 -4.09% 归属于上市公司股东的净资产（元） 7,577,783,855.68 8,104,737,614.08 8,104,909,180.25 -6.50% 会计政策变更的情况 根据财政部2022年11月30日颁布的《企业会计准则解释第16号》(财会〔202231号)，公司自2023年1月1日起执行 前述会计准则的要求，对2022年比较期间数据进行追溯调整。 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ☑适用□不适用 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -11,200.52 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 820,250.78 委托他人投资或管理资产的损益 772,168.53 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 1,270,872.92 受托经营取得的托管费收入 6,113,223.84 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,573,533.57 其他符合非经常性损益定义的损益项目 731,144.57 减：所得税影响额 2,873,368.39 少数股东权益影响额（税后） 180,606.36 合计 3,068,951.80 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： ☑适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目系增值税加计抵减收益 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用☑不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司的经营业态及区域竞争优势 公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈、环渤海经济区，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下： 1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。 公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品； 宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠 州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。惠州公司已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。 公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞大岭山项目是位于松山湖片区的旧改项目，已完成单一主体确认，是公司在东莞区域的重要布局；东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经实现销售，获得了当地消费者的认可；广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。 2、深耕城市，辐射其他现有区域布局 成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。 长三角多个城市也有公司战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。 公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将项目打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。 （二）报告期内公司主要经营管理工作回顾 2023年上半年，公司上下共同努力、团结奋进，克服了外部经营环境的重重困难，实现房地产销售面积17.70万平方 米，销售金额60.17亿元。主要经营及管理工作如下： 1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售。 2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心排除万难，顺利完成多个项目的交付工作，兑现对客户的承诺，树立中洲的品牌形象。 3、严控资金，保障公司现金流平稳。公司继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。 4、精细管理，增加效益。公司坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平。 5、资产板块，稳定经营。2023年经营环境稳定，资产板块保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值、增值。 （三）累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡） 成都三岔湖项目 54.75 84.43 84.43 惠州仲恺科研楼项目 3.79 12.56 12.56 深圳宝安26区项目 10.22 29.33 29.33 惠州迪亚项目 5.22 19.04 19.04 东莞大岭山项目 2.94 14.85 14.85 总计 76.92 160.21 160.21 （四）主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（㎡ ） 规划计容建筑面积（㎡ ） 本期竣工面积（㎡ ） 累计竣工面积（㎡ ） 预计总投资金额（万元） 累计投
