中洲控股：2022年半年度报告
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2022年半年度报告 2022年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主管人员)黄薇声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义2 第二节公司简介和主要财务指标6 第三节管理层讨论与分析9 第四节公司治理22 第五节环境和社会责任23 第六节重要事项24 第七节股份变动及股东情况31 第八节优先股相关情况35 第九节债券相关情况36 第十节财务报告37 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 2、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、本集团 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司 中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司 中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称 中洲控股 股票代码 000042 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司 公司的中文简称（如有） 中洲控股 公司的外文名称（如有） SHENZHENCENTRALCONINVESTMENTHOLDINGCO.,LTD 公司的法定代表人 贾帅 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 叶晓东 黄光立 联系地址 广东省深圳市福田区金田路3088号中洲大厦38楼 广东省深圳市福田区金田路3088号中洲大厦38楼 电话 0755-88393609 0755-88393609 传真 0755-88393677 0755-88393677 电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □适用☑不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见2021年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用☑不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具体可参见2021年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况 □适用☑不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是☑否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 4,675,363,787.53 3,956,478,523.12 18.17% 归属于上市公司股东的净利润（元） 258,389,548.42 277,553,640.12 -6.90% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 234,841,355.49 257,550,154.36 -8.82% 经营活动产生的现金流量净额（元） -610,300,704.36 -128,535,872.59 -374.81% 基本每股收益（元/股） 0.3887 0.4175 -6.90% 稀释每股收益（元/股） 0.3887 0.4175 -6.90% 加权平均净资产收益率 3.16% 3.47% 下降0.31个百分点 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 总资产（元） 38,643,437,321.83 41,438,074,441.46 -6.74% 归属于上市公司股东的净资产（元） 8,283,464,170.84 8,046,349,218.87 2.95% 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用☑不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 ☑适用□不适用 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 427,719.41 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 1,405,758.63 委托他人投资或管理资产的损益 1,682,729.98 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 10,200.30 受托经营取得的托管费收入 22,434,655.40 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,463,331.88 其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,064,639.65 减：所得税影响额 7,476,558.90 少数股东权益影响额（税后） -1,535,716.58 合计 23,548,192.93 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： ☑适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目系增值税加计抵减收益 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用☑不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况 今年受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场不容乐观。1—6月份，全国房地产开发投资68,314亿元，同比下降5.4%；商品房销售面积68,923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66,072亿元，下降28.9%。同时，我国经济运行面临的环境仍然严峻复杂，经济下行压力明显加大，今年上半年GDP同比增长2.5%，其中二季度GDP同比增长0.4%。“稳地产”对“稳经济”十分重要，今年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方优化政策频出，行业政策环境进入宽松周期，但是行业未来发展走势仍存在不确定性。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司的经营业态及区域竞争优势 公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、成渝经济圈、大上海都市圈和青岛区域，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下： 1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。 公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，是集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”，项目2021年获“最美人居-年度深圳综合体价值标杆楼盘”、“中国地产年鉴-城市更新典范奖”荣誉；中洲坊创意中心位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，旨在打造具有示范效应、以设计及创意为核心的产业公园，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻。同时，公司也在深圳核心区域储备了多个优质项目，其中黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。 公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园、惠州天御、惠州南麓院、博罗半岛城邦、惠阳河谷花园等多个项目在市场上积累了良好的口碑，进一步提升了中洲在惠州的品牌影响力。 公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞中央城邦花园、东莞大岭山项目、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经开放营销中心；东莞大岭山项目是位于松山湖片区的项目，也是公司在东莞区域的重要布局；广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。 2、深耕成渝经济圈，稳步开拓西南市场。 公司在成渝区域深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。 3、稳固大上海都市圈，形成多盘联动发展态势。 公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，已经开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。 4、夯实青岛区域，打造品牌形象。 公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将项目打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。 （二）报告期内公司主要经营管理工作回顾 2022年1-6月实现房地产销售面积13.83万平方米，销售金额24.52亿元，营业收入46.75亿元，同比增长 18.17%。 全年主要经营及管理工作如下： 1、多措并举，抢抓销售。公司及时研判市场变化，积极开展“抢销售、抢回款”行动。采取“一城一策、一案一策、一周一策”营销原则，多次召开专项会议，压实责任；公司上下积极动员，全力推行全民营销；重视长期库存物业去化工作，全面推行租售并举加大长期库存去化力度。 2、力保交付，树立品牌。行业进入下半场，竞争进入深水区，交付对房企而言意义重大。2022年上半年，公司上下齐心排除万难，保交付保民生，顺利完成青岛、惠州、成都等多地项目的交付工作，总体交付率达90%以上，为公司树立了良好的口碑。 3、全力回款，现金为王。2022年上半年，公司严抓回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售；坚持以销定产、以收定支，严格执行“月度动态管控、季度滚动分析、年度总体控制”的三位一体的资金管控模式，保障公司整体现金流平稳。 4、规范运作，防控风险。2022年上半年，公司进一步建立完善的公司治理结构，加强内部审计的法制建设，强化审计监督职能，营造公司廉洁从业氛围；力求做好事前防范、事中控制、事后应对等一系列法务工作，切实维护公司合法权益。 5、资产板块，稳定经营。2022年，新冠疫情持续反复，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施积极应对，将负面影响降到最低，保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值、增值。 （三）累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡） 成都三岔湖项目 54.75 84.43 84.43 惠州仲恺科研楼项目 3.79 12
