2023年千城土地供应动向探析

中深国度房研地究产 2023年8月 克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/14 2023年千城土地供应动向探析 总编 丁祖昱张燕 主编 孟音林波 课题组 马千里邱娟 版权声明 本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。 免责声明 本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内客所引发的任何直接或间接损失概不负责。 数据、观点等引用请注明“由易居·克而瑞提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。 出品单位 克而瑞研究中心出品 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/14 研究视点4 一、供地计划：近七成规模以上县市供地指标同比下滑，整体降幅仍相对保守4 1、供地计划变动：总宅地供地量同比下滑一成，二线城市下调更为坚决（节选）4 2、供地类型：保障性住房土地供应力度减弱，但一二线供应力度仍超三四线（节选）6 3、供地计划评价：稳经济目标下供地计划降幅仍相对保守，少数城市甚至不降反增（节选）7 二、各能级实际供地进度均不及预期，下半年供地压力显著增加7 1，预供地发布整体节奏不疾不徐，二线城市相对激进、达供地计划四成（略）7 2，上半年土地成交不及预公告总量四成，仅京沪等少数城市完成预出让计划（节选）8 3，上半年宅地成交同比下降29%，扣除供地计划变动影响后仍有19%（略）9 三、上半年土拍外热内凉，“隐性流拍率”不降反升9 1、预供地制度致上半年流拍率指标失真，三线城市指标偏离最为突出（节选）9 2、溢价率指标同样存在虚高，县域土地出让收入高度承压（节选）11 四、总结：预计全年供地计划完成率延续低位，下半年三线城市流拍率将大幅攀高12 1、2023年供地计划虽已调减、但依旧过高，全年完成率或不及四成12 2、一线：上半年100%完成预供地公告，下半年土地成交将远超上半年（略）13 2、二线：快节奏预供地致上半年溢价率虚高，下半年供给侧将面临更大压力13 2、三四线：下半年三线城市流拍将大幅攀高，四线交易规模领跌各能级（略）14 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/14 本文节选自《2023年千城土地供应动向探析》。 2023年上半年，全国商品房成交金额同比堪堪持平，但是土地成交金额仍然出现了二成左右的同比跌幅。这一方面固然是在行业周转速度减缓之下，行业投资趋于谨慎所致；但另一方面也和土地供给方为控制库存风险，减缓土地出让规模有关。但2023年新推行的“预供地清单”模式至 2月才开始推行，又使得土地市场供给节奏出现了技术性减缓，再加之大量逾期未供地块，使得目前土地供求数据难以反映地方政府的实际供应意愿，流拍和溢价率指标也严重失真。 因此在下半年土地交易的季节性高点来临之前，有必要在厘清当前市场走向的基础上，结合各城市2023年的宅地供应计划、预供地清单、以及实际供应土地规模，对土地市场现状进行系统性分析。从而对当前各城市的供地动向有更清晰的认知和判断，并由此更准确地预判各能级城市接下来的土地市场走向。 一、供地计划：近七成规模以上县市供地指标同比下滑，整体降幅仍相对保守 2023年已经过去大半，大部分城市都已经发布了2023年供地计划，CRIC整理的900余个样本 城市数据显示：近七成规模以上县市供地指标同比下滑，总宅地计划供应量同比2022年下滑一成，其中二线城市下调更为坚决，同比2022年降幅高达27%。保障性用地方面，保障性住房用地供应占比进一步下滑，但一二线供应力度仍超三四线。结合库存压力来看，在稳定经济的大目标之下，部分城市供地计划降幅相对保守，库存压力处于高位的广州、石家庄等少数城市不降反增。 1、供地计划变动：总宅地供地量同比下滑一成，二线城市下调更为坚决 2022年，中国楼市经历了1998年房改后最大的全国性深度调整，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，其中新房成交同比下降27%，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整。2022年，全国房地产开发企业土地购置面积降至1.0亿平方米，同比降幅高达53.4%。受行业持续下行的影响，2023年上半年土地成交规模进一步下调。 目前，通过我们已经获取供地计划的900余个城市相关数据来看，住宅土地供应总量较2022年下降了13%。分能级来看，各能级城市表现不一，除一线和四线城市小幅上涨外，二、三线同比增减幅均在20%以上，尤其是二线城市，同比降幅高达27%，宅地计划供给量下降更为坚决。 表各能级城市2023年宅地供应计划量及其同比变化情况（万平方米） 能级 2023年宅地供应 2022年宅地供应 同比2022年变动 一线 3191 3103 3% 二线 10775 14790 -27% 三线 18616 23778 -22% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/14 四线 26579 26191 1% 合计 59161 67862 -13% 注：一线包含四城；二线包含22个城市，三四线包含900余个城市。 数据来源：根据自然资源部数据整理 就2023年宅地供应规模与去年同比来看，303个城市（2022年供地计划超过50公顷的城市）中有51个城市涨幅超20%，仅占到17%；而供应量降幅超过20%的城市有124个，占比高达40%，增幅不足20%的城市也少于降幅在20%以内的城市。单从分布上来看，供地量增加的城市数量（101个，33%）明显低于供地量减少的城市（202个，67%）。 图样本城市2023年宅地计划供应量同比2022年变化分布情况 注：考虑到规模太小的城市算涨跌意义不大，因此本节仅分析2022年供地计划超过50公顷的城市，包含4个一线城市，22个二线城市，277个三四线城市，下同。 数据来源：根据自然资源部数据整理 1.1一二线城市：超九成二线城市宅地计划供应量同比均降，长三角城市降幅相对温和 一线城市均已公布2023年供地计划，与2022年相比，京、沪基本持平，广州明显上涨，深圳 呈下降趋势。其中广州市住宅用地供应量连续五年保持增长，2023年计划安排901公顷，较2022年增幅高达20%，比近五年年均供应量增长41%，其中，商品住宅用地和保障性住房用地双双上涨，供地计划继续单列租赁住房用地计划，多主体、多渠道加大保障性租赁住房供应。北京住宅用地1060公顷，与去年持平；上海2023年度全市商品住房用地计划505—605公顷，保障性租赁住房 用地供应计划135—180公顷，保障性住房用地计划260—310公顷，合计为900-1095公顷，与 2022年相比，总量变化不大，微降3%。深圳2023年居住用地计划供应330公顷，较2022年减少 35公顷，无论是商品住房用地还是公共住房用地均有不同程度地减少，总降幅达20%，是一线四城之中降幅最大的城市。从近半年一线四城的土地供应来看，一线城市优质供地量明显增加，典型如北京，前7个月北京土地出让金总额达1176亿元，较2022年上涨13%，金额居全国首位。 二线城市目前有22城市公布供地计划，2023年宅地供应量与2022年相比，仅石家庄上涨， 其余21个城市均呈下降趋势。其中，沈阳、长春、呼和浩特等商品住宅去化压力较大的城市宅地 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/14 计划供应量降幅均在50%及以上。 图2023年22个典型二线城市宅地供应量及其变化（公顷） 注：上述各城市供地计划仅统计市本级，宅地供应量包含保障性住房用地（棚改、公租房、共有产权等）。 数据来源：CRIC 值得注意的是，就连杭州这样的热点城市今年宅地计划供应量也降至887.8公顷，较2022年降幅高达20%。除杭州外，苏州、南京、宁波等长三角城市，2023年宅地计划供应较2022年降幅分别为11%、6%和5%。总体来看，与其他区域二线城市相比，长三角二线城市2023年宅地计划供应量同比降幅相对温和。 1.2三四线城市：超六成城市宅地供应同比下降，黑龙江、湖南、河南等省份涨幅突出（略） 2、供地类型：保障性住房土地供应力度减弱，但一二线供应力度仍超三四线 就披露保障住房供应的296个城市的相关数据来看，2023年保障性住房供地总量较2022年明显下滑，下降了24%，而非保障性宅地供应降幅12%，保障性住房土地供应力度明显减弱。 分能级来看，各能级城市间保障性力度也有明显差异，一二线保持力度还是处于相对高位，而三四线保障房力度明显下降：一二线城市2023保障房土地供应量占比为24%，较2022年增加1个 百分点；三四线城市保障房占比为12%，较2022年也有3个百分点的差距。随着保障房覆盖范围的逐步扩大、保障力度的增强，保障房土地供应有趋缓之势，但总的来看，一二线城市的保障房力度较三四线突出。 图2022和2023年各能级城市保障性宅地占比变动情况 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/14 注：本节仅统计公布保障房供应计划的城市，涉及4个一线城市、21个城市、271个三四线城市。 数据来源：自然资源部数据整理 2.1一二线城市：超七成城市保障房用地体量减少，厦门保障性力度最强（略） 2.2三四线保障性住房用地占比降至12%，江苏保障性住房用地供应遥遥领先（略） 3、供地计划评价：稳经济目标下供地计划降幅仍相对保守，少数城市甚至不降反增 在2023年各地发布的供地计划中，多有提及“已供应未竣工住宅用地面积超过近 三年平均完成交易量5倍的城市应当从严压缩计划规模直至暂停供地”，明确了主管部门稳定房地产市场，压降库存风险的决心。但从各城市供地计划来看，在稳定经济的大目标之下，部分城市供地计划降幅相对保守，库存压力处于高位的广州、石家庄等少数城市不降反增。 3.1部分一二线城市供地计划降幅相对保守，库存压力较高的广州、深圳供应计划明显超标 （略） 3.2热点三四线宅地供应较合理，库存压力较大的东莞、韶关宅地计划供应量降幅均超25% （略） 二、各能级实际供地进度均不及预期，下半年供地压力显著增加 针对新房市场销售缩量带来的库存压力提升，虽然大多数城市在2023年下调了供地规模，但是受到年内预供地清单新规落实、新房规模支撑性不强等影响，实际土地市场的供求规模仍不及预期。考虑到供地计划与政府基金性收入的关联性，上半年缓慢的供地进度，也势必使得下半年各地的供地压力进一步增加。 1，预供地发布整体节奏不疾不徐，二线城市相对激进、达供地计划四成 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/14 （略） 1.1一线城市公告进度相对缓慢，预供地激进的部分二线城市土拍冷热两极分化（略） 1.2三线市本级预供地进度相对较快，仍有35%县市旗尚未发布预供地公告（略） 2，上半年土地成交不及预公告总量四成，仅京沪等少数城市完成预出让计划 实际供求方面，受预供地清单模式影响，2023年上半年土地市场流拍率普遍失真，本节着重分析各地土地成交规模的完成进度，与供应规模相关的土地流拍将在下一章集中分析。就成交表现来看，上半年1样本城市共计成交土地面积约为6270万平方米，约为上半年预供地公告总量的37%。即便考虑到不少城市上半年发布的预公告截止时间在7、8月份，上半年不足四成的实际出让比例，仍然反映了2023年上半年整体地市规模指标的凉意。分城市能级来看，一线城市成交占预出让的比例最高，达到61%，二三线城市平均均在四成以下，上半年土地市场最为抢眼的杭州和成都，土地成交面积也未达到同期预公告总量的40%。联系供地计划来看各能级的供地计划推进更为缓慢， 2022年上半年成交土地占地面积均在全年供地计划总量的15%以下。 图：2023年上半年各能级住宅类土地出让进度（万平方米） 注：仅统计发布预供地公告的城市，统计住宅用地 数据来源：中国土地市场网 2.1高溢价频传难掩一二线规模低位，北上广完成预供地计划但成交规模仅为