房地产行业跟踪报告：政策端仍待进一步加码

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 政策端仍待进一步加码 行业核心观点： ——房地产行业跟踪报告 2023年08月17日 行业相对沪深300指数表现 房地产行业基本面表现仍然较弱，销售端持续回落以及融资端资 金到位缓慢等加剧行业资金面压力，政治局会议对行业表述相对积极，期待进一步的支持性政策落地。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企，及受益于竣工端高增的相关地产链个股。 投资要点： 投资：核心城市较为集中的东部区域基本面更为坚挺，整体投资 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产沪深300 行业研 究 行业跟踪报 告 证券研究报 告 累计增速下滑幅度进一步扩大。2023年1-7月房地产开发投资完 成额下滑8.5%，较前值下滑幅度扩大0.6pct；7月单月投资增速下滑17.8%，较前值下滑幅度收窄2.8pct。分区域来看，东部地区、中部地区、西部地区、东北地区2023年1-7月房地产开发投资额累计同比增速分别为-3.20%、-8.20%、-20.10%、-25.50%，核心城市较为集中的东部区域表现更为坚挺。 土地：受销售端持续回落等因素影响7月百城土地市场成交规模同比增速下滑幅度进一步扩大。从百城土地数据来看，土地供应建面与成交建面均持续收缩，百城土地1-7月成交总价下降 23.1%，成交规划建面同比-10.3%，较前值明显走弱，7月百城土地成交溢价率为4.97%，环比有所下降。 3560 开竣工：新开工仍下滑，竣工维持较高增速。2023年1-7月施工面积累计增速为-6.8%，较前值下滑幅度扩大0.2pct。1-7月新开工面积同比下降24.5%，降幅较前值扩大0.2pct，7月单月下滑26.5%，环比+4.9pct，并连续26期单月数据负增长。在“保交楼”相关政策发力下竣工端延续增长，1-7月竣工面积同比增长20.5%，较前值+1.5pct，7月单月增长32.7%，增速较前值 +17.5pct。 销售：在居民收入预期较弱以及房价承压的背景下销售端持续转弱，1-7月销售面积和销售金额同比变动-6.5%和-1.5%，较前值变动-1.2pct和-2.6pct。7月单月销售面积和销售金额同比增速为 -23.8%和-24.1%，均价1-7月同比+9.2%，较前值回落1.4pct，当月销售均价同比增速转负（-0.3%），前值为4.3%。 资金：资金面走弱，仍需政策加码。行业整体到位资金增速进一步下滑，经营性现金流相关方面，在销售持续回落下定金及预收款、按揭款到位资金增速继续回落；融资方面，尽管“三支箭”政策持续推进，但实际落地规模有限，信贷融资增速进一步走弱，发债融资近期有所提升，但当前行业个别公司信用风险爆发预计 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 7月居民中长期贷款数据表现偏弱公募FOF入市提振市场信心 7月销售探底，持续关注政策落地情况 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 对行业自筹融资形成一定负面影响，政治局会议对行业相关表态较为积极，预计后续会有进一步的支持性政策落地。1-7月到位资金来源同比下滑11.2%，较前值下滑幅度扩大1.4pct，其中国内贷款/自筹资金/定金及预收款/个人按揭同比分别-11.5%/-23.0%/-3.8%/-1%，较前值变化-0.4pct/+0.4pct/-2.9pct/-3.7pct。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共9页 正文目录 1投资：投资增速下滑幅度进一步扩大4 2土地：供应与成交规模持续收缩4 3开竣工：新开工仍下滑，竣工维持较高增速5 4销售：1-7月累计销售金额增速转负7 5资金：资金面走弱，仍需政策加码7 图表1：房地产开发投资累计同比增速（%）4 图表2：房地产开发投资当月同比增速4 图表3：各区域房地产开发投资完成额累计同比增速（%）4 图表4：百城土地供应规划建筑面积（万平）5 图表5：百城土地成交规划建筑面积（万平）5 图表6：房屋新开工面积累计同比增速（%）6 图表7：房屋新开工面积当月同比增速6 图表8：房屋竣工面积累计同比增速（%）6 图表9：房屋竣工面积当月同比增速6 图表10：房屋施工面积累计同比增速（%）6 图表11：房屋待售面积累计同比增速（%）6 图表12：销售面积与销售金额累计同比增速（%）7 图表13：销售面积与销售金额当月同比增速7 图表14：销售均价（左轴，元/平）累计与当月同比增速（右轴，%）8 图表15：开发资金来源累计与当月同比增速8 1投资：投资增速下滑幅度进一步扩大 投资：核心城市较为集中的东部区域基本面更为坚挺，整体投资累计增速下滑幅度进一步扩大。2023年1-7月房地产开发投资完成额下滑8.5%，较前值下滑幅度扩大0.6pct；7月单月投资增速下滑17.8%，较前值下滑幅度收窄2.8pct。分区域来看，东部地区、中部地区、西部地区、东北地区2023年1-7月房地产开发投资额累计同比增速分别为-3.20%、-8.20%、-20.10%、-25.50%，核心城市较为集中的东部区域表现更为坚挺。 图表1：房地产开发投资累计同比增速（%）图表2：房地产开发投资当月同比增速 15.00 10.00 5.00 0.00 -5.00 -10.00 -15.00 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% 房地产开发投资完成额:累计同比 房地产开发投资：当月同比 资料来源：wind，万联证券研究所资料来源：wind，万联证券研究所 图表3：各区域房地产开发投资完成额累计同比增速（%） 30.00 20.00 10.00 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 0.00 -10.00 -20.00 -30.00 -40.00 东部地区中部地区西部地区东北地区 资料来源：wind，万联证券研究所 2土地：供应与成交规模持续收缩 土地：受销售端持续回落等因素影响7月百城土地市场成交规模同比增速下滑幅度进一步扩大。从百城土地数据来看，土地供应建面与成交建面均持续收缩，百城土地1-7月成交总价下降23.1%，成交规划建面同比-10.3%，较前值明显走弱，7月百城土地 成交溢价率为4.97%，环比有所下降。 图表4：百城土地供应规划建筑面积（万平） 45,000.00 40,000.00 35,000.00 30,000.00 25,000.00 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 0.00 中国:100大中城市:供应土地规划建筑面积:三线城市:当月值万平方米中国:100大中城市:供应土地规划建筑面积:二线城市:当月值万平方米中国:100大中城市:供应土地规划建筑面积:一线城市:当月值万平方米 资料来源：wind，万联证券研究所 图表5：百城土地成交规划建筑面积（万平） 40,000.00 35,000.00 30,000.00 25,000.00 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 0.00 中国:100大中城市:成交土地规划建筑面积:三线城市:当月值万平方米中国:100大中城市:成交土地规划建筑面积:二线城市:当月值万平方米中国:100大中城市:成交土地规划建筑面积:一线城市:当月值万平方米 资料来源：wind，万联证券研究所 3开竣工：新开工仍下滑，竣工维持较高增速 2023年1-7月施工面积累计增速为-6.8%，较前值下滑幅度扩大0.2pct。1-7月新开工面积同比下降24.5%，降幅较前值扩大0.2pct，7月单月下滑26.5%，环比+4.9pct，并连续26期单月数据负增长。在“保交楼”相关政策发力下竣工端延续增长，1-7月竣 工面积同比增长20.5%，较前值+1.5pct，7月单月增长32.7%，增速较前值+17.5pct。 图表6：房屋新开工面积累计同比增速（%）图表7：房屋新开工面积当月同比增速 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 -20.0 -25.0 -30.0 -35.0 -40.0 -45.0 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% -60.0% 房屋新开工面积:累计同比(%) 房地产新开工当月同比 资料来源：wind，万联证券研究所资料来源：wind，万联证券研究所 图表8：房屋竣工面积累计同比增速（%）图表9：房屋竣工面积当月同比增速 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 -5.00 -10.00 -15.00 -20.00 -25.00 -30.00 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 房屋竣工面积：当月同比 资料来源：wind，万联证券研究所资料来源：wind，万联证券研究所 图表10：房屋施工面积累计同比增速（%）图表11：房屋待售面积累计同比增速（%） 2.00 1.00 0.00 -1.00 -2.00 -3.00 -4.00 -5.00 -6.00 -7.00 20.00 18.00 16.00 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 20