房地产行业竞争格局趋势研究

目 录 一、总论02 二、格局变化 | 央国企市场份额提升，新势力房企正崛起04 （一）当前央国企市场份额明显提升，市场重新平衡后民企份额或将有所恢复（二）核心城市及成熟城市群为房企聚焦的重点（三）行业集中度下降，千亿企业数量急剧减少，新势力房企崛起050913 三、新兴领域 | 房企专业化为未来趋势，代建企业与 AMC 获得发展机遇16 （一）专业化为房企未来进化方向，轻资产、资产管理发展可期（二）新形势下代建发展方兴未艾，存在较多发展机遇（三）AMC 具有盘活资产的丰富经验，积极参与纾困项目（四）数智化营销风头正盛，助力提升行业专业度17212628 四、结论与展望31 近几年，房地产市场深度调整，数十家房企发生债务违约，有相当部分是千亿房企，颠覆了以往的强弱格局和竞争态势。近期，从销售、拿地等来看，央国企市场份额均明显提升，民营房企经营受市场冲击较大，房地产行业的竞争格局发生了较大变化。这种变化体现在哪些方面？哪些新势力房企、哪些新兴细分领域会获得快速发展？这些是行业关注的热点。在行业转折的关键时期，我们用丰富的数据和详实的案例进行分析，给出观察和判断，以供行业参考。 近两年房地产行业发展持续面临挑战，尤其是部分房企风险暴露，深刻反映出行业逻辑已变。一方面，在传统的房地产经营开发方面，企业竞争格局正在发生较大变化。房企的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局，在保持稳健经营的前提下，房企当下的拿地规模越大，未来的预期销售业绩越高。2021 年下半年开始，部分民营房企出现债务违约，项目也出现停工，销售业绩出现大幅下滑，央国企市场份额则明显提升。整体来看，房地产行业集中度下降，千亿企业数量急剧减少。土拍市场区域分化进一步凸显，核心城市及成熟城市群成为房企聚焦的重点，房企投资强度止跌趋稳。央国企及地方城投拿地活跃度较高，新兴民营房企逆势拿地，预计未来在市场重新平衡后，民企市场份额或将有所恢复。 另一方面，在新形势下，房企不断提升服务能力，朝专业化方向迈进，随着行业风险暴露与化解，代建企业与 AMC 同样获得大量发展机遇。代建行业规模保持快速增长，代建企业输出品牌与管理能力，通过与城投公司合作、助力项目纾困等方式获得更多机会。AMC 则凭借处置地产类不良资产的丰富经验，除企业层面参与债务重组之外，主要在项目层面采用“出资 + 开发”模式推进盘活资产、化解行业风险，特别是全国性 AMC 以旗下地产平台为依托，是盘活房地产不良资产的主要力量。在房地产从增量逐渐向存量市场转变的过程中，庞大的存量市场运营服务机会正在增加，房企愈加重视专业服务能力，围绕代建服务、商业运营管理、住房租赁等领域积极转型升级，积极探索资产证券化业务。与此同时，房地产行业自身的调整压力以及移动互联网、人工智能、虚拟现实等技术的快速发展和应用，推动了房地产行业数智化营销的兴起和发展，数智化营销水平成为衡量房企长远发展的关键能力之一。 格局变化 央国企市场份额提升，新势力房企正崛起 从企业性质看，当前房地产形势下，央国企经营稳健，融资保持通畅，品牌信任度高，市场份额在明显提升。未来几年，在行业重新平衡后，民企市场份额或将有所恢复。从区域分布看，在整体需求疲软的情况下，核心城市及成熟城市群，成为房企聚焦深耕的重点。从强弱格局看，行业集中度下降，千亿房企数量明显减少。新力量民企在逆势崛起，有望成为房地产行业新的一股力量。 （一） 当前央国企市场份额明显提升，未来在市场重新平衡后民企份额或将有所恢复 2023 年初，全国房地产市场以“小阳春”开局，上半年销售增速“先扬后抑”。2023 年一季度，积压需求释放及政策效应显现，前三个月 TOP100 房企销售额累计同比增速持续提升。特别是热点城市，在前期积压需求释放、政策效果显现以及自身周期性修复的带动下，市场活跃度明显提升。但4 月以来，房地产市场恢复行情未能持续，购房者置业情绪快速下滑。TOP100 房企销售额 1-4 月、1-5月、1-6 月同比增速分别为 12.8%、8.4%、0.1%，增速呈现持续明显下降，出现二次探底。总体来看，上半年房企销售未出现明显改善。 房地产企业当前的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局。房企若不拿地，则后续的发展资源越来越少，企业会逐步被淘汰。同时，房企当前的拿地布局，也将深刻影响未来的业绩表现。在经过2022 年的深度调整期后，2023 年上半年，北京、杭州等热点城市土拍市场热情高涨，部分稳健民企和已经走出困境的民营房企开始恢复拿地。如杭州前两轮土拍中参拍企业均超 50 家，其中民企数量占比近一半，且民企拿地金额占比超 50%。 房企只有土地资源在手，未来经营才有保障。以 30 家典型房企为样本，分析企业 2017 年至2019 年的拿地数据与 2019 年至 2021 年的销售数据。可以看出，房企过去的拿地规模（2017 年至 2019 年平均拿地金额）与未来的销售业绩（2019 年至 2021 年平均销售金额）存在明显的正相关关系。这种正相关在央国企、混合所有制房企及民营房企中均存在且相似，表明房企有较多的土地储备时，未来销售业绩增长才会有保障。 稳健经营是房企保持业绩的根本。2021 年下半年开始，房地产行业进入深度调整阶段，部分民营房企出现债务违约，项目也出现停工。这些出险房企虽然仍持有一定规模的土地资源，但受宏观经济下行、企业资金短缺、购房者信心下降等因素影响，销售业绩出现大幅下滑。 2021 年房地产市场进入深度调整期，多数房企明显放缓拿地节奏，但是央国企的拿地力度较强。在拿地金额 TOP100 企业中，从企业数量来看，央国企及地方城投数量占比始终过半，并于 2022年合计超过 80%。金额占比呈现同样的变化趋势，央国企及地方城投拿地金额占比在 2022 年大幅增加，合计超过 80%。大型央国企拿地力度一直较高，华润、中海、保利发展、建发、招商蛇口、越秀地产、中国铁建、金茂等央国企一直位列拿地金额前 20，这些企业具有较为突出的融资优势、信用资质和开发经营能力，仍保持了相当的投资力度，抓紧土地市场底部适度补充资源。2022 年房地产市场剧烈波动，民营房企经营面临巨大冲击，拿地投资因而受到影响，出现较大波动。 从销售来看，市场深度调整期下，不同类型企业分化现象加剧，央国企市场份额有所提升。根据中指研究院监测，2021 年 TOP100 房企中，央国企市场份额为 26.7%，2022 年提升到 41.6%，大幅提高了 14.9 个百分点。2023 年上半年，销售额 TOP100 企业中的央国企数量增加 4 家至 40 家，销售额占比提升 8.3 个百分点至 49.9%，市场份额持续提升；反之，民营房企数量减少 4 家至 52 家，销售额占比下降 7.6 个百分点至 34.1%；混合所有制企业销售额占比下降 0.7 个百分点至 16.0%。 近两年，房地产市场深度调整，多家民营房企发生债务违约，民营房企受到的市场冲击比央国企更大，央国企市场份额明显提升。未来几年，行业仍将延续当前态势，央国企在销售、拿地方面占比将持续提升。当市场重新平衡后，由于民营房企经营灵活、效率高、适应性强，市场份额或将有所恢复，民营房企在销售、拿地等方面占比将有所提升。在短期的市场深度调整中，民营房企抗风险能力较弱，受到冲击较大，在行业重新平衡后，民营房企仍将是房地产行业的重要力量。 （二） 核心城市及成熟城市群为房企聚焦的重点 从区域布局来看，房企锚定重点核心城市，把握市场活跃城市发展机遇，核心城市销售贡献占比提升。2023 年上半年，50 家百亿代表企业的一、二线城市业绩贡献合计占比为 82.9%，较 2022年上升了 1.6 个百分点，其中，一线城市销售额占比较上年增加 1.7 个百分点至 28.0%，市场需求支撑度较强；二线城市销售额占比有所下降，但销售额贡献仍达到 54.9%；三四线城市市场承压，业绩贡献率为 17.1%，较上年下降 1.6 个百分点。 长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群销售占比进一步提升，合计占比超六成。2023 年上半年，代 表 企 业 长 三 角、 粤 港 澳（ 内 地）、 京 津 冀 城 市 群 的 销 售 额 贡 献 较 大， 占 比 分 别 为 39.8%、17.2%、11.1%，合计占比 68.1%，其中，长三角地区销售贡献占比最大，保持在 39.8%，粤港澳和京津冀销售贡献占比较上年进一步提升，分别增加 2.1、0.2 个百分点，销售额贡献区域进一步收敛于三大城市群。 从拿地来看，房企向一二线城市和三大城市群的聚焦同样明显。 2022 年 50 家代表企业的一、二线城市拿地金额合计占比为 91.4%，较 2021 年上升了 19.1个百分点，2023 年上半年拿地金额占比保持在 90.6%。其中，2022 年一线城市拿地金额占比较 2021 年增加 19.6 个百分点至 37.9%，投资强度陡增，2023 年上半年维持在接近 37%。这主要源于一线城市市场支撑度更强，能够为业绩带来稳定保障。二线城市拿地金额占比保持在 54% 左右，仍是主要重仓城市。三四线城市市场承压，因此企业布局快速收缩，2022 年及 2023 年上半年拿地金额占比在 9% 左右，较 2021 年下降近 20 个百分点。 从城市群来看，2022 年起代表企业投资布局更加聚焦收敛。2022 年与 2023 年上半年长三角、粤港澳、京津冀三大城市群拿地金额占比较 2021 年分别增加 5.5、8.9 个百分点至 74.3%、77.7%。此外，成渝城市群拿地金额占比稳定在 6% 左右。 从近几年房企投资强度来看，2019-2020 年，TOP100 房企拿地销售比均值超过 30%，2021年下降到 24.9%，2022 年再下降至 16.7%，2021-2022 年房企投资强度出现了持续的大幅下降。2023 年上半年销售金额 TOP100 企业拿地销售比为 14.9%，不及 2019 年同期的一半。其中，2021 年至 2022 年销售金额 TOP100 企业拿地销售比降幅最大，达 8.2 个百分点。面对紧缩的融资环境，房企多选择开源节流，以维持经营安全为第一要务，适当缩减投资规模，拿地选择更加谨慎。分企业性质来看，央国企、混合所有制房企及民营房企拿地销售比整体上均呈现下降趋势，央国企拿地销售比最高、混合所有制房企次之、民营房企拿地销售比最低。 （三） 行业集中度下降，千亿企业数量急剧减少，新势力房企崛起 过去几年，全国房地产市场规模由高位盘整进入深度调整，房地产供应端政策持续发力，房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化，行业亦进入加速出清、优胜劣汰的阶段。自 2021 年下半年以来，政策效果显现叠加部分企业债务违约，导致市场降温明显，房地产行业进入深度调整期。2022 年市场下行压力持续，成交保持低迷态势，行业集中度明显下降；2023 年房地产市场虽呈现“弱复苏”态势，但市场调整压力依然较大。 根据中指研究院监测，近几年 TOP100 房企市场份额持续明显下降，2019 年超过 60%，2021年下降到接近 50%。2022 年市场下行压力持续，成交保持低迷态势，全国商品房销售额下降至13.3 万亿元，同比下降 26.7%，TOP100 房企销售额总额同比下降 41.4%，市场份额下降 11.6 个百分点至 39.9%；2023 年上半年，TOP100 房企销售总额同比增长 0.1%，市场份额为 39.7%，较上年下降 0.2 个百分点。 从企业数量来看，百亿企业数量有所减少，千亿房企 7 家。2023 年上半年，百亿房企数量 78 家，较去年同期减少 7 家。其中，千亿房企数量 7 家，较去年同期减少 2 家；500 亿房企 10 家，较去年同期增加 3 家，可见未来千亿将成为一个门槛，冲击千亿或将难度增加；300-500 亿房企和 100-300 亿房企数量均有所减少。 在市场深度调整下，新势力房企在