房地产行业竞争格局趋势研究

目录 02一、总论 04二、格局变化|央国企市场份额提升，新势力房企正崛起 05（一）当前央国企市场份额明显提升，市场重新平衡后民企份额或将有所恢复 09（二）核心城市及成熟城市群为房企聚焦的重点 13（三）行业集中度下降，千亿企业数量急剧减少，新势力房企崛起 16三、新兴领域|房企专业化为未来趋势，代建企业与AMC获得发展机遇 17（一）专业化为房企未来进化方向，轻资产、资产管理发展可期 21（二）新形势下代建发展方兴未艾，存在较多发展机遇 26（三）AMC具有盘活资产的丰富经验，积极参与纾困项目 28（四）数智化营销风头正盛，助力提升行业专业度 31四、结论与展望 究 01 CHAPTER 总论 近几年，房地产市场深度调整，数十家房企发生债务违约，有相当部分是千亿房企，颠覆了以往的强弱格局和竞争态势。近期，从销售、拿地等来看，央国企市场份额均明显提升，民营房企经营受市场冲击较大，房地产行业的竞争格局发生了较大变化。这种变化体现在哪些方面？哪些新势力房企、哪些新兴细分领域会获得快速发展？这些是行业关注的热点。在行业转折的关键时期，我们用丰富的数据和详实的案例进行分析，给出观察和判断，以供行业参考。 近两年房地产行业发展持续面临挑战，尤其是部分房企风险暴露，深刻反映出行业逻辑已变。一方面，在传统的房地产经营开发方面，企业竞争格局正在发生较大变化。房企的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局，在保持稳健经营的前提下，房企当下的拿地规模越大，未来的预期销售业绩越高。2021年下半年开始，部分民营房企出现债务违约，项目也出现停工，销售业绩出现大幅下滑，央国企市场份额则明显提升。整体来看，房地产行业集中度下降，千亿企业数量急剧减少。土拍市场区域分化进一步凸显，核心城市及成熟城市群成为房企聚焦的重点，房企投资强度止跌趋稳。央国企及地方城投拿地活跃度较高，新兴民营房企逆势拿地，预计未来在市场重新平衡后，民企市场份额或将有所恢复。 另一方面，在新形势下，房企不断提升服务能力，朝专业化方向迈进，随着行业风险暴露与化解，代建企业与AMC同样获得大量发展机遇。代建行业规模保持快速增长，代建企业输出品牌与管理能力，通过与城投公司合作、助力项目纾困等方式获得更多机会。AMC则凭借处置地产类不良资产的丰富经验，除企业层面参与债务重组之外，主要在项目层面采用“出资+开发”模式推进盘活资产、化解行业风险，特别是全国性AMC以旗下地产平台为依托，是盘活房地产不良资产的主要力量。在房地产从增量逐渐向存量市场转变的过程中，庞大的存量市场运营服务机会正在增加，房企愈加重视专业服务能力，围绕代建服务、商业运营管理、住房租赁等领域积极转型升级，积极探索资产证券化业务。与此同时，房地产行业自身的调整压力以及移动互联网、人工智能、虚拟现实等技术的快速发展和应用，推动了房地产行业数智化营销的兴起和发展，数智化营销水平成为衡量房企长远发展的关键能力之一。 究 02 CHAPTER 格局变化 央国企市场份额提升，新势力房企正崛起 从企业性质看，当前房地产形势下，央国企经营稳健，融资保持通畅，品牌信任度高，市场份额在明显提升。未来几年，在行业重新平衡后，民企市场份额或将有所恢复。从区域分布看，在整体需求疲软的情况下，核心城市及成熟城市群，成为房企聚焦深耕的重点。从强弱格局看，行业集中度下降，千亿房企数量明显减少。新力量民企在逆势崛起，有望成为房地产行业新的一股力量。 （一） 当前央国企市场份额明显提升， 未来在市场重新平衡后民企份额或将有所恢复 2023年初，全国房地产市场以“小阳春”开局，上半年销售增速“先扬后抑”。2023年一季度，积压需求释放及政策效应显现，前三个月TOP100房企销售额累计同比增速持续提升。特别是热点城市，在前期积压需求释放、政策效果显现以及自身周期性修复的带动下，市场活跃度明显提升。但4月以来，房地产市场恢复行情未能持续，购房者置业情绪快速下滑。TOP100房企销售额1-4月、1-5月、1-6月同比增速分别为12.8%、8.4%、0.1%，增速呈现持续明显下降，出现二次探底。总体来看，上半年房企销售未出现明显改善。 数据来源：中指数据CREIS 房地产企业当前的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局。房企若不拿地，则后续的发展资源越来越少，企业会逐步被淘汰。同时，房企当前的拿地布局，也将深刻影响未来的业绩表现。在经过2022年的深度调整期后，2023年上半年，北京、杭州等热点城市土拍市场热情高涨，部分稳健民 企和已经走出困境的民营房企开始恢复拿地。如杭州前两轮土拍中参拍企业均超50家，其中民企数量占比近一半，且民企拿地金额占比超50%。 房企只有土地资源在手，未来经营才有保障。以30家典型房企为样本，分析企业2017年至 2019年的拿地数据与2019年至2021年的销售数据。可以看出，房企过去的拿地规模（2017年至 2019年平均拿地金额）与未来的销售业绩（2019年至2021年平均销售金额）存在明显的正相关关系。这种正相关在央国企、混合所有制房企及民营房企中均存在且相似，表明房企有较多的土地储备时，未来销售业绩增长才会有保障。 30家典型房企拿地规模与销售业绩关系 企业 企业性质 2017年 拿地金额（亿元） 2018年 拿地金额（亿元） 2019年 拿地金额（亿元） 2019年 销售金额（亿元） 2020年 销售金额（亿元） 2021年 销售金额（亿元） 2017年-2019年平均拿地金额（亿元） 2019年-2021年平均销售金额（亿元） 碧桂园 民企 2645 1204 1303 7715 7888.1 7588.2 1717.333333 7730.433333 万科 混合所有 1844 1316 1610 6308.4 7011 6277.8 1590 6532.4 保利地产 央国企 1461 1001 1166 4618.48 5028 5439.29 1209.333333 5028.59 中海地产 央国企 1152 760 1034 3771.68 3603.11 3694.95 982 3689.913333 旭辉集团 民企 731 536 459 2006 2310 2472.5 575.3333333 2262.833333 龙湖地产 民企 682 708 759 2425 2706 2900.9 716.3333333 2677.3 中国金茂 央国企 670 291 517 1608.07 2310.04 2356 492.6666667 2091.37 招商蛇口 央国企 657 405 521 2204.74 2780.1 3268.34 527.6666667 2751.06 金地集团 混合所有 595 464 644 2106 2426 2867.1 567.6666667 2466.366667 华润置地 央国企 533 803 813 2425 2900 3157.6 716.3333333 2827.533333 世茂房地产 民企 520 329 257 2600.7 3003.1 2691.1 368.6666667 2764.966667 中南置地 民企 518 401 405 1960.5 2202.4 1973.7 441.3333333 2045.533333 金科股份 民企 497 387 411 1860 2235.94 1876 431.6666667 1990.646667 新城控股 民企 492 673 493 2708.01 2521.6 2337.75 552.6666667 2522.453333 绿城中国 混合所有 488 351 569 2018 2892.2 3509 469.3333333 2806.4 绿地控股 混合所有 429 742 804 3880.42 3567 2902.46 658.3333333 3449.96 祥生地产集团 民企 359 265 170 1225 1306 1182.94 264.6666667 1237.98 中梁地产集团 民企 304 524 472 1525 1688 1718 433.3333333 1643.666667 雅居乐 民企 301 402 312 1179.7 1381.46 1390.09 338.3333333 1317.083333 美的地产 民企 301 248 323 1012.3 1260.8 1371.4 290.6666667 1214.833333 富力地产 民企 285 201 180 1446.2 1496.6 1201.9 222 1381.566667 中国铁建 央国企 261 416 338 1251.82 1273.43 1428.75 338.3333333 1318 金融街 央国企 260 192 120 331 406.8 345.13 190.6666667 360.9766667 荣盛发展 民企 242 171 268 1153.56 1358 1345.58 227 1285.713333 正荣地产 民企 215 375 313 1307 1556.83 1456.43 301 1440.086667 电建地产 央国企 214 195 152 528.42 657.53 875.72 187 687.2233333 中粮置地 央国企 193 195 191 758.01 822.37 879.5 193 819.96 德信地产 民企 178 152 182 450.8 635.3 739.8 170.6666667 608.6333333 新希望地产 民企 178 148 319 776.1 1033 1059.3 215 956.1333333 滨江集团 民企 171 223 390 1120.6 1366.5 1691.32 261.3333333 1392.806667 数据来源：中指数据CREIS 稳健经营是房企保持业绩的根本。2021年下半年开始，房地产行业进入深度调整阶段，部分民营房企出现债务违约，项目也出现停工。这些出险房企虽然仍持有一定规模的土地资源，但受宏观经济下行、企业资金短缺、购房者信心下降等因素影响，销售业绩出现大幅下滑。 2021年房地产市场进入深度调整期，多数房企明显放缓拿地节奏，但是央国企的拿地力度较强。在拿地金额TOP100企业中，从企业数量来看，央国企及地方城投数量占比始终过半，并于2022年合计超过80%。金额占比呈现同样的变化趋势，央国企及地方城投拿地金额占比在2022年大幅增加，合计超过80%。大型央国企拿地力度一直较高，华润、中海、保利发展、建发、招商蛇口、越秀地产、中国铁建、金茂等央国企一直位列拿地金额前20，这些企业具有较为突出的融资优势、信用资质和开发经营能力，仍保持了相当的投资力度，抓紧土地市场底部适度补充资源。2022年房地产市场剧烈波动，民营房企经营面临巨大冲击，拿地投资因而受到影响，出现较大波动。 2021年-2023年上半年拿地金额TOP100企业不同性质金额占比 数据来源：中指数据CREIS 从销售来看，市场深度调整期下，不同类型企业分化现象加剧，央国企市场份额有所提升。根据中指研究院监测，2021年TOP100房企中，央国企市场份额为26.7%，2022年提升到41.6%，大幅提高了14.9个百分点。2023年上半年，销售额TOP100企业中的央国企数量增加4家至40家，销售额占比提升8.3个百分点至49.9%，市场份额持续提升；反之，民营房企数量减少4家至52家，销售额占比下降7.6个百分点至34.1%；混合所有制企业销售额占比下降0.7个百分点至16.0%。 2021年-2023年上半年TOP100企业中不同性质企业数量及销售额占比 企业性质 企业数量 市场份额 2021年 2022年 2023年上半年 2021年 2022年 2023年上