2023房地产行业竞争格局趋势研究报告

南方财经全媒体集团指导单位主办单位21世纪经济报道联合出品21世纪产业研究院中指研究院 目录 02一、总论 04二、格局变化央国企市场份额提升，新势力房企正崛起 05（一）当前央国企市场份额明显提升，市场重新平街后民企份额或将有所恢复09（二）核心城市及成熟城市群为房企聚焦的重点13（三）行业集中度下降，千亿企业数量急刷减少，新势力房企眠起 16三、新兴领域|房企专业化为未来趋势，代建企业与AMC获得发展机遇 17.（一）专业化为房企未来进化方向，轻资产、资产管理发展可期21（二）新形势下代理发展方兴未艾，存在较多发展机遇26（三）AMC具有盘活资产的丰富经验，积极参与纤图项目28（四）数智化营销风头正盛，助力提升行业专业度 31四、结论与展望 近几年，房地产市场深度调整，数十家房企发生债务违约，有相当部分是千亿房企，顺覆了以往的强弱格局和竞争态势。近期，从销售、拿地等来看，央国企市场份额均明显提升，民营房企经营受市场冲击较大，房地产行业的竞争格局发生了较大变化。这种变化体现在哪些方面？哪些新势力房企、哪些新兴细分领域会获得快速发展？这些是行业关注的热点。在行业转折的关键时期，我们用丰高的数据和详实的案例进行分析，给出观案和判断，以供行业参考。 近两年房地产行业发展持续面临挑战，尤其是部分房企风险暴露，深刻反映出行业逻辑已变。方面，在传统的房地产经营开发方面，企业竞争格局正在发生较大变化。房企的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局，在保持艳键经营的前提下，房企当下的拿地规模越大，未来的预期销告业绩越高。2021年下率年开始，部分民营房企出现债务违约，项目也出现停工，销售业绩出现大幅下滑，央国企市场份额则明显提升。整体来看，房地产行业集中度下降，千亿企业数量急剧减少。土拍市场区域分化进一步凸显，核心城市及成熟城市群成为房企聚焦的重点，房企投资强度止跌趋稳。央国企及地方城投拿地活跃度较高，新兴民营房企逆势拿地，预计未来在市场重新平衡后，民企市场份额或将有所恢复。 另一方面，在新形势下，房企不断提升服务能力，朝专业化方向迈进，随着行业风险与化解，代建企业与AMC同样获得大发展机遇，代建行业规模保持快速增长，代建企业输出品牌与管理等力，道过与诚投公司合作、助力项目经困等方式获得史多机会。AMC则凭借处置地产类不良资产的丰高经验，除企业层面参与债务重组之外，主要在项目层面采用“出资+开发”模式推进盘活资产、化解行业风险，特别是全国性AMC以旗下地产平台为依托，是盘活房地产不良资产的主要力量。在房地产从增量逐新向存量市场转变的过程中，虚大的存量市场运营服务机会正在增加，房企意加本视专业服务能力，围绕代建服务、商业运营管理、住房租赁等领城积极转型升级，积极探索资产证券化业务。与此同时，房地产行业自身的调整压力以及移动互联网、人工智能、虚拟现实等技术的快速发展和应用，推动了房地产行业数智化营销的兴起和发展，数智化营销水平成为衡量房企长远发展的关锻能力之一 格局变化 央国企市场份额提升，新势力房企正崛起 从企业性质看，当前房地产形势下，央国企经营稳健，融资保持通赖，品牌信任度高，市场份额在明显提升。未来几年，在行业重新平衡后，民企市场份额或将有所恢复。从区域分布看，在整体需求疲软的情况下，核心城市及成熟城市群，成为房企聚焦深耕的重点。从强弱格局看，行业集中度下降，千亿房企数量明显减少。新力量民企在逆势怎起，有望成为房地产行业新的一股力量。 当前央国企市场份额明显提升未来在市场重新平衡后民企份额或将有所恢复 2023年初，全国房地产市场以“小阳春”开局，上半年销售增返“先扬后抑”，2023年一季度，积压需求释放及政策效应显现：前三个月TOP100房企销售额累计同比增速持续提升，特别是热点城市，在前期积压需求释放、政策效果显现以及自身周期性修复的带动下，市场活跃度明显提升。但4月以来，房地产市场恢复行情未能持续，购房者置业情绪快速下滑。TOP100房企销售额1-4月、1-5月、1-6月同比增速分别为12.8%、8.4%、0.1%，增速呈现持续明显下降，出现二次探底。总体米看，上半年房企销售末出现明显改善。 TOP100房企销售额累计同比变化 房地产企业当前的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局。房企若不章地，则后续的发展资源越来越少，企业会涵步被沟汰。同时，房企当前的拿地布局，也将深刻影响未来的业绩表现。在经过2022年的深度调整期后，2023年上半年，北京、杭州等热点城市土拍市场热情高涨，部分稳健民企和已经走出困境的民营房企开始恢舞拿地。如抗州前两轮土拍中参拍企业均超50家，其中民企数量占比近一半，且民企毫地金额占比超50%。 房企只有土地资源在手，未来经营才有保障。以30家典型房企为样本，分析企业2017年至2019年的享地款据与2019年至2021年的销告数据。可以看出：房企过去的享地规模（2017年至 2019年平均拿地金额）与未来的销售业绩（2019年至2021年平均销售金额）存在明显的正相关关系。这种正相关在央国企、混合所有制房企及民营房企中均存在且相似，表明房企有较多的土地储备时，未来销告业绩增长才会有保障。 稳健经营是房企保持业绩的根本。2021年下半年开始，房地产行业进入深度调整阶股，部分民营房企出现债务违约，项目也出现停工。这些出险房企然仍持有一定规模的土地资源，但受宏观经济下行、企业资金短缺、购房者信心下降等因索影响，销售业绩出现大幅下滑。 2021年房地产市场进入深度调整期，多数房企明显放缓室地节索，但是央国企的拿地力度较强。在享地金额TOP100企业中，从企业数量来看，央国企及地方减投数量占比始终过半，并于2022年合计超过80%。金额占比呈现同样的变化趋势，央国企及地方城投掌地金额占比在2022年大幅增加，合计超过80%。大型央国企拿地力度一直较高，华润、中海、保利发展、建发、招商驼口、越秀地产、中国铁建、金茂等央国企一直位列拿地金额前20，这些企业具有较为突出的融资优势、信用资质和开发经营能力，仍保持了相当的投资力度，抓紧土地市场底部适度补充资源。2022年房 从销售来看，市场深度调整期下，不同类型企业分化现象加剧，央国企市场份额有所提升。根据中指研究院监测，2021年TOP100房企中，央国企市场份额为26.7%，2022年提升到41.6%，销售额占比提升8.3个百分点至49.9%，市场份额持续提升；反之，民营房企数量减少4家至52家，销告额占比下降7.6个百分点至34.1%：混合所有制企业销告额占比下降0.7个百分点至16.0%。 近两年，房地产市场深度调整，多家民营房企发生债务违约，民营房企受到的市场冲击比央国企更大，央国企市场份额明显提升。未来几年，行业仍将延续当前态势，央国企在销售、章地方面占比将持续提升。当市场重新平衡后，由于民营房企经营灵活、效率高、适应性强，市场份额或将有所恢复，民营房企在销售、拿地等方面占比将有所提升。在短期的市场深度调整中，民营房企抗风险能力较弱，受到冲击较大，在行业主新平衡后，民营房企仍将是房地产行业的主要力量。 （二） 核心城市及成熟城市群为房企聚焦的重点 从区域布局来若，房企铺定重点核心城市，把握市场活跃城市发展机遇，核心戴市销告责献占比提升：2023年上半年，50家百亿代表企业的一、二线城市业绩责献合计占比为82.9%，较2022年上升了1.6个百分点，其中，一线城市销售额占比较上年增加1.7个百分点至28.0%，市场需求支绩贡献率为17.1%，较上年下降1.6个百分点。 长三角、粤港澳内地）京津翼三大城市群销售占比进一步提升，合计占比超六成。2023年上半年代表企业长三角、粤港澳（内地）、京津翼城市群的销告额贡献较大，占比分别为39.8%、17.2%、11.1%，合计占比68.1%，其中，长三角地区销售贡献占比最大，保持在39.8%：需港溴和京津翼销告贡献占比较上年进一步提升，分别增加2.1、0.2个百分点，销告额贡献区域进一步收敛于三大城市群。 从拿地来看，房企向一二线城市和三大城市群的聚焦同样明显。 2022年50家代表企业的一、二线城市毫地金额合计占比为91.4%，较2021年上升了19.1个百分点，2023年上半年拿地金额占比保持在90.6%。其中，2022年一线城市拿地金额占比较 2021年增加19.6个百分点至37.9%，投资强度陆增，2023年上半年维持在接近37%：这主要源于一线城市市场支撑度更强，能够为业绩带来稳定保障。二线城市拿地金额占比保持在54%左右，仍是主要重仓城市。三四线市市场承压，因此企业布层快速收缩，2022年及2023年上半年拿地金额占比在9%左右，较2021年下降近20个百分点。 从域市群来看，2022年起代表企业投资布局更加聚焦收。2022年与2023年上半年长三角、粤港澳、京津幕三大城市群拿地金额占比较2021年分别增加5.5、8.9个百分点至74.3%、77.7%。此外，成渝域市群拿地金额占比稳定在6%左右。 从近几年房企投资强度来看，2019-2020年，TOP100房企拿地销售比均值超过30%，2021年下降到24.9%，2022年再下降至16.7%，2021-2022年房企投资强度出现了持续的大幅下降。2023年上半年销售金额TOP100企业拿地销告比为14.9%，不及2019年同期的一半。其中，环境，房企多选择开源节流，以维持经营安全为第一要务，适当缩减投资规模，拿地选择更加递博。分企业性质来看，央国企、混合所有制房企及民营房企拿地销告比整体上均呈现下降趋势，央国企拿地销售比最高、混合所有制房企次之、民营房企拿地销售比量低。 （三） 行业集中度下降，千亿企业数量急剧减少，新势力房企崛起 过去几年，全国房地产市场规模由高位盘整进入深度调整，房地产供应端政策持续发力，房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化，行业亦进入加违出清、优胜劣汰的阶段。白2021年下半年以来，政贫效果显现叠加部分企业债务违约，导致市场降温明显，房地产行业进入深度调整期。2022年市场下行压力持续，成交保持低迷态势，行业集中度明显下降；2023年房地产市场呈现“弱复苏”态势，但市场调整压力依然较大。 根据中指研究院监测，近几年TOP100房企市场份额持续明显下降，2019年超过60%，2021年下降到接近50%。2022年市场下行压力持续，成交保持低迷态势，全国商品房销售额下降至13.3万亿元，同比下降26.7%，TOP100房企销售额总额同比下降41.4%，市场份额下降11.6个百分点至39.9%；2023年上半年，TOP100房企销售总额同比增长0.1%，市场份额为39.7%，较上年下降0.2个百分点。 从企业数量来看，百亿企业数量有所减少，千亿房企7家。2023年上半年，百亿房企数量78家，较去年同期少7家。其中，千亿房企款量7家，较去年同期减少2家；500亿房企10家，较去年同期谱加3家，可见未来千亿将成为一个门槛，冲击千亿或将难度增加；300-500亿房企和100-300亿房企数量购有所减少。 在市场深度调整下，新势力房企在崛起。中字头基建公司异军突起，特别是中建系公司，2022年与2023年上半年中建系公司多家进入拿地金额前100，如除了中海地产、中海宏洋等地产业务规模较大的子公司，中建智地、中建三局等公司章地金额也进入前100。 另外，部分民营房企在崛起，掌地金额TOP00民营房企可分为两类，一类为千亿以上的大型房地产企业，如龙湖、滨江、新城控股等，此类企业仍有一定掌地投资能力；另一美为新兴的民营房企，这类企业或依托母公司较强的综合实力，或专注开发聚焦区城市场，均在土拍市场上表现活跃。 拿地新兴民营房企 新兴民营房企中，一类多元化实业企业着力发展已有的房地产业务，如伟星房产、亚伦房地产、安徽新华等。此类企业凭借母公司实体经济优势实现协同联动：融资具有一定优势，且过去地产业务体量较小杠杆较低负债压力较小，近期掌地势头有所增强。以伟星房产为例，伟星