2023房地产行业竞争格局趋势研究报告

2023.7SFC南财智库 房地产行业 竞争格局趋势研究 指导单位南方财经全媒体集团 主办单位 21世纪经济报道 联合出品 21世纪产业研究院中指研究院 目录 02一、总论 04二、格局变化央国企市场份额提升，新势力房企正崛起 05（一）当前央国企市场份额明显提升，市场重新平街后民企份额或将有所恢复 09（二）核心城市及成熟城市群为房企聚焦的重点 13（三）行业集中度下降，千亿企业数量急刷减少，新势力房企眠起 16三、新兴领域|房企专业化为未来趋势，代建企业与AMC获得发展机遇 （一）专业化为房企未来进化方向，轻资产、资产管理发展可期 17. 21（二）新形势下代理发展方兴未艾，存在较多发展机遇 26（三）AMC具有盘活资产的丰富经验，积极参与纤图项目 28（四）数智化营销风头正盛，助力提升行业专业度 31四、结论与展望 CHAPTER 总论 房地产行业 竞争格局超势新究 近几年，房地产市场深度调整，数十家房企发生债务违约，有相当部分是千亿房企，顺覆了以往的强弱格局和竞争态势。近期，从销售、拿地等来看，央国企市场份额均明显提升，民营房企经营受 市场冲击较大，房地产行业的竞争格局发生了较大变化。这种变化体现在哪些方面？哪些新势力房企、 哪些新兴细分领域会获得快速发展？这些是行业关注的热点。在行业转折的关键时期，我们用丰高的 数据和详实的案例进行分析，给出观案和判断，以供行业参考。 近两年房地产行业发展持续面临挑战，尤其是部分房企风险暴露，深刻反映出行业逻辑已变。方面，在传统的房地产经营开发方面，企业竞争格局正在发生较大变化。房企的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局，在保持艳键经营的前提下，房企当下的拿地规模越大，未来的预期销告业绩越 高。2021年下率年开始，部分民营房企出现债务违约，项目也出现停工，销售业绩出现大幅下滑， 央国企市场份额则明显提升。整体来看，房地产行业集中度下降，千亿企业数量急剧减少。土拍市场区域分化进一步凸显，核心城市及成熟城市群成为房企聚焦的重点，房企投资强度止跌趋稳。央国企及地方城投拿地活跃度较高，新兴民营房企逆势拿地，预计未来在市场重新平衡后，民企市场份额或将有所恢复。 另一方面，在新形势下，房企不断提升服务能力，朝专业化方向迈进，随着行业风险与化解， 代建企业与AMC同样获得大发展机遇，代建行业规模保持快速增长，代建企业输出品牌与管理等力， 道过与诚投公司合作、助力项目经困等方式获得史多机会。AMC则凭借处置地产类不良资产的丰高经验，除企业层面参与债务重组之外，主要在项目层面采用“出资+开发”模式推进盘活资产、化解 行业风险，特别是全国性AMC以旗下地产平台为依托，是盘活房地产不良资产的主要力量。在房地产从增量逐新向存量市场转变的过程中，虚大的存量市场运营服务机会正在增加，房企意加本视专业 服务能力，围绕代建服务、商业运营管理、住房租赁等领城积极转型升级，积极探索资产证券化业务。与此同时，房地产行业自身的调整压力以及移动互联网、人工智能、虚拟现实等技术的快速发展和应用，推动了房地产行业数智化营销的兴起和发展，数智化营销水平成为衡量房企长远发展的关锻能力之一 03 02 CHAPTER 格局变化 央国企市场份额提升， 新势力房企正崛起 从企业性质看，当前房地产形势下，央国企经营稳健， 融资保持通赖，品牌信任度高，市场份额在明显提升。未 来几年，在行业重新平衡后，民企市场份额或将有所恢复。 从区域分布看，在整体需求疲软的情况下，核心城市及成熟城市群，成为房企聚焦深耕的重点。从强弱格局看，行业集中度下降，千亿房企数量明显减少。新力量民企在逆 势怎起，有望成为房地产行业新的一股力量。 房地产行业 竞争格局追势研究 当前央国企市场份额明显提升 未来在市场重新平衡后民企份额或将有所恢复 2023年初，全国房地产市场以“小阳春”开局，上半年销售增返“先扬后抑”，2023年一季度，积压需求释放及政策效应显现：前三个月TOP100房企销售额累计同比增速持续提升，特别是热点 城市，在前期积压需求释放、政策效果显现以及自身周期性修复的带动下，市场活跃度明显提升。但 4月以来，房地产市场恢复行情未能持续，购房者置业情绪快速下滑。TOP100房企销售额1-4月、1-5月、1-6月同比增速分别为12.8%、8.4%、0.1%，增速呈现持续明显下降，出现二次探底。总体米看，上半年房企销售末出现明显改善。 TOP100房企销售额累计同比变化 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 10.0% 20.0% %0"0C- 40.0% 50.0% 2021年2022年2023年 欢招事递：中款版CRES 房地产企业当前的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局。房企若不章地，则后续的发展资源越来越少，企业会涵步被沟汰。同时，房企当前的拿地布局，也将深刻影响未来的业绩表现。在经过 2022年的深度调整期后，2023年上半年，北京、杭州等热点城市土拍市场热情高涨，部分稳健民 企和已经走出困境的民营房企开始恢舞拿地。如抗州前两轮土拍中参拍企业均超50家，其中民企数 量占比近一半，且民企毫地金额占比超50%。 房企只有土地资源在手，未来经营才有保障。以30家典型房企为样本，分析企业2017年至 2019年的享地款据与2019年至2021年的销告数据。可以看出：房企过去的享地规模（2017年至 05 房地产行兆 竞争格马超势研究 2019年平均拿地金额）与未来的销售业绩（2019年至2021年平均销售金额）存在明显的正相关关 系。这种正相关在央国企、混合所有制房企及民营房企中均存在且相似，表明房企有较多的土地储备 时，未来销告业绩增长才会有保障。 30家典型房企拿地规模与销售业绩关系 2017年2018年 2019年2020年2021年2017年 2019年 质 企业企业性 2019年 幸地金额宇地金额 销售金额销售金额 消售金额 2019年地平金器 （亿元）（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）（亿元） （亿元） （亿元） 邢合所有 1844 1316 1610 8308.4 7011 6277.8 1590 6532.4 保利地产 央国仓 1461 1001 1186 4618.46 5026 5439.29 1209.333333 5028.59 26451204130377157888.17588.21717.3333337730.433333 央同企1152C8210343771.663603.113694.959623689.913363 731 SES 459 2310 2472.6 575.3333333 2262.833333 682 60L 75§ 2425 2706 2900.9 716.3333333 2677.3 安国企 670 291 517 1GC8.07 2310.04 2356 492.6666867 2091.37 央四企 657 405 521 2204.74 2780,1 3268.34 527.6866867 2751.06 超辉集团企 湖地产 2006 聚合所力 595 464 644 2108 2426 2867.1 587.82.68887 2486.38887 华河盛地 安国企 533 803 913 2425 2900 3157.6 2827.533333 368.6866867 7764.968867 中南置地 民企 5T8 4Df 405 1960.5 2202.4 1973.7 441.3333333 2045.533333 民企 497 387 411 1860) 2235.94 1876 431.6666657 1990.646667 新域控股 民企 492 673 27G8.01 2521.6 2337.75 290089299 2522.453333 绿城中国 君合所有 488 351 599 2018 2892.2 3509 469.3333333 2806.4 报地控胶 聚合所有 479 742 804 3883.42 3567 2907.46 3449.96 招商口 3003.1 茂房地产民企5203792572691.1 1/0 122 1303 1182.94 264.608086/ 1237.98 524 472 1525 1688 1718 1643.666667 祥重地产集团民企2 中梁地产集团民企304 雅房乐 民企 301 402 312 1170.7 1381.46 1390.09 1317.083333 美的地产 民企 301 2-8 323 1012.3 1260.8 1371,4 290.6666567 富力地产 民企 785 204 180 1446.2 1496.6 1701.9 1381.566667 中国铁建 实国企 261 416 -125/1.82 12/3.43 428.7/5 国企 280 192 120 331 406.8 345.13190.6666657360:9766667 荣盛发展 民企 242 171 268 1153.56 1358 1345.582271285.713333 正荣地产 民企 215 375 313 1307 1456.43 301 440:085667 电建地产 214 195 152 528.42 657.53 875.72 187 687.2233333 中校置地 实国定 195 191 758.01 822.37 878.5 193 819.95 德信地产民企178152182450.8635.3739.82599969'021508,6333$33 企 178 148 319 776.1 1033 1059.3 956.1353383 171 223 390 1120.6 1366.5 1691.32 261.3333333 *392.805667 新希盟地产民企 武江集团 :中/CRFIS 06 房地产行业 竞争格片超剪研究 稳健经营是房企保持业绩的根本。2021年下半年开始，房地产行业进入深度调整阶股，部分民 营房企出现债务违约，项目也出现停工。这些出险房企然仍持有一定规模的土地资源，但受宏观经 济下行、企业资金短缺、购房者信心下降等因索影响，销售业绩出现大幅下滑。2021年房地产市场进入深度调整期，多数房企明显放缓室地节索，但是央国企的拿地力度较强。 在享地金额TOP100企业中，从企业数量来看，央国企及地方减投数量占比始终过半，并于2022年合计超过80%。金额占比呈现同样的变化趋势，央国企及地方城投掌地金额占比在2022年大幅增加，合计超过80%。大型央国企拿地力度一直较高，华润、中海、保利发展、建发、招商驼口、越秀地产、中国铁建、金茂等央国企一直位列拿地金额前20，这些企业具有较为突出的融资优势、信用资质和开发经营能力，仍保持了相当的投资力度，抓紧土地市场底部适度补充资源。2022年房 央国企混合所有 民企地方城投 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021年2022年2023年上半年 数据冰函:中激提CREI6 从销售来看，市场深度调整期下，不同类型企业分化现象加剧，央国企市场份额有所提升。根据 中指研究院监测，2021年TOP100房企中，央国企市场份额为26.7%，2022年提升到41.6%， 销售额占比提升8.3个百分点至49.9%，市场份额持续提升；反之，民营房企数量减少4家至52家， 销告额占比下降7.6个百分点至34.1%：混合所有制企业销告额占比下降0.7个百分点至16.0%。 07 房地产行业 竞争格尚超势研究 2021年-2023年上半年TOP100企业中不同性质企业数量及销售额占比 企业性质 企业数量 市场份额 2021年 2022年 2023年上半年 2021年 2022年 2023年上半年 央国企 27 36 40 26.