高力半年报：北京产业园市场需求未出现明显复苏

洞察及建议 北京产业园市场上半年市场未出现明显的回暖迹象。整体市场主要新增需求集中在租金相对便宜的子市场中，核心区成熟市场的需求持续不振。市场租金在上半年持续下探，累计下降2.6%。上半年市场共迎来一个新增项目，位于上地市场。受到新增需求不足以及新增供应的影响，市场空置率连续上涨至17.9%。 业主下半年市场将迎来新项目的集中入市，将加剧市场竞争水平，因此我们建议业主针对市场变化迅速 做出调整，以更高性价比优势抢占市场优质资源。 租户我们建议租户关注未来市场内的优质新增供应项目，同时关注项目所在区域政府及业主能够提供的优惠政策，利用租金调整期，适时进行办公空间的升级调整。 2023年 需求 互联网企业面积调整的影响在上半年有所缓解，但整体需求并未出现明显回暖。 -231 平方米 168,000 平方米 260,000 平方米 上半年 2023年 全年 2023–25年 平均 供应 北京卫星制造厂科技园项目于二季度入市，下 半年市场将迎来新项目的集中入市。 17,000 平方米 1,248,000 平方米 695,000 平方米 环比/ 2023年上半年 同比/ 2023年末 2023-25年 租金 市场租金仍处于下降通道中，下半年受到新增供应的影响，预计租金将继续承压。 -2.6% -2.8% -1.8% 人民币122.0(每月每平方米) 人民币121.8人民币118.5(每月每平方米)(每月每平方米) 平均增长率/2025年末 高力半年报|产业园|北京|2023年7月14日 北京产业园市场需求未出现明显复苏 空置率 由于新增需求的不足，空置率连续上涨至 17.9%。 1.4个百分点 3.8个百分点 1.4个百分点 17.9%20.4%20.7% 数据来源：高力国际 2023-25年入市项目子市场占比 丰台,3% 2023年上半年产业园主要租赁成交行业 互联网科技 其他,30% 北清路, 34% 制造业 医疗健康 上地,33% 望京-酒仙桥 北清路 通惠河传媒走廊 上地 丰台 北京经济技术开发区（亦庄） 空置率(%) 2023H1:17.9% 租金(人民币每平方米每月) 2023H1:122.0 总存量*(千平方米) 2023H1:14,033 北京产业园子市场概览，2023年上半年 2023Q1 3,330 120.7 10.8% 2023Q2 3,285 120.4 10.7% 2023Q1 1,589 164.9 16.3% 2023Q2 1,584 162.3 17.9% 2023Q1 931 116.1 14.7% 2023Q2 931 114.2 18.0% 2023Q1 2,661 165.4 16.9% 2023Q2 2,254 164.9 19.1% 2023Q1 3,021 102.8 24.4% 2023Q2 3,021 99.8 24.8% 2023Q1 1,599 68.3 18.2% 2023Q2 1,599 67.6 19.5% 注：二季度上地数据库进行了项目调整，市场总存量有所减少 2023上半年回顾 新增需求集中在租金相对便宜的市场中 •上半年核心区成熟市场的需求依旧不足，未出现 明显回暖迹象，整体市场主要新增需求集中在租 新增供应、净吸纳量及空置率，2018-2025 供应净吸纳量空置率 金相对便宜的子市场中。北部市场依旧受到互联网企业大面积调整影响，但面积调整的幅度相对22年已有所收窄。 •市场在二季度迎来一个新项目入市，位于上地。由于新项目预租良好及互联网企业面积调整幅度放缓，上地市场上半年空置率并未出现大幅上涨。 •整体市场租金在上半年延续了下探的趋势。一季度市场租金相对平稳，二季度由于市场需求并未出现明显回暖迹象，租金降幅加大。二季度市场租金环比下降2.2%至122.0元（16.9美元）每月每平方米，同比下降5.7%。 供应/吸纳量 (千平方米) 1,300 1,100 900 700 500 300 100 -100 -300 数据来源：高力国际 空置率 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 市场预测 空置率及租金，2018-2025 租金空置率 租金空置率(人民币/月/平方米) 150 25% 130 20% 110 15% 90 10% 70 5% 50 0% 下半年新增供应集中入市为市场带来空置压力 •下半年市场将迎来新增供应的集中入市，总量达到约123万平方米（1,324万平方英尺）。新项目主要集中在北部上地和北清路市场中。 •下半年北部市场互联网企业面积调整将接近尾声，但同时市场要面临来自新增供应的压力。供应压力将使得市场空置率在年末继续攀升，租金承压。 •预计下半年市场内降本增效类的租户依旧占据主流，我们建议业主适时调整租赁策略，提高自身项目品质和服务水平，以更高的性价比优势去抢占市场内的优质客户。 数据来源：高力国际 如需更多资讯，请联系： 李娟 董事总经理|北京 +861085411003 Judy.Li@colliers.com 陆明 董事|研究|北京 +861085181633 Ming.Lu@colliers.com 高心悦 经理|研究|北京 +861085411184 Cassie.Gao@colliers.com 赵小丹 高级分析师|研究|北京 +861085411187 Danni.Zhao@colliers.com 关于高力国际 高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在65个国家建立的运营网络，超过18,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。逾28年来，我们的资深领导团队（内部持股比例显著）为股东带来了约20%的复合年度投资回报率。公司年化营收45亿美元，旗下管理的资产总额达980亿美元，更大限度地发挥房地产潜力，助力我们的客户、投资人和员工更快取得成功。 更多关于我们如何加速成功的信息，请访问corporate.colliers.com，也可扫描二维码，关注官方微信公众号及知乎号： 版权所有©2023高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。