宏观与政策周报：本轮REITs底部基本确认，涨幅达到10个点左右

宏观与政策周报2023年8月7日 本轮REITs底部基本确认，涨幅达到10个点左右2023年第26期（总第747期） 目录 摘要1 主要内容 本周看点 截至8月8日收盘，我国首发上市28只公募REITs，其中有4只REITs扩募成功，总市值为929亿元，首发募集规模为924.7亿元，扩募募集规模为50.6亿元。 今年上半年公募REITs市场经历了成立以来的至暗时刻，今年以来中证REITs指数最大跌幅为23.2%，在同期大类资产中收益率垫底，交投活跃度一度达到历史低点，各个资产类型的标的均出现破发，尤其是高速REITs破发达到了30多个百分点。 可喜的是，进入7月以来，REITs市场表现稳步上行，量价齐升，活跃度增加。本轮公募REITs市场已经稳定，指数的最低点为810，时间在2023年7月5日，指数从最低点已经上涨10%。7月 的日均换手率达到1%，虽然仍低于上市以来的日均换手率1.27% （剔除首日），但环比明显高于5月的0.6%和6月的0.7%，目前已经基本稳定在1%左右。 近期市场企稳的主要原因：一是政策红利推动比如FOF资金的入场（公布时间是7月5日，市场的底部也是7月5日）、政策释放消费基础设施REITs的利好和监管加大信息披露，加强投资者交流、呵护投资者信心；二是本轮市场估值有一定超跌成份尤其是个别资质和业绩较好的标的；三是宏观基本面在二季度偏弱，REITs二季度业绩整体表现稳定，凸显优质资产和长期的投资价值。 展望后续，短期市场底部基本确认，市场情绪企稳，但当前市场仍不具备大幅走牛的趋势，内在价值逐步探索，市场大概率继续磨底震荡。建议根据资产负债端要求，可选择配置估值低且基本面较好，市场认可度高的标的，把握政策红利和增持红利等。一级市场或现发行高峰，但今年发行规模料难大幅增长。 宏观经济 30大中城市商品房成交面积明显低于往年同期水平，一二三线城市均出现下滑； 重要资讯、政策监管回顾 《关于恢复和扩大消费措施的通知》； 四部门联合召开新闻发布会：打好宏观政策组合拳，推动 本周看点3 宏观经济7 重要资讯、监管政策回顾8 货币市场13 研究发展部吴进辉 wujh@cspengyuan.com 更多研究报告请关注“中证鹏元”微信公众号。 独立性声明： 本报告所采用的数据均来自合规渠道，通过合理分析得出结论，结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 经济高质量发展； 国家发展改革委等部门：关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知； 央行、外管局：召开2023年下半年工作会议； 央行：召开金融支持民营企业发展座谈会，龙湖地产、旭辉地产、美的置业等参会； 中国结算：进一步降低股票类业务最低结算备付金缴纳比例至15%； 交易商协会：发布《非金融企业债务融资工具尽职调查指引（2023版）》； 上交所：召开产业园和仓储物流REITs座谈会； 货币市场 上周流动性宽松，回购利率全线下行； 政策预期继续发酵，债市震荡； 一、本周看点 【本轮REITs底部基本确认，涨幅达到10个点左右】 截至8月8日收盘，我国首发上市28只公募REITs，其中有4只REITs扩募成功，总市值为929亿 元，首发募集规模为924.7亿元，扩募募集规模为50.6亿元，总流通市值规模为405亿元，占总市值规模比例仅为43%。 今年上半年公募REITs市场走出了市场成立以来的最差行情，中证REITs指数一度跌破基点1000，最低点达到了810，今年指数的最大跌幅为23.2%，在同期大类资产中收益率垫底，交投活跃度一度达到历史低点，各个资产类型的标的均出现破发，尤其是高速REITs破发达到了30多个百分点，可谓是市场的至暗时刻。 前期，我们已经反复强调和总结了此轮REITs持续下跌原因：第一，从宏观基本面来看，今年以来由强预期和强现实—强预期和弱现实—弱预期和弱现实，经济内生动能不强，全年弱修复格局难改，疫情伤疤仍持续影响了企业和居民的资产负债表，这将影响REITs底层资产的现金流；第二，REITs今年一季度报业绩不及预期尤其是部分优质产业园的资质遭受质疑，出租率大幅下滑，开启了这轮REITs深度下跌的导火索；第三，当前投资者结构单一，流通规模小，近期换手率和成交量持续维持低位，流动性不足也是影响市场下跌的重要原因；第四，当前债券为主的投资者也分流了REITs的增量资金，今年以来债市走牛；第五，投资者信心和预期转弱也是重要因素，市场情绪脆弱，持续的下跌引发了继续抛盘，形成负反馈。 最重要的原因，我国REITs市场上市即将满两年，投资者已经从盲目跟投优质资产稀缺性回归到资产内在价值的考量，价值的回归是根本原因，这是市场的自发机制，也是逐步发展和成熟的过程。总结来看，公募REITs这轮深度下跌是多方面的综合因素，既有短期问题，也有中长期矛盾，对此要区别对待。可喜的是，进入7月以来，REITs市场表现稳步上行，量价齐升。观察了一个月左右，我们基本可以 确定本轮公募REITs市场已经稳定，指数的最低点为810，时间在2023年7月5日。截至8月8日，指数从最低点已经上涨10%。7月的日均换手率达到1%，虽然仍低于上市以来的日均换手率1.27%（剔除首日），但环比明显高于5月的0.6%和6月的0.7%，目前已经基本稳定在1%左右。7月的日均交易量达到 0.83亿份，交易额达到3.45亿元，高于5月的2.31亿元和6月的2.66亿元。 近期市场企稳的主要原因：一是政策红利推动比如FOF资金的入场（公布时间是7月5日，市场的底部也是7月5日）、政策释放消费基础设施REITs的利好和监管加大信息披露，加强投资者交流、呵护投资者信心；二是本轮市场估值有一定超跌成份尤其是个别资质和业绩较好的标的，主要受个别非理性和 负面因素、流动性单一等影响。三是宏观基本面在二季度偏弱，REITs二季度业绩整体表现稳定，凸显优质资产和长期的投资价值。 展望后续，短期市场底部基本确认，市场情绪企稳，但当前市场仍不具备大幅走牛的趋势，内在价值逐步探索，市场大概率继续震荡和磨底。建议根据资产负债端要求，可配置基本面较好，估值偏低、市场认可度高的标的，把握政策红利和增持红利等。一级市场或现发行高峰，但今年发行规模料难大幅增长。图表17月以来公募REITs收盘价指数持续上行 1500 1450 1400 1350 1300 1250 1200 1150 1100 1050 1000 950 900 850 800 中证REITs收盘价开始日累计涨跌幅(右） %30 2023-07-05,810.12 20 10 0 -10 -20 2021-09-30 2021-10-25 2021-11-10 2021-11-26 2021-12-14 2021-12-30 2022-01-18 2022-02-10 2022-02-28 2022-03-16 2022-04-01 2022-04-21 2022-05-12 2022-05-30 2022-06-16 2022-07-04 2022-07-20 2022-08-05 2022-08-23 2022-09-08 2022-09-27 2022-10-20 2022-11-07 2022-11-23 2022-12-09 2022-12-27 2023-01-13 2023-02-07 2023-02-23 2023-03-13 2023-03-29 2023-04-17 2023-05-08 2023-05-24 2023-06-09 2023-06-29 2023-07-17 2023-08-02 -30 资料来源：Wind中证鹏元 图表2 6 5 4 3 2 1 0 图表3 8 7 6 5 4 3 2 1 0 资料来源：Wind中证鹏元 2021-06-21 2021-07-28 2021-09-03 2021-10-21 2021-11-29 2022-01-06 2022-02-21 2022-03-30 2022-05-13 2022-06-22 成交量(亿份)(右轴） 成交额(亿元) 2022-07-29 2022-09-06 2022-10-21 2022-11-29 2023-01-06 2023-02-21 2023-03-30 2023-05-12 2023-06-20 2.5 2.3 2.1 1.9 1.7 1.5 1.3 1.1 0.9 0.7 0.5 0.3 0.1 -0.1 2023-07-31 2021-06-21 宏观与政策周报 今年以来公募REITs市场持续下跌至新低，7月以来市场换手率提升，价格出现反弹 % 资料来源：Wind中证鹏元 7月以来公募REITs成交量也有所提升 2021-07-21 2021-08-20 2021-09-23 2021-11-01 2021-12-01 2021-12-31 换手率 2022-02-09 2022-03-11 2022-04-14 2022-05-19 2022-06-21 全市场溢价率（右轴） 2022-07-21 2022-08-22 2022-09-22 2022-10-31 2022-11-30 2022-12-30 2023-02-08 2023-03-10 2023-04-12 2023-05-17 2023-06-16 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 2023-07-20 请务必阅读正文之后的免责声明 5 亿元 9 发行数量（每次新增，右轴） 个 总发行规模 909 925 757 770 784 801 649 579 595 603 618 506 541 458 3 314 335 364 2 11111 11111111 1 图表4今年以来公募REITs发行节奏很慢，二级市场大跌后，明显影响了一级发行速度 100010 9009 8008 7007 6006 5005 4004 3003 2002 1001 2021-06-21 2021-12-14 2021-12-17 2022-04-28 2022-07-08 2022-07-26 2022-08-31 2022-10-10 2022-10-13 2022-10-14 2022-11-15 2022-11-22 2022-12-09 2022-12-27 2023-02-08 2023-03-29 2023-06-30 00 资料来源：Wind中证鹏元 二、宏观经济 【30大中城市商品房成交面积明显低于往年同期水平，一二三线城市均出现下滑】 7月以来，30大中城市商品房成交面积持续走弱，明显低于往年平均水平，其中8月也逐步下滑。分 城市能级来看，一线城市商品房成交面积在7月表现一定韧性，稍好于二三线城市，进入8月后，一二三线城市的成交量均出现大幅下滑。 万平方米 2019 2022 2020 2023 2021 30大中城市 万平方米 2019 2022 2020 2023 2021 一线城市 图表5房地产：30大中城市:商品房成交面积-七日移动平均 10025 8020 6015 4010 205 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 00 2022 2023 二线城市 万平方米 2019 2020 2021 万平方米 2019 2022 2020 2023 2021 三线城市 30 60 25 50 4020 3015 2010 105 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 00 数据来源：Wind中证鹏元整理 三、重要资讯、政策监管回顾 1.《关于恢复和扩大消费措施的通知》 7月31日，国务院办公