深圳产业园发展概况、产业特色、租金水平与未来趋势

专题研究|深圳|2023年8月 深圳产业园故事 前世、今生与未来 Acceleratingsuccess. 1 目录 Part1：深圳工业大市地位稳固，新兴产业发展成效突出Part2：产业园与产业发展共生，协同创新 Part3：重点产业园案例分析Part4：深圳产业园市场发展展望 Acceleratingsuccess. 2 深圳工业大市地位稳固， 新兴产业发展成效突出 3 2020S 升级 2000S 腾飞 2010S 转型 1980S-1990S 奠基 深圳GDP及增速走势（亿元） 35,000 8.8% 10% 2023上半年，深圳GDP 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 7.7% 3.1% 6.7% 6.7% 8% 6.3% 6% 4% 3.3% 2% 0% 达16297.6亿元，同比增长6.3%，增速分别高于全省、全国0.8和1.3个百分点，四大一线城市中仅次于上海。在一季度实现6.5%的增速基础上保持高增长，经济运体 2017201820192020202120222023H1 GDP增速 来源：深圳市统计局、高力国际研究部 回升向好态势显著。 02 13,000＋23,000＋60.6% 67.3% 41.1% 规 国 高占 先占 战占 上 家 新规 进规 略地 工 高 技上 制上 性区 业 新 术工 造工 新生 企 技 制业 业业 兴产 业 术 造增 增 产总 数 企 业加 加 业值 量 业 值 值 增比 数 比 比 加重 量 重 重 值 2022年，深圳规上工业总产值连续4年稳居全国城市首位，全部工业增加值总量首次跃居全国城市第一，首次成为国内规模以上工业总产值、全部工业增加值“双第一”城市。2023上半年深圳工业投资强劲增长47.5%，“工业第一城”地位牢固，制造业对经济增长的拉动意义无可替代。同时，高技术制造业、先进制造业占规模以上工业增加值比重分别达60.6%和67.3%，全市战略性新兴产业增加值占地区生产总值比重达41.1%，国家高新技术企业超2.3万家，多年来深入推进的产业升级促使深圳经济得以高质量发展。 深圳规上工业总产值及增速（亿元） 50,000 40,000 9.9% 9.1% 12.0% 0.9% 6. 3% 10.0% 8.0% 30,000 20,000 10,000 0 7.0% 3.2% 201720182019202020212022 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 规上工业总产值规上工业总产值增速 来源：深圳市统计局、高力国际研究部 03 现代产业起步 电子信息产业初步发展 改革开放促使深圳现代化产业以依托廉价劳动力及土地要素的“三来一补”形式起步，并在当时全球电子计算机产业迅猛发展的背景下形成了以电子信息产业为主的产业特色。这些产业虽然附加值不高，但该阶段为深圳打下了良好的生产制造基础，培育了浓厚的创新创业氛围，也为珠三角奠定了完善的产业配套体系基础。 上世纪80年代至90年代 6 新世纪初期 高新技术产业大发展 并逐步细分为七大战略性新兴产业 在主动改善投资环境、引导外资向高新技术产业和城市基础设施投入、成立高新区等一系列政策创新、企业探索等多重因素的推动下，高新技术产业逐步成长壮大，成为深圳的支柱产业，2000年深圳高技术产业产值首次超过1000亿 元，2010年突破万亿大关。深圳产业逐渐开始转型升级，进入高质量发展阶段。 在全球新技术新业态继续出现及深圳产业水平和结构进入可细分且能够精准助力的背景下，深圳逐渐对高新技术产业推出分行业支持政策，2018年，深圳明确提出围绕新一代信息技术、高端装备制造等七大战略性新兴产业，加快形成具有国际竞争力的万亿级和千亿级产业集群。在“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融+人才支撑”全过程创新生态链支持下，深圳“科创之城”特色愈加突出。 深圳历年战略性新兴产业结构 2022 2021 2020 2019 2018 0%20%40%60%80%100% 新一代电子信息数字与时尚产业高端装备制造绿色低碳海洋经济新材料 生物医药 来源：深圳市统计局、高力国际研究部 注：深圳统计局2021年战略性新兴产业增加值与2020年公布的数据口径有所不同 科创 之城 深圳战略性新兴产业增加值及在GDP中的占比（亿元） 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 39.6%41.1% 39.5%36.2%37.6%37.1% 39.2% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 全过程创新生态链支持七大新兴产业发展深圳“科创之城”特色愈加突出 战略性新兴产业增加值 战略性新兴产业增加值GDP占比 来源：深圳市统计局、高力国际研究部 7 2020S 强链补链， 迈向全球价值链中高端 迈入“十四五”，深圳在战略性新兴产业及未来产业继续发力。2022年6月，深圳出台《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》及相关配套文件，提出将重点发展20个战略性新兴产业细分领域，并重点培育发展8大未来产业。政策明确，到2025年，战略性新兴产业增加值超过1.5万亿元，成为推动经济社会高质量发展的主引擎。 从电子信息产业到高新技术产业，从7大战略新兴产业再到“20+8”，深圳长期走在新兴产业发展的前沿，并承担起我国产业结构战略调整排头兵的使命，强链补链、促进经济高质量发展。 深圳PCT国际专利申请量（件） 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2004200620082010201220142016201820202022 深圳R&D经费支出及GDP占比（亿元） 20个战略性新兴产业集群 2,000 网络与通信、 现代时尚、 智能网联汽车、 半导体与集成电路、 工业母机、 新材料、 超高清视频显示、 智能机器人、 高端医疗器械、 智能终端、 激光与增材制造、 生物医药、 智能传感器、 精密仪器设备、 大健康 软件与信息服务、 新能源、 海洋产业 数字创意、 安全节能环保、 1,500 1,000 500 0 5.49%6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0.0% 8大未来产业 1合成生物 2区块链 5脑科学与类脑智能 6深地深海 R&D经费支出 深圳国家高新技术企业数量（家） 25,000 20,000 15,000 10,000 3细胞与基因 7可见光通信与光计算 5,000 4空天技术 8量子信息 0 201720182019202020212022 来源：深圳市统计局、高力国际研究部 产业园与产业发展共生， 协同创新 与深圳产业发展共生 深圳产业园同样经历了一系列的升级调整… 9 10 上世纪80至90年代，标准厂房时期 招商局蛇口工业区可谓改革开放后中国最早开发的产业园区，10.85平方公里的土地，不仅是“三来一补”产业最早的聚集地，更培育出中国平安集团、招商银行、中集集团等知名企业。 此后类似于蛇口产城融合型园区的南油开发区、华侨城工业区、上步工业区等以及以标准厂房为主的八卦岭工业区、水贝工业区、泰然工业区等陆续开发。这些工业区最初并无明确的产业方向或专业运营，不过这并不妨碍他们成为深圳现代化产业起步和发展的重要载体，并在日后的发展中产生协同，形成一定的发展特色，如八卦岭工业区的电子信息、包装印刷产业集中，泰然工业区除电子信息产业外，纺织服装产业集聚程度高。 1985年成立的我国大陆第一个科技园区——深圳科技工业园则与前述园区不同。该园区定位为容教育、研发、孵化、产业为一体的综合体，1997年通过的《深圳市高新技术产业园区发展规划纲要》明确其重点发展产业是电子信息、生物工程、新材料、光机电一体化等四大产业，为其发展成为深圳高新技术产业集聚地奠定了基础。 新世纪初期 原关内工业区生产制造功能逐步淡化，创新转型成为关键 传统工业区 特色街区 繁华综合体 优质商务区 文创类园区 科创产业园 随着产业升级，企业创新需求愈加突出，以生产制造空间为主的园区已无法满足企业发展需求，更新或方向调整陆续推进。 如蛇口工业区在海上世界城市综合体、太子湾邮轮母港、蛇口网谷等重大项目的带动下，完成从工业区到繁华都市的转变；由华侨城工业区厂房改造而来的华侨城创意文化园成为文创类园区的标杆项目；上步工业区成长出“中国电子第一街”华强北科技时尚文化特色街区；水贝发展成为中国珠宝之都；车公庙片区、八卦岭工业区分别定位于“湾区时尚总部基地”、“金融科技总部基地”，探索城市更新之路……在深圳高新区，制造功能逐渐迁出，研发、服务等附加值更高的产业功能进一步强化，投资、人才、公共服务等配套服务功能日益丰富，成为引领深圳科技创新的核心引擎、发展高新技术产业的示范基地，全国创新资源最集聚、创新氛围最浓郁、创业环境最优越的区域之一，培育出华为、中兴、长城、大疆等大批知名科技企业。 在产业市内迁移、产业培育、强区扩权、新型产业用地（M0）政策等因素的带动下，原特区外区域也积极推进现代化产业园区的规划和开发，以促进产业向高端化方向发展。尤其是新型产业用地（M0）概念的诞生，催生了深圳“工改”市场的繁荣，“工改M0”成为深圳城市更新的主要类型，带来了研发办公楼产品在2014至2018年前后的井喷，在丰富产业载体市场选择的同时，也不乏部分项目以房地产化的模式进行开发，进行销售或类销售，园区运营和服务配套的意识较为薄弱，忽略了对产业的培育。虽然园区形象得以提升，但租金成本、产品适用性等方面的问题反而迫使部分企业搬离，难以形成较强的吸引力。与此同时，在深圳这一工业大市，原特区外产业园仍然承担着大量生产制造功能，其中部分老旧产业园区多存在硬件较差、土地利用效率低、缺乏产业特色、无法匹配新兴产业需求等问题，是深圳工业区改造的重点对象。 在政策层面，面对土地资源紧缺问题，2001年，深圳市发布加快发展高新技术产业的决定，规划建设高新技术产业 带，对产业带内各片区进行合理分工。2009年出台《深圳高新技术产业园区发展专项规划（2009—2015）》，规划范围包括深圳湾、留仙洞、大学城、福永北——沙井等区域的园区，着力推动高技术产业集聚发展，切实加快新型高科技园建设，促进产业园在这一时期持续创新发展。 11 12 2020s “工业上楼”集聚产业“上下游”到“上下楼”，打造复合型园区 深入发展的战略性新兴产业对载体空间、产业链协同、配套、服务等有着更高的要求。集研发、生产于一体，产城融合，孵化、金融、人才、数字化等产业服务齐全的产业园区更有利于集聚产业链上中下游资源，形成产业生态系统。2022年，深圳推出“工业上楼”及20大先进制造业产业园建设等计划，从总量、质量、空间、渠道等多个方面为深圳产业园更好的服务于“20+8”新兴产业提出了明确方向。宝安的尖岗山及铁仔山高新区、立新湖创新总部基地、新桥东先进制造业园区、龙华的九龙山数字城、大浪时尚特色小镇、龙岗的坂雪岗科技城、阿波罗未来产业城、国际低碳城、坪山高新区、光明科学城等均有望迎来新兴产业载体市场的快速发展壮大。 深圳高新区深圳湾园区 河套深港科技创新合作区 留仙洞战略性新兴产业总部基地 光明科学城 重点产业园案例分析 13 福田区 宝安区 南山区 福田区 深圳高新区深圳湾园区 园区发展概况 一、深圳高新区深圳湾园区 1985年，深圳市政府和中国科学院共同创办的中国第一个科技园区——深圳科技工业园成立。1991年，深圳科技工业园获批成为首批国家级高新技术产业园 区，高科技成果开始在这里转化，长城计算机、长城国际、珀金埃尔默、艾默生、康泰等高新技术企业纷纷入驻，为