德国家具租赁住房市场（英）

提供的租赁住房市场德国 代表的研究项目德国司法部 英语摘要 2023年6月 关于牛津经济 牛津经济学院成立于1981年，是与牛津大学商业公司合作的商业企业。学院，提供经济预测和建模服务公司和金融机构 在英国，以及国外。牛津经济学已经成长为一个最重要的独立的全球 咨询公司在200多个国家，100个行业和8,000个城市工作。我们的一流全球经济和行业模型和分析工具为我们提供了无与伦比的预测能力 外部市场趋势及其对经济、社会和商业的影响。 公司总部位于英国牛津，在纽约，伦敦，法兰克福，柏林，新加坡， 贝尔法斯特,波士顿,开普敦,芝加哥,迪拜,都柏林,香港,洛杉矶,墨西哥城,米兰,巴黎,费城，斯德哥尔摩，悉尼，东京和多伦多。我们雇用600名员工，其中包括350专业经济学家，行业专家和商业编辑，是最大的团队之一 宏观经济学家和思想领导专家。我们的全球团队在全方位的来自计量经济学建模、情景框架、 以及对市场调查、案例研究、专家小组和网络分析的经济影响分析。 牛津经济学是公司、金融和政府决策者的关键顾问， 思想领袖。我们的全球客户群现在包括2,000多个国际组织，包括领先的跨国公司和金融机构；主要的政府机构和贸易 协会；以及顶尖大学、咨询公司和智库。 2023年6月 表格和图表中显示的所有数据均为牛津经济学院自己的数据，除非另有说明并在脚注中引用，版权所有©牛津经济有限公司。 本执行摘要基于德国委托和出版的报告联邦司法部。 此处提供的建模和结果基于第三方提供的信息，根据 OxfordEconomicshasreliedinproducingitsreportandforecastsingoodfaith.Any 这些数据的后续修订或更新将影响所显示的评估和预测。要进一步讨论报告，请联系： JohannaNeuhoff:jneuhoff@oxfordeconomics.com 执行摘要和相应报告的作者是： JohannaNeuhoff和JanSun博士（牛津经济学）以及Lehmann-Richter博士教授（HWR柏林） 初步说明 2022年8月，德国联邦司法部委托牛津经济 调查德国家具租赁住房市场。最重要的是，我们检查了所谓的出租假期(见Box1概述)。该法规本应减慢 在过去的几十年里，由于住房市场收紧，德国的租金大幅上涨。 BOX1:backgroundontherentalbreakinGermany The出租休息（“Mietpreisbremse”）是德国租金法规的一部分。于2015年推出，它旨在通过建立可以收取的最高租金价格来减缓租金价格的上涨 -10%以上当地比较租金，按以下四种方式确定： 1.使用租金指数(“Mietspiegel”)。 2.使用租赁数据库 3.通过委托对经宣誓的估价师进行评估。 4.通过比较至少3个类似公寓的租金价格。 租赁休息在整个德国并不活跃，但只在有住房市场紧张.such 区域的特点是： 1.按租金价格的增长速度快于全国平均水平， 2.与全国平均水平相比，家庭的租金负担较高， 3.人口不断增加，而新的建筑活动没有相应增加 4.低空缺率伴随着强劲的需求。 这些地区是由德国州政府决定的。租金中断至少是活跃的直到2022年8月31日，在206个城市。 公寓是豁免从租赁休息： 临时使用的带家具的公寓。请注意，仅提供家具是不够的豁免。 如果以前的租金价格已经比当地的比较高出10%以上 租金。在这种情况下，新的租金价格可能等于前一个。 新建公寓于2014年10月1日之后首次入住。 新装修的公寓首次出租。 1见BürgerlichesGesetzbuch(BGB)§558a。 2见Baugesetzbuch(BauGB)§201a。 3见BürgerlichesGesetzbuch（BGB）$549Abs。2.SeeBox3解释“临时使用”。 4见BürgerlichesGesetzbuch(BGB)$556eAbs.1。 5见BürgerlichesGesetzbuch(BGB)$556fAbs.1。 该报告由德国联邦司法部于6月发布。以下，我们有将报告的执行摘要翻译成英文。为了了解结果，我们还总结了我们在方框2中用于分析的方法。 方框2：研究方法 在我们的研究中，我们采用了多种方法来回答我们的五个研究问题，并验证了结果。总体而言，分析基于以下来源： 公共列表数据库：我们的主要方法涉及对公众的计量经济学分析基于价值市场数据库中的房源数据的出租公寓房源 包含2007年7月1日之间的超过160万套租赁公寓列表， 至2018年12月31日，从14个德国城市7。核心信息可用每个公寓的特点，如房间的大小、家具、条件和数量，如以及其他相关信息，例如公寓的租金价格和提供商。 房东采访：此外，我们采访了10位出租的房东和经纪人或市场提供的公寓，每个代表不同的细分市场，如 专业房东，私人房东和大型平台提供商。在这些指导下采访中，他们解释了租用带家具公寓的原因、定价策略、目标群体、合同设计等。 德国人口调查代表：估计 家具住房市场，我们用德语采访了5,007次采访 18岁及以上的人口通过计算机辅助电话采访(CATI)。 租用带家具公寓的租户的在线调查：除了动机 租用带家具的公寓，对550名居住在带家具的公寓中的租户进行了在线调查进行了。租户调查应揭示其相关性，例如，剥削 对住房市场的约束是。这需要可量化的调查结果。 在线法官调查：除了对判例法的分析，司法 申请实践还包括对所有地方和地区法院的全国调查。 核心问题是，在将租赁假期应用于家具时是否存在问题公寓。另一个主题是法院使用哪种方法来计算家具标记。 7这些城市包括柏林，大马士革，杜塞尔多夫，美因河畔法兰克福，弗赖堡，弗赖辛，汉堡，海德堡，科隆，康斯坦茨，美因茨，慕尼黑，斯图加特和图宾根。选择这些城市是因为它们要么拥有紧密的财产市场或由于大学城而对带家具的租赁公寓的需求增加。 报告执行摘要 我们的研究检查了租金中断的规定对提供的租金的影响德国的住房市场。研究主题围绕五个研究问题展开： 1.自2015年以来，带家具公寓的比例是否有所增加-特别是在那些申请租赁假期(提供带家具的租赁公寓)？ 2.对带家具的生活空间的需求也增加了(对带家具的租赁需求 公寓)？ 3.由于失败或问题而导致的家具公寓份额的明显增加租赁中断在带家具住房市场中的应用(实际应用 出租休息)？ 4.供应开发是基于对引入租赁中断的反应，即 无家具生活空间向有家具生活空间的战略转换(逃避策略)？ 5.鉴于问题3）和4）的调查结果，是否需要采取政治或立法行动，如果是，哪些(需要政治行动和政策建议)？ 这些问题的结果如下所示。 研究表明，带家具的租赁住房市场是整个市场的重要组成部分关于可用供应和实际住房情况：2022年，27%的公众 在德国可用的租赁清单是带家具的公寓。此外，我们的2022年调查 18岁或以上的德国人显示，14%的租房者住在带家具的公寓里。 提供自备出租公寓 家具公寓的列表变得更加相关。家具的列表份额 公寓在所有租赁公寓列表中所占的份额在2013年1月和 2022年1月（+45%）。与此同时，带家具公寓的房源数量增加较少强烈(+7%)在同一时期。这些发展被解释为以下事实： 在此期间，无家具的公寓下跌。由于家具的上市份额较高公寓，寻找公寓的租房者经常面临选择一个 带家具的公寓作为一个替代一个没有家具的。 带家具的公寓大多由一到两个房间组成。此外，近一半(46%)的 带家具的公寓有45平方米或更小的起居面积。大多数带家具的公寓都提供在大城市或大学城，以及人口不断增长的地区。此外，提供 公寓通常位于市中心附近。 公寓的布置方式差异很大。在我们的在线调查中调查的租户中 (请参阅Box2），大约一半的人表示他们的公寓至少有厨房，橱柜，桌子，灯具，椅子和床。只有12％的公寓可以“随时入住”，其中包括餐具或 床单。此外，11%的受访者告诉我们，类似酒店的服务，如礼宾服务，包括在他们的租赁协议中。 与无家具租赁房屋市场相比，私人房东在有家具租赁房屋市场中的份额住房市场明显更高（约占所有房东的三分之二），并且趋于上升。根据对于我们采访的房地产经纪人和房东来说，私人房东通常是资本投资者。 提供出租公寓的需求 那些租用带家具的公寓往往是年轻的，受过教育的，并有工作：63％的租户我们在在线调查中评估的带家具的公寓具有中学证书 （MittlereReife），高中文凭（Abitur）或更高；75％的人报告说没有孩子住在家庭。可支配的家庭收入各不相同：17％的受访者拥有家庭净收入 每月超过3500欧元的人，超过三分之一的人每月可用的净额不到1500欧元；19%的接受调查的人获得了国家福利，这需要对社会贫困进行测试。 居住在带家具的公寓中的三分之二的租户没有专门寻找带家具的 apartment.Whilemanyofthisgroup(around40%)decidedonafurnishedapartmentduringtheir 搜索-例如，由于位置或特殊功能-27％不得不切换到提供的 市场要么是因为他们在没有家具的市场被拒绝，要么是因为他们没有找到合适的无家具替代品。这些大多是低收入租户。 住在带家具的公寓中的其余三分之一的租户表示，他们正在特别寻找对于带家具的公寓。在线调查中的相关需求细分是那些 希望节省家具或搬迁费用(9%)、学生和学员(6%)、需要 与工作相关的临时住宿（4％）和（周末）通勤者（4％）的公寓。其他人是那些出于私人原因，暂时搬进公寓(4%)-根据我们的调查，这些人 例如，由于关系破裂、水火损坏或桥接时间，直到房子已经完工-，那些寻找带家具的公寓作为酒店或 因为某些服务（3％）和实习生（2％）。根据我们对租赁代理商的采访，因危机而寻找公寓的人（包括在危机地区协助的难民和工人） 也是一个相关的群体。然而，这个群体没有明确记录在我们的调查中。 提供的租赁公寓不构成单独的市场 为了澄清带家具的住房市场是否与无家具的住房市场分开，a 进行了SSNIP测试8。该测试可以从以下位置识别各个子市场 对那些要求苛刻的公寓的看法。测试得出的结论是，带家具的公寓市场确实 Notconstituteaseparatemarket.Themarketforrentalsfortemporaryusecould,however,constitute 一个单独的市场。由于缺乏可衡量的标准来识别这样的公寓，这篇论文可以不在本研究中进行测试。 8SSNIP检验(价格小幅显著非暂时性上涨)用于检验假设上涨的影响 inpriceontheprofitofaparticularproduct’ssupplier.Iftheprofitincreases,themarketforthatproductaloneiscalledtherelevantmarket.Iftheprofitdoesnotincrease,thenextclosestsubstituteisdrawn,andthehypotheticalpriceincreaseiscarriedoutagain.Thisprocessisrepeatededuntiltheprofitdoesnotincreaseinthehypotheticalpriceincrease.Oncethisisthecase,the这些产品或服务的市场称为相关市场。 方框3：对“临时使用”的解释 临时使用，或用德语“vorübergehenderGebrauch”表示对租期(见Box1).如果公寓只是暂时出租，租赁刹车-以及 社会租赁法的其他规定-不适用。法律没有定义什么特征 出租“仅供临时使用”。根据判例法，特征“临时使用”包括两个组成部分：一方面，租户需要租用生活空间 出于特殊原因（例如，临时工作分配）。其次，租