半年报点评：业绩稳定增长，结构优化拓宽成长边际

业绩稳定增长结构优化拓宽成长边际 ——绿城管理控股半年报点评房地产/房地产开发 公司研 究 半年报点评报 告 申港证券股份有限公司证券研究报 告 事件：公司半年报点评 营收稳定增长，盈利能力提升： 2023H1公司营收15.49亿元，同比+23.1%，其中商业代建、政府代建、其他业务营收分别为10.65、3.95、0.89亿元，同比增速分别为+39.2%、+3.6%、-20.9%，上半年包括金融客户在内商业代建业务占比提升，有助于公司盈利能力增长；2023H1公司毛利8.1亿元，同比+27%，归母净利润4.7亿元，同比 +31.3%，毛利率和归母净利润率分别增加1.6pct、1.9pct至52%、30.6%，主因为规模提升后，项目盈利能力增加及人员成本压降。 业务新拓规模稳步增长，储备面积充足： 2023H1公司新拓代建面积17.3百万平方米，同比+30.6%，新拓代建费51.2 亿元，同比+26.3%，公司合约总建筑面积113.6百万平方米，同比+20.4%，储 备待建面积为55.8百万平方米，同比+38.5%，储备面积保持充足，确保公司未来业绩兑现。 结构持续优化，核心区位货值占比增长，金融机构业务占比显著提升： 公司主要经济区域项目可售货值占总量的76.6%，较2022H1提升1.5pct，长三角、环渤海及京津冀、珠三角分别占32.3%、24.5%、14.7%，较2022年增加0.4pct、增加0.1pct、减少2pct；公司新拓代建费中金融机构、国有企业、政府代建、私营企业占比分别为20.9%、44.8%、9.5%、24.8%，分别较2022H1增加7.5pct、增加8.8pct、减少0.9pct、减少15.4pct；货值分布及客户结构持续优化中。 行业站位稳固，业务版图扩张，代建龙头起新征程： 公司2023H1新签约建筑面积约1727万平方米，根据亿翰智库统计，在代建行业主要参与的20家房企中占比达25.5%，领先第二位13.4pct，公司始终保持行业龙头站位；上半年新签代建面积中，在传统代建业务外，金融机构类业务占17.8%，包含文化综合体、城中村改造、产业园、办公楼等类别的创新业务占15.2%，多元化业务拓宽公司的成长空间；随着规模增长，公司的战略定位也进一步得到母公司认可，预计将获得更多资源支持，框架也将进一步舒展。 投资建议：公司营收盈利稳定增长，业绩储备充足，兑现度高；新拓业务保持良好增速，货值区位、客户结构持续优化，业绩确定性及成长空间收益提升； 凭多年积累的管理经验及资源，公司将长期保持龙头地位，充分享受市场扩张红利；预计2023-2025年归母净利润9.4、11.8、16亿元，维持“买入”评级。风险提示：行业竞争加剧、代建行业人才流动、项目拓展不及预期。 财务指标预测 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 2,244.34 2,656.68 3,368.07 4,121.49 5,358.47 增长率（%） 23.73% 18.37% 26.78% 22.37% 30.01% 归母净利润（百万元） 565.22 744.54 935.49 1,184.01 1,597.06 增长率（%） 28.66% 31.73% 25.65% 26.57% 34.89% 净资产收益率（%） 16.92% 19.91% 23.92% 28.55% 35.75% 每股收益(元) 0.29 0.37 0.47 0.59 0.79 PE 20.14 15.7 12.5 9.9 7.3 PB 3.4 3.0 3.0 2.8 2.6 资料来源：2021-2022年公司年报，2023年公司半年报，申港证券研究所 评级买入（维持） 2023年08月3日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号：S1660121120021 交易数据 时间2023.08.3 总市值/流通市值（亿港元） 134/134 总股本（万股） 201000 资产负债率（%） 46.99 每股净资产（港元） 1.8855 收盘价（港元） 6.65 一年内最低价/最高价（港元） 3.89/7.4 公司股价表现走势图 30%绿城管理控股恒生指数 20% 10% 2022/8/3 2022/9/3 2022/10/3 2022/11/3 2022/12/3 2023/1/3 2023/2/3 2023/3/3 2023/4/3 2023/5/3 2023/6/3 2023/7/3 2023/8/3 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：Wind,申港证券研究所 1、《绿城管理控股年报点评报告：业绩稳定增长多元化业务提升成长空间》2023-03-22 2、《绿城管理控股半年报点评：业绩逆势增长资本代建孕育发展机遇》2022-09-21 表1：公司盈利预测表 利润表 单位:百万元 资产负债表 单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入 2244 2657 3368 4121 5358 流动资产合计 3701 3858 4301 4748 5432 营业成本 1203 1267 1695 2023 2561 货币资金 2138 1933 1936 1856 1704 营业税金及附加 0 0 0 0 0 应收账款 126 189 214 278 351 营业费用 93 120 135 155 173 其他应收款 0 0 0 0 0 管理费用 378 489 522 618 777 预付款项 0 0 0 0 0 研发费用 0 0 0 0 0 存货 0 0 0 0 0 财务费用 6 7 7 7 7 其他流动资产 1363 1660 2075 2539 3301 资产减值损失 11 23 0 0 0 非流动资产合计 1543 2304 2350 2422 2500 公允价值变动收益 -2 -1 -2 -1 -1 长期股权投资 244 317 390 462 535 投资净收益 52 58 55 57 56 固定资产 102 109 100 89 79 营业利润 744 970 1180 1491 2013 无形资产 17 431 431 430 430 营业外收入 1 0 0 0 0 商誉 769 982 982 982 982 营业外支出 0 0 0 0 0 其他非流动资产 7 59 43 52 68 利润总额 722 925 1180 1491 2013 资产总计 5244 6161 6651 7170 7931 所得税 152 189 245 307 416 流动负债合计 1844 2087 2385 2667 3104 净利润 571 735 935 1184 1597 短期借款 0 0 0 0 0 少数股东损益 5 -9 0 0 0 应付账款 8 16 16 19 24 归属母公司净利润 565 745 935 1184 1597 预收款项 0 0 0 0 0 EBITDA 1533 1973 1202 1514 2036 一年内到期的非流动负 0 0 0 0 0 EPS（元） 0.29 0.37 0.47 0.59 0.79 非流动负债合计 29 201 205 206 211 主要财务比率 长期借款 0 0 0 0 0 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 应付债券 0 0 0 0 0 成长能力 负债合计 1872 2288 2590 2873 3315 营业收入增长 23.73% 18.37% 26.78% 22.37% 30.01% 少数股东权益 30 134 134 134 134 营业利润增长 40.97% 30.44% 21.62% 26.36% 35.00% 实收资本（或股本） 16 17 17 17 17 归属于母公司净利润增 28.66% 31.73% 25.65% 26.57% 34.89% 资本公积 1550 2016 2016 2016 2016 获利能力 未分配利润 1576 1390 1427 1485 1569 毛利率(%) 46.42% 52.29% 49.67% 50.91% 52.21% 归属母公司股东权益合 3341 3739 3911 4148 4467 净利率(%) 25.43% 27.68% 27.78% 28.73% 29.80% 负债和所有者权益 5244 6161 6635 7155 7916 总资产净利润(%) 10.78% 12.08% 14.07% 16.51% 20.14% 现金流量表 单位:百万 元 ROE(%) 16.92% 19.91% 23.92% 28.55% 35.75% 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 偿债能力 经营活动现金流 903 666 762 905 1167 资产负债率(%) 36% 37% 39% 40% 42% 净利润 571 735 935 1184 1597 流动比率 1.85 1.80 1.78 1.75 折旧摊销 15 16 15 16 16 速动比率 1.85 1.80 1.78 1.75 财务费用 6 7 7 7 7 营运能力 应付账款减少 16 -64 -25 -64 -73 总资产周转率 0.45 0.47 0.53 0.60 0.71 预收账款增加 0 0 0 0 0 应收账款周转率 16.8 16.9 16.7 16.8 17.0 投资活动现金流 -92 -296 -8 -32 -39 应付账款周转率 73 107 107 116 119 公允价值变动收益 -2 -1 -2 -1 -1 每股指标（元） 长期股权投资减少 -83 -73 -73 -73 -73 每股收益(最新摊薄) 0.29 0.37 0.47 0.59 0.79 投资收益 52 58 55 57 56 每股净现金流(最新摊 0.66 0.08 0.00 -0.04 -0.08 筹资活动现金流 486 -216 -751 -953 -1280 每股净资产(最新摊薄) 1.71 1.86 1.95 2.06 2.22 应付债券增加 0 0 0 0 0 估值比率 长期借款增加 0 0 0 0 0 P/E 20.14 15.70 12.49 9.87 7.32 普通股增加 0 0 0 0 0 P/B 3.41 3.04 2.99 2.82 2.62 资本公积增加 28 466 0 0 0 EV/EBITDA 6.03 4.94 7.37 6.50 4.90 现金净增加额 1297 154 3 -80 -152 资料来源：2021-2022年公司年报，2023年公司半年报，申港证券研究所 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处，不受任何第三方的影响和授意。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作出投资决策，自行承担投资风险。 免责声明 申港证券股份有限公司（简称“本公司”）是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性和完整性，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。申港证券研究所已力