房地产行业周报：七月销售创新低，更多城市有望加速落实政策

4 本周A股地产上涨，港股地产、物业板块有所下跌。本周（7.29-8.4）申万A股房地产板块涨跌幅为+3.2%，在 各板块中位列第5；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.8%，在各板块中位列第23。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.1%，沪深300指数涨跌幅为+0.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为+0%和-1.8%。 本周上海二批次土拍收官，土地市场成交规模环比上升，同比仍持续为负。本周（7.29-8.4）全国300城宅地成 交建面763万㎡，单周环比+72%，单周同比-19%，平均溢价率6%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面20704万㎡，累计同比-27%；年初至今，华润置地、保利发展、建发房产、中海地产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五，其中绿城中国排名由上周的第10位大幅上升至本周的第5位。 本周新房销售环比由涨转跌，同比跌幅有所扩大。本周（7.29-8.4）35个城市商品房成交合计314万平米，周 环比-11%，周同比-32%。其中：一线城市周环比-32%，周同比-30%；二线城市周环比-2%，周同比-30%；三四线城市周环比+16%，周同比-50%。 本周二手房成交同环比均下降，二手房热度持续承压。本周（7.29-8.4）15个城市二手房成交合计143万平米， 周环比-7%，周同比-10%。其中：一线城市周环比-15%，周同比-25%；二线城市周环比-6%，周同比-3%；三四线城市周环比-3%，周同比-29%。 7月销售创下近五年同期新低，后续更多高能级城市的政策有望加速落地。从一二手房成交口径看，7月35城新 房成交面积1396万方，环比-26.1%，同比-26.8%，绝对规模为近五年最低。15城二手房成交面积656万方，环比-14.0%， 同比-8.8%，绝对规模同样为近五年最低。从房企销售口径来看，根据克而瑞，1-7月百强房企全口径销售金额3810 亿元，累计同比-5.9%，跌幅较1-6月扩大5.5个百分点。7月单月百强房企全口径销售金额3810亿元，环比-36.6%， 环比由涨转跌；同比-37.2%，同比跌幅较6月扩大9.5个百分点。在7月销售处于加速下滑的背景下，南京、郑州等高能级城市已于上周出台一系列支持性政策措施，我们预计后续更多高能级城市将加入这一队伍，政策有望加速落地。 上海土拍获利空间较大，绿城独获3宗受益最大。上海于2023年7.11-7.13日，8.1-8.2分别进行第二批次第 一轮、第二轮的集中供地，至此上海二批次土拍收官。二批次土拍共推出涉宅用地24宗，最终24宗全部成交（6宗底价、3宗溢价、15宗触顶），成交建面263万方，成交金额644亿元，平均溢价率7.94%。第二批次24宗地块的房地价差达到28092元/㎡，平均地价房价比为46.5%，为房企预留了较为可观的盈利空间，其中绿城在第二轮中摇号连获3宗地块，总权益拿地金额139亿元，位列上海拿地市占率第一，成为二批次土拍最大赢家。 7月一二手房、百强房企的销售数据创近5年新低，此前住建部指出的“认房又认贷”等各类限制性政策有望打开，需求端和金融端支持政策有望陆续在各高能级城市落地。同时上海土拍为房企预留了较为可观的利润空间，加仓上海的房企能够从中获益。目前一线及强二线城市拿地均有一定的利润空间，推荐重点布局优质一二线城市、改善产 品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国等。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 7月销售创近五年新低4 上海二批次土拍绿城摇号连获3宗宅地4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态13 物管行业政策和新闻15 物管公司动态15 行业估值15 风险提示17 图表目录 图表1：7月35城新房成交面积创近五年新低4 图表2：7月15城二手房成交面积创近五年新低4 图表3：1-7月百强房企全口径销售额同比下降5.9%4 图表4：7月单月百强房企全口径销售额同比下降37.2%4 图表5：上海土拍代表房企的拿地情况5 图表6：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表8：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表9：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表10：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表11：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表12：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表13：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表14：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表15：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表16：40城新房成交面积及同比增速8 图表17：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表18：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表19：35城新房成交明细（万平方米）9 图表20：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表21：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表22：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表23：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表24：12城商品房的库存和去化周期11 图表25：12城各城市能级的库存去化周期11 图表26：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表27：地产行业政策新闻汇总11 图表28：地产公司动态13 图表29：物管行业资讯15 图表30：物管公司动态15 图表31：A股地产PE-TTM15 图表32：港股地产PE-TTM16 图表33：港股物业股PE-TTM16 图表34：覆盖公司估值情况16 7月销售创下近五年同期新低，后续更多高能级城市的政策有望加速落地。从一二手房成交口径看，7月35城新 房成交面积1396万方，环比-26.1%，同比-26.8%，绝对规模为近五年最低。15城二手房成交面积656万方，环比-14.0%， 同比-8.8%，绝对规模同样为近五年最低。从房企销售口径来看，根据克而瑞，1-7月百强房企全口径销售金额3810 亿元，累计同比-5.9%，跌幅较1-6月扩大5.5个百分点。7月单月百强房企全口径销售金额3810亿元，环比-36.6%， 环比由涨转跌；同比-37.2%，同比跌幅较6月扩大9.5个百分点。在7月销售处于加速下滑的背景下，南京、郑州等高能级城市已于上周出台一系列支持性政策措施，我们预计后续更多高能级城市将加入这一队伍，政策有望加速落地。 图表1：7月35城新房成交面积创近五年新低图表2：7月15城二手房成交面积创近五年新低 40001200 3500 3000 2500 1000 800 2000600 1500 1000 500 400 200 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 201920202021 20222023 201920202021 20222023 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表3：1-7月百强房企全口径销售额同比下降5.9%图表4：7月单月百强房企全口径销售额同比下降37.2% 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2019.1-72020.1-72021.1-72022.1-72023.1-7 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2019.72020.72021.72022.72023.7 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 百强房企全口径销售金额（亿元，左）同比（右）百强房企全口径销售金额（亿元，左）同比（右） 来源：克而瑞，国金证券研究所来源：克而瑞，国金证券研究所 上海土拍获利空间较大，绿城独获3宗受益最大。上海于2023年7.11-7.13日，8.1-8.2分别进行第二批次第一 轮、第二轮的集中供地，至此上海二批次土拍收官。二批次土拍共推出涉宅用地24宗，最终24宗全部成交（6宗底价、3宗溢价、15宗触顶），成交建面263万方，成交金额644亿元，平均溢价率7.94%。第二批次24宗地块的房地价差达到28092元/㎡，平均地价房价比为46.5%，为房企预留了较为可观的盈利空间，其中绿城在第二轮中摇号连获3宗地块，总权益拿地金额139亿元，位列上海拿地市占率第一，成为二批次土拍最大赢家。 图表5：上海土拍代表房企的拿地情况 2022年合计 2023年一二批次合计 2023年第一批次 2023年第二批次 代表房企 拿地宗数权益拿地金额 （宗）（亿元） 拿地宗数 权益拿地金额 拿地宗数 权益拿地金额 拿地宗数 权益拿地金额 （宗） （亿元）� （宗） （亿元） （宗） （亿元） 绿城 00 3 139 0 0 3 139 华发 7219 2 80 1 10 1 71 万科 00 2 76 2 76 0 0 保利发展 7111 3 64 2 55 1 9 华润 00 2 60 1 30 1 30 保利置业 114 2 58 1 35 1 23 建发房产 5107 2 42 1 35 1 7 招商蛇口 10205 3 35 2 17 1 18 金地 229 2 35 2 35 0 0 越秀 248 1 7 1 7 0 0 中海 00 0 0 0 0 0 0 来源：中指研究院，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.2%，在各板块中位列第5；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.8%，在各板块中位列第23。本周地产涨跌幅前5名为云南城投、易居企业控股、京投发展、华远地产、天誉置业，涨跌幅分别为+51.6%、 +51%、+30.5%、+27.2%、+25%；末5名为世茂集团、恒盛地产、雅居乐集团、正荣地产、碧桂园，涨跌幅分别为-76%、 -23.1%、-18.1%、-15.4%、-15.4%。 图表6：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表7：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% ⅡⅡ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 家汽商耐材零电多技消医软媒公食制资能运食银保房半庭车业用料售信元术费疗件体用品药本源输品行险地导 -4% 计非传通房电商综电建公有建汽钢机轻休采农银食国交家化纺医 算银媒信地气业合子筑用色筑车铁械工闲掘林行品防通用工织药 与与和消个汽专费人车业品 业服金硬者保与务融件服健服 Ⅱ Ⅱ 与务设务 事、、货业饮生物料物 与产体 主与 要半 机金产设贸 融备易 装事金材 饰业属料 设制服牧 备造务渔 饮军运电服生 料工输器装物 用零服与品部务服 设备与科用导 备与烟技品体 件装…草……… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周地产个股涨跌幅前5名图表9：本周地产个股涨跌幅末5名 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 云南城投 易京华天 居投远誉 企发地置 业展产业 控股 0% 恒 盛 地产 雅 居乐集团 正荣地产 碧桂园 世茂集团 -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.1%，沪深300指数涨跌幅为+0.7%； 物业指数对恒生中国企业指