深圳楼市半年刊

序言：预期不足叠加人才房冲击市场呈现弱复苏格局 上半年中国经济呈现恢复性增长态势，但也出现冲高回落。得益于疫情管控的放开，社会经济活动逐步恢复正常，消费、投资迎来快速增长，过去影响经济的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力缓解。特别是需求端，积压已久的消费迎来爆发，成为拉动经济增长的最大引擎。但3月之后，复苏态势开始放缓，主要经济指标都明显走弱，投资、消费意愿下降。一方面是社会对经济复苏、房地产等信心不足。消费的背后是居民收入和信心，上半年就业压力大、收入下滑、房价信心不足，消费信心下降，内需疲软，持币观望成为主流。另一方面是全球经济放缓，美元持续加息，跨境资本回流，再加上贸易保护主义、地缘政治冲突、债务危机等也加剧了国际经济形势的不确定性，外部需求明显减弱，出口下滑。内外部多重压力导致国内经济增长动能减弱，经济下行压力加大。 针对经济形势的变化，政府接连出台稳增长政策。前五月，政策较为平稳，但6月开始，稳增长迫在眉睫，支持力度明显加大。6月货币政策率先发力，以增加市场流动性，降低实体经济融资成本。包括下调7天期逆回购利率、SLF利率；下调MLF操作利率10个基点；下调1年期和5年期LPR10个基点；增加支农支小再贷款、再贴现额度2000亿元。而财政政策方面，上半年力度一般，主要还是延续、优化以往的税费优惠政策。如延续减征残疾人就业保障金、优化实施小规模纳税人减征增值税、小微企业和个体工商户减征所得税。促消费方面，消费券或消费补贴继续盛行，如湖北联合车企推出购车补贴、启动百城联动汽车节、中华美食荟等。整体来看，上半年经济形势好转，政策力度有所减弱。但诸多信号显示，下半年政策空间有望进一步打开。6月底央行明确将加大逆周期调节力度，加大稳增长力度，下半年降息、降准等仍有可能。财政政策方面，专项债、减税降费、特别国债等将成为重点。但目前数据显示，市场流动性其实较为充裕，反而实体经济融资需求不足，体现扭转经济形势的关键在于企业、居民信心，提振企业生产信心、居民消费意愿，将是稳增长的重中之重。 上半年房地产市场走势与经济形势息息相关，整体呈现反弹后走弱的局面，信心不足成为市场难以扭转的关键。政策面看，全国房地产政策延续了去年的宽松态势，而且政策向新一线甚至一线城市扩散，稳市场导向明显。其中，公积金政策调整最为频繁，发放购房补贴、适度放宽限购也成为重点，越来越多城市试点一区一策，北京、杭州、成都、郑州、合肥等热点城市都有推行，未来可能会在更多一线、新一线城市中推行。虽然政策持续宽松，但市场走势不容乐观，居民对经济恢复、房地产上涨预期都明显不足，市场需求逐步减弱，后继乏力。 与全国市场走势相同，上半年深圳房地产市场先扬后抑，呈现弱复苏格局，恢复远不及预期。春节后市场迎来开门红，积压的需求集中释放，成交明显回升。特别是二手市场，月度成交量从去年不足2000升至4000以上，但依然低于荣枯线，市场反弹力度不及预期，远不及其他一线、新一线热点城市。新房虽然供应不足，但存量新房销售明显加快，部分项目减少折扣。进入二季度，市场快速回落，新房去化持续走低，二手房跌破3000套，即便是参考价政策调整，也未能在市场激起水花，深圳房地产市场再度陷入低迷。弱复苏行情下，市场分化仍存，节后反弹豪宅先行，刚需表现一般。从新房去化也可以看出，改善产品表现远好于刚需产品，刚需盘遇冷，上半年人才房的大规模推出也是影响因素之一，分流了大量刚需购买力，短期对商品房市场造成了较大的冲击。据深圳住建局数据显示，上半年�一批共13个人才房项目总计超9500套入市，摇号阶段认购就近 6500套，其中两房认购率近九成。人才房的热销大大挤压了商品房市场需求，进一步加速了市场下行。 展望下半年，随着稳增长信号进一步释放，房地产市场需求的释放成为关键，以期扭转经济形势，稳定房地产市场预期。预计下半年房地产政策将继续向一线、新一线城市推进，深圳房地产政策也有继续放松的空间。 1、宏观政策 —经济发展 经济企稳回升市场回暖明显 一季度国内生产总值284997亿元，按可比价格计算，同比增长4.5%。分产业看，�一产业增加值11575亿元，同比增长3.7%；�二产业增加值107947亿元，增长3.3%；�三产业增加值165475亿元，增长5.4%。随着疫情管控放开，上半年经济复苏信号明显增强，各行业均取得不同程度的增长，服务业恢复显著。二季度GDP有望同比增长7%以上，但主要原因在于去年同期的低基数，相较一季度，各主要指标已经回落，需求放缓、出口下滑是主因，稳增长面临较大压力。 GDP同比增长速度 4.50% 2023Q1 2022Q3 2022Q1 2021Q3 2021Q1 2020Q3 2020Q1 2019Q3 2019Q1 2018Q3 2018Q1 2017Q3 2017Q1 2016Q3 2016Q1 2015Q3 2015Q1 2014Q3 2014Q1 2013Q3 2013Q1 2012Q3 2012Q1 2011Q3 2011Q1 深圳中原研究中心 官方PMI先升后降财新PMI稳中有升 6月官方PMI录得49.0，较上月上升0.2，扭转了连续三个月下降的趋势。2023年上半年，官方PMI先升后降，一方面显示出疫情管控解除之后，市场压抑的需求短期得到强劲释放，促进了制造业的复苏；另一方面，经济动能后劲不足逐渐凸显，企业利润同比下降幅度较大，社会零售品销售总额增速放缓，房地产复苏势头减弱，后续仍需出台一系列稳增长政策。 官方制造业PMI财新制造业PMI荣枯线 51.7 49.0 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 深圳中原研究中心 货币政策延续宽松 5月末广义货币(M2)余额282.05万亿元，创近两年新高，同比增长11.6%，较上期下降0.8个百分点，但仍持续高位运行。总体来看，货币政策层面延续宽松基调，由于去年同期受疫情影响，今年上半年信贷投资力度同比显著较强，随着二季度房地产市场整体表现不如预期，叠加预防性储蓄规模的不断扩张以及财政支出力度弱于去年同期，难以支撑五月M2同比增速。 近两年M2增速与增量 M2数量（万亿元）M2同比增长 282.05 11.60% 深圳中原研究中心 LPR下调信贷宽松提振需求 6月20日，央行公布贷款市场报价利率（LPR），显示1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均比上期下调10个基点，是自去年八月份以后的首次下调。社融规模近期持续走弱，与之相反，住户存款不断走高，居民对未来收入和就业仍偏谨慎，消费和投资需求不如预期，不利于房地产市场长期健康发展。此次下调LPR利率，需求层面有利于降低首套房的置业成本，提振市场需求；供给层面有利于降低房企融资的成本，从而推动房地产市场良性稳定发展。 LPR走势图 4.20% 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 1Y5Y深圳中原研究中心 市场需求回暖定金及预收款为第一大资金来源 上半年，随着疫情管控的解除，经济企稳回升的势头显现。虽然全国商品房销售面积仍为负增长，但较2022年上半年双位数下滑有不少改善，销售额增速扭负为正，部分缓解了开发商资金紧张局势。由于开发商资金面仍趋紧张和需求面增长乏力，开发商新增投资依然比较谨慎，且在二季度有加速下滑的态势。总体而言，随着二季度房地产市场整体表现不如预期，下半年有望继续出台政策缓解开发商资金紧张局面，政策宽松预期持续。 从全国房地产开发投资主要资金来源来看，定金及预收款为房企�一大资金来源，上半年月度占比持续上升；自筹资金占比位居�二，且有下滑的态势；房企资金个人按揭款来源取得较大增长，主要得益于上半年销售额增速由负转正。 全国商品房销售面积与销售额增速 销售面积增速（同比） 销售额增速 8.4% -0.9% 1-5 1-4 1-3 2023.1-2 1-12 1-11 1-10 1-9 1-8 1-7 1-6 1-5 1-4 1-3 2022.1-2 1-12 1-11 1-10 1-9 1-8 1-7 1-6 1-5 1-4 1-3 2021.1-2 月月月 月 月月月 月月月 月月月月 月月月 月月月 月月月月月月 深圳中原研究中心 全国房地产开发投资增速 -7.2% 1-5 1-4 1-3 2023.1-2 1-12 1-11 1-10 1-9 1-8 1-7 1-6 1-5 1-4 1-3 2022.1-2 1-12 1-11 1-10 1-9 1-8 1-7 1-6 1-5 1-4 1-3 2021.1-2 月月月月月 月 月月月月 月月月月 月月月月 月月月月 月月月 月 深圳中原研究中心 房地产开发企业本年到位资金增速 -6.6% 2021.1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月 2022.1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月 2023.1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 深圳中原研究中心 全国房地产开发投资主要资金来源占比 国内贷款自筹定金及预收款个人按揭款 35.5% 29.1% 18.5% 12.8% 1-5 1-4 1-3 2023.1-2 1-12 1-11 1-10 1-9 1-8 1-7 1-6 1-5 1-4 1-3 2022.1-2 1-12 1-11 1-10 1-9 1-8 1-7 1-6 1-5 1-4 1-3 2021.1-2 月月月 月 月月月月 月月月 月月月 月 月月月 月月月 月月月月月 深圳中原研究中心 . 二宏观调控 楼市政策延续宽松,政策密度有所放缓 据中原地产研究中心统计，今年上半年累计房地产调控政策次数约200余次，同比去年下降约30%。楼市调控政策密度有所放缓。在调控时间上，一季度调控政策次数多于二季度，二季度政策力度减弱；在调控政策内容上，主要以公积金贷款放宽、购房补贴为主，进一步降低购房者置业成本、降低上车门槛，部分城市放开限购、限售政策；在调控城市分布上，一线城市依然比较谨慎，省会城市出台政策相对密集。年初，央行召开会议落实金融支持房地产16条措施、高层发话大力支持首套房购买，各地先后出台一系列政策支持首套房购买，在经济企稳回升的背景下，三月份市场成交量达到疫情松绑后的高位。二季度全国各地先后推广“二手房带押过户”政策、两部门发文降低交易中介费、央行时隔多月调整LPR利率等，进一步降低购房者的置业成本。整体来看，上半年楼 备注 城市 内容 安徽省安徽：5月23日起支持提取住房公积金支付购房首付款 合肥合肥：可申请提取本人及配偶账户内住房公积金支付购房首付款北京个人购买绿色建筑，公积金贷款额度或可上浮福州福州：住房公积金最高贷款额度调整至双职工80万元、单职工50万元福州福州推出5大公积金优化措施解决市民住房难题 甘肃省甘肃调整住房公积金贷款存贷比将从18倍上调至24倍兰州甘肃兰州：住房公积金个人贷款存贷比上调至24倍 兰州购买住房提取住房公积金时限延长至3年潮州广东潮州：多孩家庭自住房公积金贷款最高限额可提高20%佛山佛山发布上调公积金贷款上限意见稿单职工最高可贷50万元广州广州：二孩及以上家庭公积金贷款计划上浮30%最高