2023上半年全国及粤港澳大湾区房地产市场分析与预判：“十四五”中期房地产复盘

“十四五”中期房地产复盘 2023上半年全国及粤港澳大湾区房地产市场分析与预判 中指控股 中指研究院 2023.07 “十四五”前半程房地产市场形势分析 前半程市场经历“大起大落”，今年上半年市场先升后降 当前购房者置业情绪低迷，年中房地产并未出现翘尾行情 2 销售：低基数下，上半年重点100城销售面积同比增长10.5%，6月市场表现明显不及预期 全国：2023年1-6月，商品房销售面积6.0亿平米，同比下降5.3%↓，其中住宅销售面积下降2.8%↓；商品房销售额6.3万亿，同比增长1.1%↑，其中住宅销售额增长3.7%↑。 100城：2023年上半年，在低基数下，重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年同期增长10.5%，但处2016年以来同期低位。 其中，一季度成交面积同比增长近20%，二季度与去年同期基本持平。据统计，2023年6月，重点100城新建商品住宅成交面积较5月环比下降约5%，在高基数下，同比下降超20%。6月，市场表现明显不及预期，年中并未出现明显翘尾行情。 图：2016年-2023年上半年100个代表城市商品住宅月均成交量及同比走势 图：2019-2023年100个代表城市商品住宅月度成交面积走势 6000 月均成交面积（左） 同比（右） 80% 2019 2020 2021 2022 2023 7000 5000 6000 40% 4000 万 3304 5000 平3000 方米 2000 0% 万4000 平方 米3000 -40% 2000 1000 1000 0 -80% 0 2016H12017H12018H12019H12020H12021H12022H12023H11月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 数据来源：中指数据CREIS3 销售：进入7月，新房、二手房市场活跃度保持低位 新房：6月前四周新房成交面积均处在2月以来低位，最后一周部分城市集中网签，环比明显增长，7月首周（7.3-7.9）重点50城新房成交面积在高基数下回落，环比下降超50%，上周（7.10-7.16）成交面积环比继续小幅下滑，同比降幅仍超30%，整体成交处于近两年周度低位。 二手房：前期需求集中释放后，6月重点9城周度二手房成交延续下降趋势，6月中下旬二手房成交量同比转负，进入7月，二手房市场情绪仍较弱。7月3日-7月9日，重点城市二手房成交套数环比下降15.2%，上周（7.10-7.16）成交量环比小幅增长4.1%，同比下降接近两成。 1200 周度成交规模（左） 同比（右） 200% 周度成交套数(左） 同比（右） 25000 200% 1000 150% 150% 800 万 100% 20000 100% 平600 方米 400 50% 15000 套 10000 50% 0% 0% -50% 200 -50% 5000 -100% 0 -100% 0 -150% 22-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-07 22-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-07 图：2022年以来重点50城商品住宅周度成交规模及同比走势图：2022年以来重点9城二手住宅周度成交套数及同比走势 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29 数据来源：中指数据CREIS4 开工投资：新开工面积、开发投资额同比降幅继续扩大 房地产开发投资额：2023年上半年，全国房地产开发投资额为5.9万亿元，同比下降7.9%，降幅较1-5月扩大0.7个百分点；6月单月，全国房地产开发投资额为1.3万亿元，同比下降10.3%。其中，上半年住宅开发投资额为4.4万亿元，同比下降7.3%，占房地产开发投资比重为75.9%。 房屋新开工面积：2023年上半年，全国房屋新开工面积为5.0亿平方米，同比下降24.3%，降幅较1-5月扩大1.7个百分点；6月单月，全国房屋新开工面积约为1.0亿平方米，同比下降30.3%。其中，上半年住宅新开工面积为3.6亿平方米，同比下降24.9%。 房屋施工面积：2023年上半年，全国房屋施工面积为79.2亿平方米，同比下降6.6%，较1-5月降幅扩大0.4个百分点。其中，住宅施工面积为55.7 亿平方米，同比下降6.9%。 房屋竣工面积：2023年上半年，全国房屋竣工面积为3.4亿平方米，同比增长19.0%，较1-5月下降0.6个百分点。其中，住宅竣工面积为2.5亿平方米，同比增长18.5%。 110 100 90 80 亿70 平60 方50 米 40 30 20 10 0 施工面积新开工面积施工面积同比新开工面积同比 -6.6% -24.3% 90% 70% 50% 30% 10% -10% -30% -50% 160000 140000 120000 亿100000元80000 60000 40000 20000 0 房地产开发投资额房地产投资同比 住宅开发投资额住宅投资同比 45.0% 35.0% 25.0% 15.0% 5.0% -5.0% -15.0% -25.0% 数据来源：中指数据CREIS5 供应：上半年供给端表现弱于需求端，6月房企推盘力度增加，但供应量仍处在同期低位；短期库存小幅下降，三四线城市库存去化压力大 供应：据统计，2023年上半年，重点50城商品住宅月均供应规模较去年同期基本持平（同口径销售面积同比增长约8%），绝对规模为2016年 以来同期低位。6月为冲刺年中业绩，房企推盘量增加，批准上市面积环比增长约38%，但同比仍下降接近两成。 库存：据统计，截至2023年6月底，50个代表城市商品住宅可售面积小幅下降，但仍处在高位，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为15.8个月。一线城市出清周期14.0个月，二线代表城市出清周期14.8个月，三四线代表城市出清周期20.0个月。 2019 2020 2021 2022 2023 一线城市 二线代表城市 6000 5000 方米 2000 26 24 22 20 18 16 月 14 12 10 8 6 4 三四线代表城市 20.0 4000 万 14.8 平3000 14.0 1000 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图：2019-2023年50个代表城市商品住宅月度供应面积走势图：2020年至2023年6月各梯队代表城市商品住宅短期库存出清周期走势 数据来源：中指数据CREIS6 图：2012年以来全国300城住宅用地推出与成交同比走势 表：2023年上半年各梯队城市住宅用地供求情况 推出面积成交面积推出面积同比成交面积同比 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 201220132014201520162017201820192020202120222023 注：推出面积按公告时间统计，2023年为1-6月数据。 全国土地：土地缩量趋势未改，上半年300城住宅用地成交面积同比降幅超三成，绝对规模为近十年同期最低水平 指标 300城 一线 二线 三四线 推出面积 -34.0% -23.9% -34.8% -34.4% 成交面积 -32.1% -31.2% -26.5% -36.2% 土地出让金 -20.4% -15.6% -17.5% -29.4% 楼面均价 17.3% 22.7% 12.1% 10.8% 2022年规划建筑面积（平方米） 各类用地：推出21.7亿同比：-14.6%↓成交19.0亿 住宅用地：推出7.7亿同比：-36.3%↓成交6.2亿 同比：-8.3%↓ 同比：-30.4%↓ 2023年上半年规划建筑面积（平方米） 各类用地：推出7.2亿同比：-18.2%↓成交6.1亿同比：-12.0%↓ 住宅用地：推出1.9亿同比：-34.0%↓成交1.4亿同比：-32.1%↓ 2022年成交楼面均价 各类用地：2170元/平米同比：-21.0%↓住宅用地：5417元/平米同比：1.7%↑2023年上半年成交楼面均价 各类用地：1967元/平米同比：-6.8%↓ 住宅用地：7032元/平米同比：17.3%↑ 2022年土地出让金 各类用地：4.1万亿元同比：-27.5%↓住宅用地：3.4万亿元同比：-30.9%↓2023年上半年土地出让金 各类用地：1.2万亿元同比：-18.0%↓ 住宅用地：1.0万亿元同比：-20.4%↓ 数据来源：CREIS中指数据7 22城：住宅用地供求均缩量三成以上，局部城市土拍热度持续，地方国资托底乏力，拿地企业以央国企为主 表：2023年22城住宅用地土拍情况（市本级，宗，万㎡，亿元，截至7月18日）表：22城2022年及2023年以来涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级） 城市 推出 成交 规划建面 同比 规划建面 同比 土地出让金 同比 成交溢价率↓ 地价达上限成交占比 底价成交占比 合肥 344 -54% 250 -54% 259 -41% 13% 67% 21% 厦门 55 -65% 42 -70% 165 -53% 12% 60% 40% 深圳 104 -64% 83 -23% 215 11% 12% 50% 38% 成都 505 -46% 386 -53% 411 -50% 11% 49% 37% 福州 17 -92% 17 -86% 13 -92% 10% 67% 33% 杭州 555 -40% 570 -37% 1,027 -26% 9% 63% 25% 北京 287 -17% 248 -19% 858 -12% 9% 48% 39% 宁波 285 -38% 225 -72% 214 -68% 8% 37% 57% 广州 392 -7% 276 -23% 498 6% 8% 44% 50% 南京 302 -50% 270 -49% 434 -53% 8% 22% 38% 上海 468 -31% 386 -13% 924 5% 8% 74% 26% 苏州 247 -35% 185 -49% 356 -30% 6% 25% 50% 长沙 269 -59% 211 -64% 156 -45% 4% 36% 57% 青岛 111 -63% 101 -63% 106 -21% 4% 14% 71% 天津 310 -34% 257 375% 277 635% 3% 8% 88% 济南 379 -7% 232 71% 106 14% 2% 18% 82% 武汉 387 110% 180 12% 169 -7% 2% 6% 83% 重庆 110 -70% 110 -70% 90 -62% 1% 10% 80% 无锡 190 -33% 129 25% 170 63% 1% 0% 95% 郑州 275 33% 194 -6% 95 -11% 0% 0% 94% 长春 246 647% 195 1425% 54 1805% 0% 0% 100% 沈阳 28 -22% 7 -76% 1 -92% 0% 0% 100% 合