房地产需求政策专题暨双循环周报（第19期）：地产放松信号如何着手落实？

宏观类●证券研究报告 地产放松信号如何着手落实？ 主题报告 房地产需求政策专题暨双循环周报（第19期） 分析师张仲杰SAC执业证书编号：S0910515050001zhangzhongjie@huajinsc.cn 投资要点 因城施策分层调控框架得到重申，长期再平衡房地产市场导向未变。意味着房地产需求政策仍坚持引导产业和人口流动的再平衡而非鼓励区域倾斜现象的加剧。房地产需求来自于人口的城镇化，城镇化又依托于工业化和产业体系的建设，近十年以来，工业体系建立的初期外延式红利基本消退，国际竞争日趋激烈，国内制造业高级化过程再度扭转为“强者恒强”模式，东南沿海区域更迅速地实现了新一轮的制造业高级化进程，“人地矛盾”更加突显。我们预计二三线城市将被督促采取更大的政策放松力度，而一线城市现有的偏紧政策放松的可能性稍低、优先级稍靠后。 相关报告 工业企业利润点评（2023.6）-能源保供向制造业让渡利润2023.7.27 美联储FOMC会议（2023.7）点评-“螺旋性高薪资”击败“一次性低通胀”2023.7.27政治局会议政策解读-战略定力与战术优化的平衡2023.7.25华金宏观·双循环周报（第18期）-辨析“城中村改造”与“货币化棚改”2023.7.2323Q2/6月经济数据点评-基建制造业稳增长，最终消费恢复偏慢2023.7.17 需求侧“落实好”三项政策措施的增量着力点在于二三线。降低购买首套住房首付比例和贷款利率：“首套住房贷款利率政策动态调整机制”体现了“因城施策”的政策导向实质，预计未来更多的二三线城市可以用足这项政策，实现首套商贷利率与LPR的事实脱钩。一线城市放松这一政策的可能性是很小的。改善性住房换购税费减免：在当前二三线城市已经加快推广的基础上，有望在一线城市进行部分的推广。但一线城市房价收入比大幅偏高，阻碍居民改善性住房换购活跃度的主要问题可能还是在购买力方面。个人住房贷款“认房不用认贷”：本地首套商贷已经结清之后再购买住房的，一定条件下仍可使用首套商贷优惠利率，这一政策我们预计有望迅速在二三线城市之中推广。考虑到这一政策主要影响一线刚需首套住房的释放节奏，并且涉及到刚步入就业岗位的外地前往一线城市落户、就业人口父母所在其他城市的房地产抛售压力，如果一线城市也对这一政策进行松动，将构成现有“因城施策”政策格局的极大突破。 超大特大城市城中村改造或将同步提升供需两侧。超大特大城市城中村改造情况较为复杂，预计推进速度求稳为主，供需两侧可能均有所提升而非仅增加需求。 附录：超预期的23Q2美国经济增长结构显示2024年可能更强劲。居民消费、非住宅投资、财政支出三大超预期因素共同推升23Q2美国实际GDP同比强劲增长达2.6%。财政补贴余韵下，薪资通胀螺旋实际上是更加巩固的，美国居民消费预计维持偏热。近期美国采取日益显性化的保护主义高端产业链对内引导回流、对外脱钩断链政策，短期内确实可能令近期非住宅投资的高增趋势得到一定的延续。上修2023、2024年美国实际GDP同比预测至2.1%、2.5%，我们并不认为明年美国经济有任何形式的短期“着陆”问题，不可低估全球经济竞争的外部格局环境。 附录：日本放松YCC但仍然纠结犹豫，欧央行加息低于预期。日本央行时隔7个月再度提升YCC（收益率曲线控制）上限、大幅上修2023年通胀预期，但维持-0.1%的负利率政策不变，显示出对未来长期增长和通胀前景的纠结犹豫。欧央行只钉住通胀的单一目标制增加了未来两年内欧元区经济再度陷入衰退的可能性。 华金宏观-全球宏观资产价格综合面板（GMAPP）：本周A股非银金融、房地产、银行业领涨，传媒、电子跌幅较深；10Y国债收益率上行4BP，长端上行幅度小于短端，10Y美债收益率上行达12BP中美利差扩大；油价大幅上涨，金价小幅下跌。 风险提示：稳增长政策不及预期风险。 内容目录 政治局会议之后，两大会议提出增量的政策放松方向性信号.......................................................................3因城施策分层调控框架得到重申，长期再平衡房地产市场导向未变............................................................4需求侧“落实好”三项政策措施的增量着力点在于二三线...............................................................................5超大特大城市城中村改造或将同步提升供需两侧.........................................................................................6附录：超预期的23Q2美国经济增长结构显示2024年可能更强劲.............................................................7附录：日本放松YCC但仍然纠结犹豫，欧央行加息低于预期.....................................................................9华金宏观-全球宏观资产价格综合面板（GMAPP）....................................................................................11 图表目录 图1：住宅销售、新开工、竣工面积同比（%）二季度以来再度下行探底..........................................................3图2：加权平均房贷利率自2022年初以来大幅下降，但未能推动住宅销售持续改善........................................4图3：实际工业增加值区域结构（从内至外：200120132022年）..................................................................5图4：住宅销售面积区域结构（从内至外200120112022年）........................................................................5图5：制造业高级化—城镇化—地产周期的内外部长期逻辑...............................................................................5图6：房地产开发贷款、个人住房贷款余额同比和增量......................................................................................6图7：30大中城市住宅销售面积与疫情前均值之比及结构（%）：二三线再度加速降温.....................................7图8：美国实际固定资本形成同比及贡献结构（%）..........................................................................................8图9：美国实际GDP同比、贡献结构及预测（%）...........................................................................................8图10：日本央行YCC操作上限.......................................................................................................................10图11：美元指数及欧、英、日汇率...................................................................................................................10图12：全球股市本周涨幅（%）：全球股市普涨，欧洲涨幅较浅，A股沪深300领涨.....................................11图13：沪深300及申万一级行业涨幅对比（%）：本周非银金融、房地产领涨，传媒、电子跌幅最深............11图14：标普500及行业涨幅对比（%）：本周美股通讯服务反弹涨幅最高，公共事业、健康护理跌幅较深.....11图15：美国国债收益率（%）变动幅度：长期国债收益率上行较多................................................................12图16：中国国债收益率（%）变动幅度：1Y、10Y国债收益率分别上行7BP、4BP......................................12图17：美债短端收益率本周高位基本持平（%）.............................................................................................12图18：美债长端收益率上行更快，中美10Y利差继续扩大（%）...................................................................12图19：10Y国开债与国债利差继续缩小（%）.................................................................................................13图20：1Y信用利差持平，3Y继续缩小（BP）...............................................................................................13图21：美联储本周资产规模继续减少（USDbn）...........................................................................................13图22：主要央行政策利率（%）......................................................................................................................13图23：全球汇率：美元指数继续上行...............................................................................................................13图24：人民币本周小幅升值.............................................................................................................................13图25：金价本周小幅下行.................................................................................................................................14