地产行业周报：中央首提供求新形势，京广深表态尽快跟进措施

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 中央首提供求新形势，京广深表态尽快跟进措施 2023年7月30日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周政治局会议未重申房住不炒，新增“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”提法，强调用好政策工具箱；住建部部长倪虹强调进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用 认贷”等政策措施，叠加京广深三地相继发文表态尽快落实相关措施，行业政策利好密集。短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。上下游方面，城中村改造涉及给排水、燃气、电力等管线管道改造，外墙与屋面修缮等，需要用到管道、涂料、保温、防水等消费建材，后续城中村改造有望提速、带来产业链机会，建议关注东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、保利物业、招商积余等。 政策环境监测：1）政治局会议：首提供求新形势，强调用好政策工具箱；2）住建部首提降低首套房首付，京广深三地发文表态尽快落实相关措施。 市场运行监测：1）新房成交小幅回升，短期或有所调整。本周（7.22-7.28）新房成交2.3万套，环比增加13.3%，二手房成交1.5万套，环比减少2.7%。7月（截至28日）新房日均成交同比下降35.8%，增速较6月回落3.3pct。随着七八月楼市步入淡季，短期成交或 有所调整。2）库存环比微降，去化周期13.6个月。16城取证库存9990万平，环比降0.1%。去化周期13.6个月。3）土地成交回升、溢价率回落，二三线占比提高。上周百城土地供应建面2668.2万平、成交建面2275.3万平，环比升10.9%、升39.5%；成交溢价率4.1%，环比降2.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比5.8%、31%、63.2%，环比分别降8pct、升4pct、升4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行52.6亿元，环比减少95.4亿元；境外地产债发行4.48亿美元，环比增加4.2亿美元；发行利率为2.2%-4.4%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨9.78%，跑赢沪深300（4.47%）；当前地产板块PE（TTM）15.86倍，高于沪深300的12.05倍，估值处于近五年99.92%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、绿地控 股、招商蛇口，南向资金净流入前三为华润置地、碧桂园服务、保利物业。 2023年7月24日发改委 鼓励民间投资项目发行基础设 施REITs 2023年7月24日佛山 公积金贷款额度将上调，个人 最高50万元、夫妻最高100万元 2023年7月24日中央 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势 2023年7月24日无锡 共有产权保障房产权份额按照家庭与政府各占50%确定 2023年7月28日中央 落实“认房不用认贷”、降首套房首付比例等措施 2023年7月24日荆州 商转公贷款最高额度不超过商业银行贷款余额减5000元 2023年7月28日中央 城中村改造必须实行净地出让 坚持以市场化为主 2023年7月26日东莞 144平米以上房源取消积分选房 2023年7月26日东莞 南海诸岛 优秀产业工人入户无学历要求 2023年7月27日天津 购买首套住房最高可贷100万元公积金 偏松偏紧中性 2023年7月28日延津 拥有一套房并结清房贷的家庭，再次申贷执行首套贷款政策 2023年7月30日京广深 尽快落实住建部讲话要求，满 足刚性和改善性住房需求 2023年7月29日合肥 出台10条创新举措促进房地产 市场平稳健康发展 政治局会议：首提供求新形势，强调用好政策工具箱 事件描述：7月24日中共中央政治局召开会议，会议指出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 点评：1)房地产供求关系发生重大变化，行业政策需适时调整优化：对比4.28政治局会议，本次会议未重申房住不炒，新增“我国房地产市场供求关系发生重大变化”提法，当前短期受收入预期、房价下跌担忧等因素影响，二季度以来楼市成交持续走弱，2023H1全国商品房销售面积同比降5.3%，6月单月降幅达18.2%；中长期随着城镇化率放缓，城镇人均居住面积大幅改善，潜在需求亦面临压力。在这 种背景下，我们认为“房地产市场供求关系发生重大变化”可能意味着国内房地产市场在经历“供不应求”到“结构性供不应求”后， 再度迈入新的阶段。短期压力点或更多聚焦在需求端，会议指出适应新形势、适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，预计短期重点城市限贷限购等需求端政策优化或值得期待。2)加大保障性住房建设供给，积极推动城中村改造和“平急两用”：保障性住房为新市民、青年人等住房问题解决重要手段之一，亦为房地产新发展模式重要一环。7月14日央行答记者问时提到1000亿租赁住房贷款支持计划稳步推进，已落地济南、郑州等试点城市，未来保障性住房建设供应有望持续加强。城 中村改造具备消除安全隐患、增加公共服务补给、提高土地资源利用效率等优点，7月21日国常会已审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。考虑城中村改造并非简单采取大规模拆除重建模式，项目情况更加复杂，且公益性更强，意味后续 城中村改造将相对有序，对经济边际拉动亦更为渐进。对于闲置房产盘活，参考历史经验多为改建保障性租赁住房，后续盘活改造或仍将向相关方向推进。3）防风险仍是当前房地产重点任务：整个房地产表述部分仍位于“要切实防范化解重点领域风险”之后，在销售端承压、民企融资端压力仍存的大环境下，行业整体流动性危机并未完全消除，后续仍需要更多政策出台化解头部房企风险、优化行业整 体资产负债状况，同时保交楼政策预计仍将持续推进。 住建部首提降低首套房首付，京广深三地发文表态尽快落实相关措施 事件描述：1）据新华社报道，近日住建部部长倪虹召开企业座谈会，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。2）7月29-30日，北京、广州、深圳相继发文表示，将按照倪 虹部长在企业座谈会上的讲话要求，结合当地房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。 点评：1)超预期首提降低首套住房首付比例，一线城市有望出台措施跟进。根据央行2016年规定，非限购城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。目前大部分非限购城市首套最低首付比例已经按照20%执行，但对于核心一二线城市，首套住宅最低首付比例大多仍不 低于30%。本次住建部提出降低购买首套住房首付比例，超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。同时会议强调进一步降低首套贷款利率，根据贝壳的统计，7月百城首套房贷利率平均为3.90%，其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%，房贷利率相对更高的一线城市或更加受益。2)明确强调落实个人住房贷 款“认房不用认贷”，利于改善性需求释放。目前部分核心城市仍执行“认房认贷”的信贷政策，加大改善性需求的换房成本。本次会 议明确表态落实个人住房贷款“认房不用认贷”，预计后续核心城市限贷政策有望迎来优化，利于大幅降低改善性需求置业门槛，活跃 整个房地产交易市场。同时会议强调落实改善性住房换购税费减免，预计后续在增值税、契税等交易环节税收方面有望迎来政策支持。 成交：新房小幅回升，短期或有所调整 点评：本周（7.22-7.28）新房成交2.3万套，环比增加13.3%，二手房成交1.5万套，环比减少2.7%。7月（截至28日）新房日均成交 同比下降35.8%，增速较6月回落3.3pct。随着七八月楼市步入淡季，短期成交或有所调整。 重点城市一二手房周成交变化2023年50城一手周均成交较2022年降9.2% 8万套 6 4 2 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 00 22.4.2322.7.2322.10.2323.1.2323.4.23 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2023年20城二手周均成交较2022年升37.6% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.62022.82022.102022.122023.22023.42023.6 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期13.6个月 点评：16城取证库存9990万平，环比降0.1%。去化周期13.6个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.5.2121.7.921.8.2721.10.1521.12.322.1.2122.3.1122.4.2922.6.1722.8.522.9.2322.11.1122.12.3023.2.2423.4.1423.6.223.7.21 土地：成交回升、溢价率回落，二三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2668.2万平、成交建面2275.3万平，环比升10.9%、升39.5%；成交溢价率4.1%，环比降2.3pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比5.8%、31%、63.2%，环比分别降8pct、升4pct、升4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.62022.92022.122023.32023.6W7.10 22.4.2522.7.2522.10.2523.1.2523.4.25 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 250 200 150 100 50 0 万平 220 百城土地成交前五城（7.17-7.23） 122 1029378 00% 2022.62022.92022.122023.32023.6W7.10 盐城金华徐州福州南京 OMO存量（MA10）较7月21日上行 5.5 流动性环境：月末临近，资金价格分化 月末临近，资金价格分化。本周R001下行6.7BP至1.57%，R007上行8.0BP至1