金管局干预开发商抵押贷款的风险增加

德意志银行亚洲香港属性属性行业香港物业日期2016年6月2日行业动态金管局干预开发商抵押贷款的风险增加曾荫权研究分析师研究助理（+852）2203 6256（+852）2203 6182Bloomsway五年期开发商抵押贷款成为新闻焦点The Next Magazine最近撰写了有关开发商抵押贷款的报告富良研究助理CFA研究分析师Jason Ching由嘉里建设的屯门布卢姆斯韦项目提供。对于最近(+852 ) 2203 6239 (+852 ) 2203 6205在名为“ 1838”的抵押贷款计划的推动下，开发商无需支付收入测试或压力收入测试，即可向购房者提供80％的按揭价值抵押贷款。该计划的结构是，在头13个月内，购房者不需要支付本金或利息。在第二年和第三年，购房者仅需支付P-4％的利息（目前P为5％，即有效为1％）。在第四年和第五年，购房者需要以最优惠利率（目前为5％）支付利息。以400万港元为单位，以现行市场利率为例，预付款为800,000港元，贷款额为320万港元。在第二年或第三年，每月的利息约为港币2,000元，而在第四年或第五年，每月的利息约为港币13,000元。这样，购房者可以将寻求银行抵押贷款的时间推迟了五年，并花了一些时间来寻找方法，以帮助他/她通过银行要求的更严格的压力测试。另外，由于该物业到那时将已经持有五年，房主可以在二级市场上出售该物业而无需支付特别印花税（三年期满）。我们的观点：金管局干预的风险增加虽然我们认为开发商抵押贷款是大型和低资产负债开发商分配多余现金的一种好方法，但对于具有较高负债率的小型开发商而言，我们则不太乐观。截至2015年12月底，开发人员在其书籍中仍然只占开发人员抵押贷款的很小一部分。例如，对于恒基兆业，其应收分期付款为44.5亿港元，占其总权益的1.7％。另一个例子是嘉里建设（Kerry Properties），该公司的应收次级抵押贷款为2.625亿港元。 942亿港元的股本中，按揭贷款占其账面价值的0.28％。尽管目前开发商的抵押贷款趋势更为普遍，但对于开发商的资产负债表而言仍然是安全的。但是，我们更担心政府进一步干预的风险。此前，香港金融管理局（HKMA）曾两次表示担心开发商抵押贷款，并希望银行帮助评估开发商使用借款的方式。如果更多激进的报价案件浮出水面，我们认为金管局可能会加大力度，以收紧开发商抵押贷款的情况。信和置业（0083.HK），港币11.98买入目标价港币13.45长城地产（1113.HK），HKD49.00买入目标价HKD53.50新世界发展（0017.HK），港币7.38买入目标价8.67港币新鸿基地产（0016.HK），HKD91.70买入目标价HKD99.20亨德森土地开发公司。公司（0012.HK），港币46.95买入目标价HKD47.88恒隆地产（0101.HK），HKD14.78买入目标价HKD22.66港铁（0066.HK），港币37.05买入目标价40.74港元香港置地控股有限公司（HKLD.SI），6.04美元的卖出目标价为4.86美元领汇（0823.HK），港币47.10持有目标价港币42.00九龙仓（0004.HK），港币42.15持有目标价HK $ 44.70希慎发展（0014.HK），港币33.85卖出目标价27.35港币鹰君集团（0041.HK），港币30.85买入目标价HKD17.60德意志银行/香港以上表达的观点准确反映了作者对主题公司及其证券的个人观点。作者由于提供具体的建议或观点而没有也不会得到任何补偿。德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应意识到该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。除非另有说明，否则价格为上一交易日结束时的当前价，其价格来自路透社，彭博社和其他供应商的当地交易所。对于其他重要的披露，请访问http://gm.db.com/ger/disclosure/DisclosureDirectory.eqsr; MCI（P）057/04/2016。资料来源：德意志银行市场研究焦点股