中指丨超预期！一线城市接连表态，哪些房地产政策将迎来优化

超预期！一线城市接连表态，哪些房地产政策将迎来优化 7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究了当前经济形势和经济工作，指出“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。” 随后，住建部也明确表态“要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。” 在政治局会议定调及主管部门发声后，7月29-30日，一线城市中北京、深圳、广州住建部门相继表态支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 北京：市住房城乡建设委将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。 广州：广州市住建局正认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在有关座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。 深圳：将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。 此外，7月31日，国家发改委发布了《关于恢复和扩大消费的措施》的通知，在稳定大宗消费章节提出“支持刚性和改善性住房需求”，“做好保交楼、保民生、保稳定工作”、“完善住房保障基础性制度和支持政策”、“稳步推进老旧小区改造”、“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”等重点内容。 近期中央及地方如此密集的表态和发声为房地产市场注入了极大信心，尤其是北京作为首都，过去长期执行全国最为严格的楼市调控政策，且近两年并未出现明显松动，此次北京住建委的表态信号意义重大。北京表态后，深圳、广州紧随其后，一线城市政策优化预期不断加强。同时，从市场实际情况来看，在全国市场持续下行的背景下，一线城市也难以独善其身，尤其是广州和深圳，市场已持续下行超 过两年，北京和上海近期房地产量价也面临下行压力。整体来看，当前市场趋势下，二线城市放松调控带来的需求释放持续性可能有限，一线城市，尤其是北京和上海作为市场风向标，若政策进行适当调整，将能够为更多城市市场带来信心、强化预期，进而带动市场企稳。 【中指观点】 1、北上广深市场表现如何？ 新房方面，从月度数据来看，四个一线城市市场活跃度整体逐月走弱，6月并未如往年年终冲刺出现翘尾行情，基本与5月持平；而7月北京、上海、广州市场活跃度则在6月基础上进一步下行，销售面积环比下降，其中广州7月新建商品住宅销售面积环比下降约20%，绝对规模仍处低位。 二手住宅方面，一线城市二手房成交规模呈现前高后低趋势，二季度以来，四个一线城市二手住宅成交面积环比持续下降。其中，深圳二手房成交规模处在2019年以来低位，在2021年2月末二手房指 导价机制出台后，二手房成交规模出现明显下降，2023年1-7月，深圳二手房月均成交面积仅26万平方米，不足2020年月均成交面积的50%（2020年深圳二手房月均成交约68万平方米），市场活跃度仍 较低。 图：2019年至今一线城市新房、二手房销售情况走势 北京新房销售面积二手房成交面积 上海新房销售面积二手房成交面积 250400 350 200 300 150 万 250 万 平方米 100 平200 方 米 150 100 50 50 00 广州新房销售面积二手房成交面积深圳新房销售面积二手房成交面积 200140 180 160 120 140 100 120 万 万80 方 平100 米 80 平方 米60 6040 40 20 20 00 注：7月销售面积为周度销售面积预估，数据截至7月30日数据来源：中指数据CREIS 2、北上广深有哪些楼市政策可以优化？ 当前，一线城市调控政策仍较为严格，这些政策都是在市场热度较高时出台的，当下一些政策限制了合理住房需求的释放，亟需优化调整。同时，也应看到，北京、广州明确提出“坚持稳中求进工作总基调”，预计政策调控仍将渐进式推进，且由于广州、深圳市场压力更为突出，预计政策落地速度及力度或大于北京和上海。从政策措施来看，需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。 （1）优化“认房认贷”政策，降低首付比例，下调贷款利率加点数 当前一线城市认房又认贷政策仍较为严格，北京、上海二套房首付比例较高，严重限制了换房群体的合理住房需求，政策有望调整予以支持。近日倪虹部长在企业座谈会上明确提出个人住房贷款“认房不用认贷”，预计一线城市也有望调整相关政策，但由于北京、上海需求旺盛，优化方式或通过一区一策等方式推进。若认房又认贷政策优化，对于外地有过贷款记录本地无房及卖一买一的置换需求来说，首付比例将得到较大改善，有助于住房需求释放。 同时，当前多数城市已调整首套房贷利率至LPR-20BP，超40城已低于4%。而北京首套商贷利率仍为5年期以上LPR+55个基点，上海为5年期以上LPR+35个基点，二套房商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，首套二套房贷利率加点数均存在下调空间。 政策类型 一线城市现行限贷政策 深圳 北京 上海 广州 限贷政策 认房情况 认房范围 全市 认贷情况 认贷范围 全国 认贷判定 首套 家庭全国无贷款记录且家庭当地无房 二套 全国有贷款记录（住房贷款，含公积金，购买商业类项目不计算），包含已结清和未结清贷款记录1笔；全国无贷款记录，当地有1套住房； 拒贷 全国未还清贷款记录≥2笔或当地有2套住房 商业贷款 首付比例 首套 政策性住房（含共有产权房）30%普通住宅35%非普通住宅40% 普通住宅35%非普通住宅40% 普通住宅及非普通住宅30% 普通住宅及非普通住宅30% 二套 政策性住房（含共有产权房）60%普通住宅60%非普通住宅80% 普通住宅50%非普通住宅70% 普通住宅：无房贷款已结清40%有房贷款已结清50%贷款未结清70%非普通住宅70% 普通住宅：无房有贷款记录50%有房有贷款记录70%非普通住宅：无房有贷款记录60%有房有贷款记录80% 贷款年限 25年 30年 30年 30年 房贷利率 首套房贷利率 LPR+55BP LPR+35BP LPR LPR+30BP 二套房贷利率 LPR+105BP LPR+105BP LPR+60BP LPR+60BP （2）调整普宅认定标准或降低非普宅首付比例 北京、上海的普宅认定标准调整也具备可能性，但标准调整或对市场带来较大影响，预计政府会相 对谨慎，或可能通过降低非普宅首付比例的方式进行优化。 当前北京、上海执行的是2014年出台的普宅、非普宅标准，根据中国房地产指数系统百城价格指 数，2023年7月，北京、上海新建住宅价格较2014年12月分别上涨约40%、60%，新房平均价格均超过 4万元/㎡，二手住宅平均价格均超6万元/㎡。根据中指数据，2023年上半年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别843万元、673万元、420万元，上海内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1509万元、1218万元、518万元，均明显高于普宅标准线。按现行标准，购房者购买的住房多属于非普通住宅，首套、二套的首付比例均较高。 北京普宅认定标准 上海普宅认定标准 需同时满足： 需同时满足：房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等；建筑面积：单套建筑面积≤140㎡成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套 容积率：小区容积率≥1.0；建筑面积：单套建筑面积≤140㎡；成交价格：(单价或总价至少一个满足)五环内：单价<39600元/㎡或总价<468万/套；五环到六环：单价<31680元/㎡或总价<374.4万/套；六环外：单价<23760元/㎡或总价<280.8万/套 （3）优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，因区施策帮助郊区去库存 近年来，一线城市限购政策基本无松动，仅深圳对深汕特别合作区放开限购。基于一线城市购房群体规模较大以及房产价值较高等因素，限购政策大幅松动的预期偏弱。政策空间主要集中在针对部分地区或房屋类型等微调限购政策，如法拍房限购、居民离婚2年或3年内按原家庭拥有的住房总套数计算、购买非住宅需要购房资格等。 限制离婚购房的初衷是防止购房人借助假离婚购买多套房产。但在当前的市场环境下，离婚2年或 3年的时间要求限制了部分离异家庭合理的购房需求释放，调整离异家庭购房的年限要求将有助于购房需求释放。而法拍房限购导致部分法拍房难以及时成交，增加了金融机构的不良资产风险，优化法拍房限购有利于各方盘活存量，促进商办项目去库存。 同时，一线城市不同区域和板块之间也存在较大差异，核心区限购仍有必要保持一定力度，但对于库存压力大的区域可以按照因区施策、一区一策原则，与人口、人才等政策相结合放松限购，可控性及针对性更强，更有利于促进合理需求释放。 一线城市现行限购政策 政策类型 北京 上海 广州 深圳 限购区域 全市 全市 越秀、荔湾、海珠、白云、番禺、南沙、天河、黄埔、花都 全市，不含深汕特别合作区 限购政策 本地户籍 家庭 除通州外2套；通州：无房1套，有1套房+落户通州3年/近36个月连续通 2套 2套 2套 一线城市现行限购政策 政策类型 北京 上海 广州 深圳 州社保/个税，增购1套 单身 /离异 1套 1套 1套 1套 非本地户籍 家庭/单身/离异 连续60个月社保/个税，1套；通州：60个月连续北京社保/个税，近36个月通州社保/个税，可买1套；部分国企员工具备在京购房资格，无需36个月通州社保/个税，1套 家庭60个月社保/个税，1套；单身限购;临港新片区：1年上海社保/个税，可买1套；在片区工作的非沪籍人才，社保/个税满1年，1套 5年社保1套（允许3个月的断缴或补缴记录） 5年社保1套 其他 离婚购房：夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。 离婚购房：夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 离婚购房：离婚算作单身 离婚购房：夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，按离异当日原家庭拥有的住房总套数计算。 法拍房：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许 （4）其他方向：优化限售、限价政策、降低交易税费 当前限价政策主要集中在土拍阶段对未来住房销售价格的限定，以及办理预售证时对商品住房备案价的限制。在当前限价政策下，仍有部分项目出现一二手房价格倒挂，摇号抢房的现象时有发生。同时限价政策一定程度上压缩了房企的利润空间，进一步会影响住宅产品供给的质量，以及房企投资积极性。对限价政策进行放松，将更直观的反映市场实际供需变化情况，利于市场长效机制的建立，对房企投资也将起到一定激活效果。 限售政策方面，2023年以来，已有多个二线城市对限售政策进行优化，如长沙由原来的“不动产权证满4年方可上市交易”，调整为“网签满4年即可出售”，郑州限售政策调整为以网签时间、契税缴 纳时间和不动产权登记