22年报跟踪之南山开发：股权分散下的自身造血能力观察

22年报跟踪之南山开发：股权分散下的自身造血能力观察 YY团队2023/7/14 摘要： 在地产行业剧烈震荡的时代背景下，外部支持力度显得尤为重要。而中国南山开发（集团）股份有限公司（YY评级4）因前三大股东持股比例分散，属无实际控制人情形。那么在股东支持孱弱的背景下，公司自身造血能力如何？未来又将面临哪些压力？ 基于以上思考，结合经营与财务基本面，本文主要得出以下结论： 地产板块：销售疲弱，激进拿地导致盈利空间收缩 1）2022年销售表现大幅下滑，疲弱态势显著； 2）蓉城以外城市存量土储存在一定去化压力； 3）逆势拿地趋势明显，步伐激进，高溢价拿地带来盈利空间持续压缩； 4）合作开发项目主要合作方包含建发、保利、招商蛇口、越秀等央企及碧桂园、旭辉（已出险）、美的、万科、龙湖等民企，测算潜在回购支出约108.38亿元，潜在资本投入缺口约 193.34亿元； 物流板块：竞争优势明显，但盈利能力边际承压 1）旗下宝湾物流与重资产类型的物流地产主体对比，可租面积和出租率位于行业前列； 2）2022年仓库出租率为87.2%，同比减少7.3个百分点，经济下行压力下市场需求减弱； 财务层面：有息债务规模攀升，举债主要流向非上市板块 1）鉴于上市公司具有较强的独立性，从长期股权投资和其他应收款来看，分别流向非上市板块14.87亿元和上市板块2.12亿元； 近期研究： 22年报跟踪之美的置业：集团支持、自身基本面与偿债压力测算-2023/07/10 脚步丈量系列之常德-2023/7/7物流地产行业透视与主体梳理-2023/4/18 拆解居然控股：业务剖析、资产沉淀与偿债压力-2023/5/15厦门国贸控股：资产扩张与资金流向拆解-2022/08/29 2）母公司未来偿债主要依赖上市公司分红、本部资产变现和非上市板块经营性利润。 整体来看，公司地产板块销售疲弱叠加激进拿地与合作开 发扩张导致财务杠杆加大，自身造血能力羸弱。但考虑到运营主体为上市公司，具备较高的独立性，且集团举债资金主要流向非上市板块，因此，母公司未来偿债主要依赖上市主体分红、本部自身资产流动性与非上市板块经营性利润补充。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信： 2