如何看超大特大城市城中村改造影响？

国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造有望提速。7月21日，李强总理主持召开国常会，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出：1）在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个。2）科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。3）要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。此次会议明确城中村改造意义、改造范围，决定加大政策支持力度，有望加快城中村改造进程。在当前经济下行压力较大背景下，城中村改造属于具有经济性且惠及民生的投资领域之一，加快推进对于“稳增长”具备重要意义。 城中村改造属城市更新重要一环，中央政策多次提及。2021年3月“城市更新”正式纳入政府工作报告及五年规划：“十四五”规划《纲要》在第二十九章“全面提升城市品质”中提出，应加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，同时明确了“十四五”时期的城市更新目标：完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造；基本完成大城市老旧厂区改造；改造一批大型老旧街区；因地制宜改造一批城中村。城中村指“农村村落在城市化进程中，由于耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区”，其通常游离于现代城市管理之外，居住环境较恶劣，且相对于棚户区，城中村的土地使用权性质多为集体土地，居民户籍为农村户口。 今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造问题：4月28日政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”；6月8日国家金融监督管理总局党委书记、局长李云泽于第十四届陆家嘴论坛开幕式表示将“强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和‘平急两用’公共基础设施等重大项目建设”； 同时，顶层政策已于7·21国常会正式落地，预计后续相关细化支持政策有望出台。值得注意的是，与大规模棚改相比，城中村改造由于土地性质属于集体，且很多处于城市核心地区，导致拆迁成本高，周期长（通常在7-8年），且后续货币化安置比例可能较低，因此预计在短期内对于地产等相关投资的拉动效果不如大规模棚改。 城中村改造模式介绍。按照改造主体的特点划分，“城中村”的改造模式可分为政府主导模式、开发商主导模式以及村集体主导模式：1）政府主导，由政府直接出资，制定土地流转收益分配政策，并负责“城中村”改造的实施和推进，其优势在于政府可充分统筹各部门资源，劣势在于改造成本可能较高；2）开发商主导，由开发商成立项目公司，负责“城中村”改造的整体方案和资金运作。开发商具有资金充足和效率高的优势，但由于其经营追求商业利益最大化，缺乏对城市规划及村民利益的全局性思考。3）村集体主导模式，由村集体出资，以实现村集体利益最大化为目标，但村集体缺乏足够的资金支持及规划经验。因此，目前在“城中村”的项目实践中，通常以三项模式并行为主，即“开发商出资、政府定政策、村委会协助”：以广州为例，在合作模式中，政府作为主导者和审批者，通过出台相关政策规范开发商的行为，保障村民利益；开发商作为运作者，负责项目的具体推进和市场化运作，在充分理解政策的基础上与村民协商拆迁补偿；村民作为土地提供者，对项目能否开展具有投票权，80%以上的村民投票同意后，旧改项目方可实施。 央国企预计为主要参与方，配套融资措施有望出台。城中村改造的资金来源主要包括：1）财政资金（专项财政资金、地方政府专项债、财政土地出让金），主要适用于统征储备项目；2）社会资本：包括城投类国有企业、地产开发商、施工企业等；3）村集体自筹资金；4）市场化融资资金（城市更新基金、REITs、商业贷款等）。考虑到城中村改造项目规模较大、周期长，参与方预计以大型央国企为主，另可能有其他类型社会资本参与改造。后续为推动改造进程，政府配套财政资金、政策性金融工具等融资措施有望陆续出台。 大型城市城中村改造建安投资规模预计超2万亿，如涉及货币化安置则有望拉动地产销售。按照国务院于2014年下发的城市规模划分标准，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。根据住建部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，目前我国共有8个超大城市和11个特大城市（见 图表5），2022年超大及特大城市累计房地产投资占全国的37%。城中村改造投资主要涉及两方面——房屋改造及配套设施重建、货币化安置等补偿费用。由于不同项目的补偿方案差异较大，难以估算，我们仅测算建安投资部分规模：根据广州住建部披露，广州市约有城中村272个，对应0.2个城中村/万人，假设其余超大特大城市城中村密度与广州一致，则累计需改造城中村4085个，单一城中村平均房屋建筑面积约13万平米（根据上海城中村数据估算），按4000元/平的成本测算，建安总投资预计达2.12万亿元，假设整体改造周期为8年，对应年均建安投资约2655亿元，占超大特大城市2022年房地产投资总额的5.7%。同时考虑到部分项目可能涉及货币化安置，有望对地产销售形成一定拉动，并带动地产链景气迎来一定修复。 重点标的 股票代码 如何看超大特大城市城中村改造影响？ 国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造有望提速。7月21日，李强总理主持召开国常会，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出：1）在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个。2）科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。3）要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。此次会议明确城中村改造意义、改造范围，决定加大政策支持力度，有望加快城中村改造进程。在当前经济下行压力较大背景下，城中村改造属于具有经济性且惠及民生的投资领域之一，加快推进对于“稳增长”具备重要意义。 城中村改造属城市更新重要一环，中央政策多次提及。2021年3月“城市更新”正式纳入政府工作报告及五年规划：“十四五”规划《纲要》在第二十九章“全面提升城市品质”中提出，应加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，同时明确了“十四五”时期的城市更新目标：完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造；基本完成大城市老旧厂区改造；改造一批大型老旧街区；因地制宜改造一批城中村。城中村指“农村村落在城市化进程中，由于耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区”，其通常游离于现代城市管理之外，居住环境较恶劣，且相对于棚户区，城中村的土地使用权性质多为集体土地，居民户籍为农村户口。今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造问题：4月28日政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”；6月8日国家金融监督管理总局党委书记、局长李云泽于第十四届陆家嘴论坛开幕式表示将“强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和‘平急两用’公共基础设施等重大项目建设”；同时，顶层政策已于7·21国常会正式落地，预计后续相关细化支持政策有望出台。值得注意的是，与大规模棚改相比，城中村改造由于土地性质属于集体，且很多处于城市核心地区，导致拆迁成本高，周期长（通常在7-8年），且后续货币化安置比例可能较低，因此预计在短期内对于地产等相关投资的拉动效果不如大规模棚改。 图表1：城中村改造相关政策 图表2：城中村改造、棚户区改造和老旧小区改造区别 城中村改造模式介绍。按照改造主体的特点划分，“城中村”的改造模式可分为政府主导模式、开发商主导模式以及村集体主导模式：1）政府主导，由政府直接出资，制定土地流转收益分配政策，并负责“城中村”改造的实施和推进，其优势在于政府可充分统筹各部门资源，劣势在于改造成本可能较高；2）开发商主导，由开发商成立项目公司，负责“城中村”改造的整体方案和资金运作。开发商具有资金充足和效率高的优势，但由于其经营追求商业利益最大化，缺乏对城市规划及村民利益的全局性思考。3）村集体主导模式，由村集体出资，以实现村集体利益最大化为目标，但村集体缺乏足够的资金支持及规划经验。因此，目前在“城中村”的项目实践中，通常以三项模式并行为主，即“开发商出资、政府定政策、村委会协助”：以广州为例，在合作模式中，政府作为主导者和审批者，通过出台相关政策规范开发商的行为，保障村民利益；开发商作为运作者，负责项目的具体推进和市场化运作，在充分理解政策的基础上与村民协商拆迁补偿；村民作为土地提供者，对项目能否开展具有投票权，80%以上的村民投票同意后，旧改项目方可实施。 图表3：城中村改造项目模式 央国企预计为主要参与方，配套融资措施有望出台。城中村改造的资金来源主要包括： 1）财政资金（专项财政资金、地方政府专项债、财政土地出让金），主要适用于统征储备项目；2）社会资本：包括城投类国有企业、地产开发商、施工企业等；3）村集体自筹资金；4）市场化融资资金（城市更新基金、REITs、商业贷款等）。考虑到城中村改造项目规模较大、周期长，参与方预计以大型央国企为主，另可能有其他类型社会资本参与改造。后续为推动改造进程，政府配套财政资金、政策性金融工具等融资措施有望陆续出台。 图表4：城中村改造项目融资渠道 大型城市城中村改造建安投资规模预计超2万亿，如涉及货币化安置则有望拉动地产销售。按照国务院于2014年下发的城市规模划分标准，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。根据住建部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，目前我国共有8个超大城市和11个特大城市（见图表5），2022年超大及特大城市累计房地产投资占全国的37%。城中村改造投资主要涉及两方面——房屋改造及配套设施重建、货币化安置等补偿费用。由于不同项目的补偿方案差异较大，难以估算，我们仅测算建安投资部分规模：根据广州住建部披露，广州市约有城中村272个，对应0.2个城中村/万人，假设其余超大特大城市城中村密度与广州一致，则累计需改造城中村4085个，单一城中村平均房屋建筑面积约13万平米（根据上海城中村数据估算），按4000元/平的成本测算，建安总投资预计达2.12万亿元，假设整体改造周期为8年，对应年均建安投资约2655亿元，占超大特大城市2022年房地产投资总额的5.7%。同时考虑到部分项目可能涉及货币化安置，有望对地产销售形成一定拉动，并带动地产链景气迎来一定修复。 图表5：超大及特大城市范围 投资建议 超大特大城市城中村改造顶层推动政策出台，相关进程有望提速，建议重点关注：1）央国企预计是此轮城中村改造的主要实施方，建筑央国企在城市综合开发建设中具备领先优势和丰富经验，重点推荐和关注中国建筑（PB-lf0.6X）、中国交建（PB-lf0.7X）、中国中铁（PB-lf0.7X）、中国铁建（PB-lf0.6X）、中国中冶（PB-lf0.9X）、安徽建工（PE5.4X，2023年，下同）、上海建工（PE7.9X），此外还建议关注具有丰富项目经验的旧改EPC民营龙头德才股份（PE14X）。2）城中村改造需科学编制改造规划才能顺利推进，