上半年到位资金下降11%，融资渠道仍然受阻

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 中国房地产 2023年7月 研报 上半年到位资金下降11%，融资渠道仍然受阻 文/房玲、易天宇 2023年已然过半，自去年11月“金融16条”的出台已过去半年多时间。在此期间，房地产企 业的到位资金压力是否得到了实质性改善？7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发 布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将此前“金融16条”中的 适用期限统一延长至2024年12月31日。随着“金融16条”适用期限的延长，未来房企的资金压力又将能否进一步改善？ 上半年到位资金同比下降11%，预计下半年压力依旧较大 2023年7月17日，国家统计局公布了2023年上半年的房地产行业数据，上半年全国商品房销 售面积59515万平米，同比下降5.3%；商品房销售额63092亿元，仅增长1.1%，增幅较前5月收窄 7.3个百分点。金额、面积累计增速回落主要由于2022年6月基数较高。2023年单6月全国商品房销售面积、金额同比分别下降18.2%和19.3%，面积同比在5月转负后加速下滑，金额同比在年初转正之后再度跌入负区间。但从环比来看，由于企业年中供货放量、业绩冲刺作用下，6月全国商品房销售面积、金额分别环比上升49%和33%。虽然单6月环比数据显示市场在底部仍具有一定支撑，但增长动能衰退的趋势并未得到逆转。 从房地产开发企业到位资金规模来看，2023年前6月到位资金为68797亿元，同比下降9.8%，比前5月降幅6.6%继续扩大。值得注意的是，从历月到位资金的同比增速来看，继3月、4月同比微弱回正后，5月及6月增速由正转负，且有下滑扩大的趋势。单6月房地产开发企业到位资金达 12839亿元，同比下降21.5%，降幅相较于5月扩大了约14个百分点。 自2022年11月以来，房企融资端接连出现政策利好，信贷、债券、股权融资各方面政策皆有所松动。但从上半年的实施结果来看，政策效果未有达到预期。受制于融资渠道仍未通畅，房企到位资金仍存在较大压力，除去销售回款（个人按揭款+定金及预付款）累积同比几乎持平外，国内贷款、自筹资金、利用外资等累积同比增速均为负。近期7月“金融16条”适用期限延长，但在市场销售未有明显起色、融资端现况未有改变的背景下，预计未来房企到位资金仍存较大压力。 图：历月房地产开发企业累积到位资金同比变化情况 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比。 数据来源：统计局、CRIC整理 上半年销售回款与同期基本持平，6月单月同比下降17% 从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看，2023年上半年销售回款为36704亿元，同比略有上升0.3%，与去年同期基本持平；其中定金及预收款24275亿元，下降0.9%；个人按揭贷款12429亿元，增长2.7%。 2023年上半年全国商品房销售经历了一季度成交量的迅速冲高以及二季度回落后，当前市场仍然略显疲软。2023年单6月全国商品房销售面积、金额同比分别下降18.2%和19.3%。在此背景下，2023年单6月到位资金中销售回款为6472亿元，同比下降17%，其中个人按揭款同比下降13%；定金及预付款同比下降20%。若未来三季度销售市场持续疲软，或无法对房企到位资金起到良好支撑。 图：历月定金及预收款与个人按揭贷款到位资金变化情况（亿元） 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比。 数据来源：统计局、CRIC整理 国内贷款累计下降11%，“金融16条”期限延长效果仍有待观察 自2022年11月金融16条发布以来，虽然多次要求稳定房地产开发贷款投放，且多家商业银行密集为房企提供授信，但实际落地进展缓慢，商业银行惜贷情况依然存在。2023年前6月到位资金中国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）为8691亿元，同比下降11%。值得注意的是，前6月国内贷款累计同比降幅自2023年3月开始有不断加大的趋势，降幅较前5月继续略扩大 0.6pcts，较前3月扩大了1.5pcts，从中可以看出银行融资渠道仍相对受限。 2023年7月“金融16条”适用期限延长，其中涉及两项内容。其一是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期的政策，二是鼓励金融机构提供保交楼配套融资支持的政策，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。毫无疑问，该项措施是继去年“三支箭”后的又一项利好，相对之前“三支箭”的增量融资，新政策不仅要求继续扩大增量，且更看重维持存量，让绝大多数房企缓了一口气。但新政的实施是否能够带来实际利好，还是只是维持了上 半年现状，仍有待进一步观察。 图：历月国内贷款到位资金变化情况（亿元） 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比。 数据来源：统计局、CRIC整理 其他到位资金同比下降6.3%，发债房企中央企国企数量过半 从自筹资金来看，2023年前6月房地产开发企业到位资金（自筹资金）20561亿元，同比下降23.4%。与国内贷款类似，自筹资金的累计同比降幅自2023年3月开始同样逐月扩大，前6月降幅 较前5月继续扩大1.8pcts，较前3月扩大5.5pcts。 此外，包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，前6月同比下降6.3%至2813亿元，降幅较前5月继续扩大了3.5pct。其中单6月为542亿元，环比上升41%，同比下降18.5%。 虽然2023年上半年房企债券融资环境有所改善，但受惠对象集中少数优质房企。据统计，2023 年上半年80家典型房企的融资总量为2965亿元，同比下降30%；其中发债企业多为“老面孔”，发债企业中国企央企数量过半，发债位于前列的包括厦门国贸、首开及华侨城等，发债规模均达百亿级别，此外民企中仅有碧桂园、雅居乐、新希望等发债规模超18亿。 图：历年央国企及民企融资总量及占比情况（单位：亿元） 备注：1、外币融资统一按融资当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷和一般银行贷款；2、数据统计范围为80家典型企业。 数据来源：企业公告、CRIC整理 总体来看，2023年上半年房地产行业商品房销售金额、面积累计同比好于去年全年，房地产企业销售回款到位资金累计同比略有上升0.3%，与去年同期基本持平，其中个人按揭贷款12429亿元，增长2.7%，是所有到位资金项中唯一保持同比正增长的。但房企融资渠道方面依然受限，商业银行信贷融资落地不及预期，国内贷款累计同比下降11%，自筹资金及其他到位资金分别累计同比下降23%及6.3%。这也体现了房企不管是在自有资金、大股东借款、资产处置回笼资金，还是在资本市场发债、IPO、股权融资等方面融资均有阻力。 展望下半年，若三季度无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，维持弱复苏主基调，对到位资金销售回款的支撑也将变弱。此外近期“金融16条”适用期限延长，并未药到病除破解当前房地产行业难题，预计未来房企资金压力将继续承压。