11月到位资金同环比分别下降35%及3%，近期政策利好仍要看落地情况

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 文/房玲、易天宇 11月以来房企融资端连续出现利好，11月8日交易商协会宣布推进扩大“第二支箭”，支持民营企业债券融资2500亿；11日央行、银保监会联合发布“金融16条”；28日，证监会又公布了“股权融资优化5条新政”，帮助房企打通股权融资渠道。至此信贷、债券、股权融资各方面政策皆有所松动，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。在政策的连续利好下，又能否有效缓解房企未来的到位资金压力？ 11月到位资金同比下降35%至10833亿，近期政策利好效果仍需时间传导 12月15日国家统计局公布2022年1-11月房地产行业数据，11月新房销售面积和金额环比分别上涨3%和4%，但同比降幅再度扩大，同比分别下降33.3%和32.2%。2022年前11月，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%；商品房销售额118648亿元，下降26.6%；两者同比降幅相比前10月分别扩大1pct和0.6pct。可见，当前市场已完成规模筑底、整体止跌在即，但全面回暖仍存在较大难度，市场情绪仍然萎靡。 由于商品房销售疲软仍未改善，房企到位资金压力依旧较大。11月房地产开发企业到位资金环比继续下滑3%，达10833亿元；同比降幅为35%，相较于10月同比降幅扩大了9.4个百分点。2022 年前11月，房地产开发企业到位资金为136313亿元，同比下降25.7%，比前10月的24.7%继续扩 大。虽然11月房企融资端连续出现利好，信贷、债券、股权融资各方面政策皆有所松动，但政策的发力未有立即带来行业面的回暖，政策效果仍需时间慢慢显现。 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% 到位资金 单月同比 图：2021年1月-2022年11月房地产开发企业到位资金（当月值）变化情况 数据来源：统计局、CRIC整理 单月销售回款同比下降35%，防疫政策调整影响市场节奏 从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看，2022年前11月销售回款为66471亿元，同比下降了31.3%。单11月销售回款为5280亿元，环比下降了3%，同比下降了34.6%，其中个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别下降了1.9%和3.6%，同比分别下降41.8%和30.4%。 11月销售回款继续回落，一方面由于疫情管控全面解禁，民众对于疫情的恐慌情绪尚未完全消退，加之管控解除后短期阳性病例有增无减，实则处于疫后恐慌期，客观上也会对购房产生消极影响。另一方面，核心一二线限制性政策局部松动释放了一定利好消息，但对于广大弱二线和三四线城市而言，基本进入了纾困政策的“失效期”，短期政策难以改善。 但从中长期来看，11月11日央行、银保监会出台的16条措施中，明确提出支持个人住房贷款合理需求，重点支持刚需、改善性客群及新市民这三类群体，按揭首付比例及房贷利率或将因城市、银行优化调整。此后12月多个重点城市限购“松绑”，佛山全域放开了限购、武汉限购范围限时缩小至二环内，郑州适度调整住房限购政策等。相信随着政策出台、需求释放，明年房地产市场有望逐步复苏。 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 定金及预收款 个人按揭贷款 同比（定金及预收款） 同比（个人按揭贷款） 图：2020年以来房地产到位资金（定金及预收款）、（个人按揭贷款）当月值及同比（单位：亿元，%） 数据来源：统计局、CRIC整理 国内贷款处于年内最低1037亿，近期授信激增但仍要看实际落地 国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，前11月到位资金中国内贷款为15823亿元，同比下降26.9%，降幅较前10月略扩大0.3pcts。单月来看，11月国内贷款为1037亿元，环比下降了7.8%，同比下降了30.5%。注意的是，11月国内贷款处于年内的历史最低位。 图：2020年以来房地产到位资金（国内贷款）当月值及同比增速（单位：亿元，%） 6000 30.0% 5000 20.0% 400010.0% 0.0% 3000 -10.0% 2000 -20.0% 1000 -30.0% 0 -40.0% 国内贷款 单月同比 数据来源：统计局、CRIC整理 11月11日，央行、银保监会出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展，其中要求稳定房地产开发贷款投放，特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排；鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款；银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期等等。 从政策出台到12月16日，银行纷纷与房企签订合作协议，已披露的银行意向性授信额度已超 3万亿，其中碧桂园、龙湖、万科等成为多家银行的合作对象。虽然近期房企接收银行信贷额度较多，但仍要看最终实际落地规模，预计国内贷款或于12月起有所改观。 表：近期主要房地产企业与银行签订授信额度情况 时间 银行 房企 授信额度 11月23日 交通银行 美的置业 ≤200亿 11月23日 交通银行 万科集团 1000亿 11月23日 农业银行 中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团5家 暂未披露 11月24日 工商银行 中国海外发展、保利发展、华润置地、招商蛇口、深圳华侨城、 万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园、美的置业、金辉集团12家 6550亿 11月24日 建设银行 中交建、首开集团、越秀集团、万科集团、龙湖集团、美的置业、 合生创展、大华集团8家 暂未披露 11月24日 邮储银行 万科集团（1000亿）、龙湖集团、绿城集团、碧桂园（500亿）、 美的置业 2800亿 11月25日 中国银行 万科集团、碧桂园、龙湖集团、中海发展、华润置地、招商蛇口、 金地集团、绿城中国、滨江集团、美的置业（300亿） 6000亿 11月29日 兴业银行 万科、中海、绿城、龙湖集团、滨江集团、建发地产、国贸地产、 象屿地产、厦门安居控股、福州左海控股等10家 4400亿 11月29日 广发银行 碧桂园、美的置业 300亿 11月29日 广西北部湾银行 广西荣和、桂林彰泰、广西洋浦、广西宝塔、广西金源 ≥150亿 11月30日 上海农商银行 港城集团、宝龙地产（50亿）、复地集团 200亿 12月2日 南海农商银行 能兴集团、广东恒福集团、东建集团、宏宇集团、融佳地产和海 逸地产等10家佛山本地银行 200亿 12月2日 珠海华润银行 万科集团、华发股份、碧桂园、合生创展、九洲、 格力地产、骏景湾等 400亿 12月2日 顺德农商银行 碧桂园 200亿 12月2日 广东(不含深圳)23家商业银行 62家广东房企，民营房企超7成 7621亿 12月5日 招商银行 金地集团 暂未披露 12月5日 招商银行 万科集团 暂未披露 12月5日 邮储银行 宝龙地产 100亿 12月5日 光大银行 金科股份 暂未披露 12月5日 邮储银行 旭辉控股集团 100亿 12月5日 中国银行 武汉联投置业 60亿 12月5日 中国银行 祥源控股集团 40亿 12月9日 浙商银行 保利置业、首开股份、信达地产、绿城中国、首创城发集团、五 矿地产、越秀地产、滨江集团、美的置业等 1600亿 数据来源：CRIC整理 其他到位资金同比下降12%，2500亿支持资金有望缓解流动性压力 从自筹资金来看，前11月房地产开发企业到位资金（自筹资金）48994亿元，同比下降17.5%，降幅较前10月扩大2.7pcts。单月来看，11月房地产开发企业到位资金（自筹资金）4138亿元，同比下降38.8%，降幅较10月扩大18.1pcts；环比下降3.5%。 此外，包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，前11月同比下降9.3%至4959亿元，降幅较前10月继续扩大了0.2pct。其中单11月为374亿元，环比上升16.1%，同比下降11.6%。虽然近期房企债券融资环境不断利好，但受惠对象集中少数优质房企。据统计，2022年11月100家典型房企的融资总量为517亿元，环比增加24.9%，同比减少33.1%；境内发债主体主要集中招商蛇口、华润置地等国企央企以及龙湖、万科等优质民企。 11月8日，交易商协会宣布推进并扩大民营企业债券融资支持工具(第二支箭)，支持包括房地 产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。此后龙湖、中海、新 城、保利、美的等一批房企均申请了大额债券注册额度，截至2022年12月16日已知涉及规模超 1600亿。预计随着相应债券分期发行，未来境内债规模也将触底回升。 表：近期房企申请注册债券情况 时间 房企 注册品种/规模 状态 12月2日 华发集团 两笔共100亿元小公募债 提交注册 11月29日 绿城中国 110亿元储架式中期票据注册发行计划 拟报送 11月25日 金地集团 200亿债务融资工具 拟申请 11月25日 华发股份 100亿元中票 拟申请 11月22日 万科集团 280亿元储架式注册发行计划 拟报送 11月21日 大悦城地产 15亿元中票 获准注册 11月18日 中海地产 150亿元小公募债券 提交注册 11月17日 新城控股 150亿元储架式注册发行 已受理 11月17日 保利发展 99亿元公司债 获同意 11月15日 美的置业 150亿储架式中期票据 获受理 11月11日 保利发展 100亿元债务融资工具 获准注册 11月10日 龙湖集团 200亿元储架式 已受理 数据来源：企业公告、CRIC整理 总体来看，2022年11月房地产行业到位资金压力依旧，环比继续下滑了3%。11月销售回款继续回落，主要由于疫情管控全面解禁后短期阳性病例增加，客观上对购房产生消极影响。虽然11月 政策连续出台利好政策，从“第二支箭”2500亿到“金融16条”，再到“股权融资优化5条”，近期房企也注册获批了较高的信用额度及债券额度。但至今为止，债券及银行贷款实际落地规模依然不多，不仅11月国内贷款处于年内最低，其他到位资金仍处于同比下滑状态，近期的政策利好仍需一段时间传导。但可以期许的是，房企供给侧改革已渐进尾声，央国企、优质民企经营将逐渐恢复稳态，问题房企也将有序出清。