法国不动产市场报告

法语 2022 &2023 INVESTMENT OFFICES RETAIL 投资OFFICES大巴黎零售 法国地区法国 01 投资 2022年亮点 KNIGHTFRANK2022REVIEW&2023OUTLOOK •成交量同比小幅下降4%,但是第四季度大幅下跌（同比-53% ）。 •新的金融环境导致市场停滞：超过60亿欧元的资产被撤回或搁置。 •这些地区的表现优于大巴黎地区 （同比-1%，相比-5%）。 •外国人不太在场用于收购（法国投资额同比下降23%）。 INVECSOTMMMEERCTES •办公室仍然是主要的资产类别，但它们的份额继续下降(2022 年为54%，2021年为62%)。 •工业：第二好的年份记录在案。 •零售：3rd最好的一年ever. •增加多元化战略。 •主要收益增加，但是仍然存在重大意见分歧卖家和买家之间。 新的金融环境 2022年是货币政策紧缩的一年，欧洲央行在下半年将关键利率提高了250个基点以抑制通胀。通胀依然居高不下，欧盟12月达到10.4%，而去年同期为5.3%。10年期OAT利率也飙升，获得近300个基点 因此,对房地产行业价格和业绩缺乏可见性的情况将持续到2023年。 法国人寿保险缴款的变化，单位：数十亿欧元 160 2015 2016 2017 2018 2019 2021 134132 自由货币的终结 10年期OAT利率和欧洲央行关键利率的变化 流动性充裕：会持续多久？ SCPI流入的变化 在法国，数百万欧元 120 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 -0,5 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 -1 10年期OAT欧洲央行利率 2012 2013 2014 2020 10000 900080 8000 7000 6000 500040 4000 3000 2000 1000 - 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Q32022 2022 0 国际背景 在经历了2021年的繁荣之后，新的财务状况解释了2022年全球房地产投资量的下降。在所有资产类别中 ，与上一年相比，平均下降了25％。在欧洲， 在一些主要市场，如德国，下降幅度很大，而法国从一年到下一年的交易量总体稳定，表现良好。 法国表现良好 欧洲主要市场的投资额变化包括住宅在内的所有资产类型合计以十亿 欧元计 所有大陆的急剧下降 2021年至2022年全球投资额变化 所有资产类型组合，不包括住宅（办公室、零售、工业） 300 250 Europe 美国 -26% 世界 -18% -25% 亚太地区 -37% 200 150 100 50 - 20132014201520162017201820192020 2021 2022 英国德国法国荷兰瑞典西班牙 KNIGHTFRANK2022REVIEW&2023OUTLOOK 接近平均水平 在企业房地产市场（办公室，零售和工业场所），2022年在法国的投资总额为254亿欧元，比前两年减少了4％。 2019年，它接近十年平均水平，并且仍然大大高于金融危机和欧元区危机期间记录的结果。 INVECSOTMMMEERCTES 同比轻微下降4% 法国投资额的变化 所有资产类型（办公室、零售、工业）合计，以数十亿欧元计 €37.5 2017-2021 €25.7B/年 €26.3€26.3€25.4 2012-2021€29.7B/年 200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 法国10年平均5年平均投资额 估计持有或退出市场的资产数量 2022年在法国 €6.4B 在4中急剧下降th季度 在前三个季度中的每个季度都有所增加 2022年，销量在年底急剧下降年，这通常是最具活力的时期。 第四季度在法国投资了51亿欧元，与2021年同期相比 下降了54％，是自2013年以来第四季度的最低水平。尽管夏季活动开始失去动力，但在第四季度，货币成本上升和投资者观望态度增加的后果才真正反映在数字中 。 与第四季度相比，损失了近60亿欧元 2021年，这与KnightFrank对从市场撤出的资产数量和搁置的交易的估计非常接近。其中大部分涉及办公室 （84％），领先于零售和工业场所。 自2013年以来的最低水平 每年第四季度在法国投资的数量变化 所有资产类型的总和（办公室、零售、工业），单位为数十亿欧元 €15.4 按资产类型细分 占总金额的百分比 4% 2012-2021 €10.3B/年 2017-2021 €12.5B €11.0 €9.2 €5.1 /年 12% 84% 20092010201120122013201420152016201720182019202020212022 调查法国的数量 Moyenne10ans Moyenne5ans 来源：KnightFrank 办公室零售工业 899 交易记录 （2021年956） 18>€2亿 （2021年22个） = €6.1B （2021年7.1） = 24% 的体积 （2020年为27%） 23% 投资份额 在投资组合中 （2021年为22%） 甚至更少的大型交易 在大型交易类别中，活动放缓尤为明显。在2022年法国完成的65笔交易中，只有13笔在第四季度记录，总额为20亿欧元。在2021年第四季度记录了24个，交易量几乎是原来的三倍。此外，2022年超过2亿欧元的18笔交易中，只有三笔在第四季度完成，包括 。 12日出售“布鲁姆”办公楼th相反，投资组合在2022年发挥了更重要的作用，为物流和零售市场的强劲表现做出了贡献。 比例保持稳定 按金额分列的法国投资额 所有类型的资产组合（办公室，零售，工业） 21% 21% 31% 25% 19% 31% 100% 80% 60% 40% 24% 27% 20% 0% 20212022 超过2亿欧元100-2亿欧元50-1亿欧元<5000万欧元 大巴黎地区挣扎更多 自健康危机爆发以来，大巴黎地区主导地位减弱的趋势正在得到证实。巴黎及其地区在2022年投资155亿欧元，同比下降5%，占法国所有资产类别投资额的61%，而 新冠肺炎大流行前十年的平均水平为75%。尽管第四季度的活动也有所放缓，但这些地区在2022年的表现更好 ，交易量接近100亿欧元，一年来几乎没有变化。 2021-2022年投资额变化 -5% Year-on-year 包括所有资产类型 下降幅度大于各区域 大巴黎地区投资数量的变化，所有资产类型的总和 数十亿欧元 大巴黎地区 € €25 €20 €15 €10 €5 008 009 010 011 012 013 014 015 016 017 018 €0 €28,3 €18,8 €16,4 大巴黎地区5年平均投资额 10年平均值大巴黎地区在法国投资额中的份额 80% 2017–2021 €21.1B/年 62% 61% 2012–2021 €18.7B/年 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2019 2020 2021 2022 70% 60% 50% €15,5 40% 30% 20% 10% 0% -1% Year-on-year Regions 外国人不太显眼 2022年外国人在法国投资86亿欧元，同比下降23%。尽管他们在上半年非常活跃，但他们的份额逐渐下降到法国投资金额的35％。在所有市场领域，北美人最活跃，2022年占法国投资额的11％，领先于英国 （9％）。法国投资者占2022年投资额的65%，而去年同期为55%。 国际投资急剧下降外国人在法国的投资额变化所有资产类型合计，以数十亿欧元计 SCPI一直很活跃。受益于强劲的资金流入，他们负责一些非常大的交易 ，特别是在办公领域，包括PERIAL的收购（“LaMarseillaise”塔楼，Nanterre的“WestPark2”，Asnières的“SeineAvenue”等）和Laç Franise（LaDéfense的“校园网络”，Bois-Colombes的投资量的变化 2021年至2022年 包括所有资产类型 -23% Year-on-year +20% Year-on-year 外国人 18€ 16€ 14€ 12€ 10€ 8€ 6€ 4€ 2€ 0€ 45% 2010201120122013201420152016201720182019202020212022 50% 35% €11.2 €8.6 45% 40% 35% 30% 25%法语 20% 15% 10% 5% 0% 基金继续占主导地位 外国投资者在法国承诺的金额减少解释了资金份额的下降。后者继续占主导地位，但与SCPI/OPCI的差距已经缩小，SCPI/OPCI负责大量交易，在大型交易类别中更多。 私人投资者的份额也增加了。一年内获得5点，这是2022年最大的交易之一：LVMH集团董事长兼首席执行官BernardArnault购买了位于CBD的三栋建筑物的投资组合（60％的22大道蒙田，7街和12街 placedesÉtats-Unis)。最后,与2021年相比,保险公司和主权财富基金的份额也有所下降。 ...但与SCPI/OPCIs的差距已经缩小 每种投资者类型在法国总投资量中的份额所有资产类型合计，份额占总 Fonds36% SCPI/OPCI27% 物业公司11% Assurers10% 私人投资者9% Others5% 主权基金2% 投资量的百分比 2021 Funds38% 保险公司16% SCPI/OPCI23% 物业公司10% Others5% 主权基金4% Private投资者4% 2022 来源：KnightFrank 法国仍然是主要目标 尽管外国投资有所减少，但法国将在2023年保持其在前5大最受欢迎市场中的地位，仅次于美国 ，英国，德国和澳大利亚。 在法国，到2023年，北美人应该仍然是最活跃的外国投资者，领先于英国和德国人。此外，办事处应该继续占外国投资者在法国投资额中的最大份额，即使它们的份额可能进一步减少，有利于零售，工业和替代资产。 在前5名 最受外国投资者欢迎的5个国家 跨境投资量，所有资产类型合计* 2022年2023年(预测)按国籍分列 美国 15% 韩国 29% 5% 10% 加拿大 3% 瑞士 16% 22% Germany Others UK 美国人和英国人仍然非常存在2023年法国跨境投资量的预测细分* 按资产类型细分 与2022年估计相比的变化 -10pts 0pt +9pts +1pt 47% 办公室 21% 工业 21% Retail 11% 其他（住宅/ 酒店） 资料来源：莱坊/*包括另类资产和住宅资产。 办公室：受影响最大的资产类别 2022年办公室占136亿欧元，而2021年为162亿欧元。这是自2013年以来最糟糕的表现。在过去十年中，它们平均占法国市场投资额的67％，但在2022年，它们的份额下降到54％。在许多对办公室有较高敞口的投资者想要分散资产的时候，当价格调整在这个行业比在工业和零售行业中花费更长的时间来实现时，办公室市场因此受到新的金融形势的惩罚最大。 在大巴黎地区，投资者的观望态度更为重要，因为远程办公可能会对办公空间的消耗产生持久影响，并且某些办公中心的空置率急剧上升。在33笔办公交易中 >1亿欧元（2021年为38亿，2020年为50亿欧元），但绝大多数在大巴黎地区（29）。在这些地区，有四个这样的销售