法国不动产市场报告

法语2022& 2023 I N V E S T M E NTO F F I C ESR E T A I L 投资法国OFFICES大巴黎地区零售法国 01投资 2022 年亮点K N I G H T F R A N K2 0 2 2 R E V I E W & 2 0 2 3 O U T L O O K•成交量同比小幅下降 4%,但是第四季度大幅下跌（ 同比 - 53% ） 。•新的金融环境导致市场停滞 ：超过 60 亿欧元的资产被撤回或搁置。•这些地区的表现优于大巴黎地区（ 同比 - 1% ， 相比 - 5% ） 。•外国人不太在场用于收购 （ 法国投资额同比下降 23% ） 。•办公室仍然是主要的资产类别 ，但它们的份额继续下降 (2022 年为 54% ， 2021 年为 62%) 。•工业 ： 第二好的年份记录在案。•零售 ： 3rd最好的一年ever.•增加多元化战略。•主要收益增加 ，但是仍然存在重大意见分歧卖家和买家之间。 INVECSOTMMMEERCTES K N I G H T F R A N K2 0 2 2 R E V I E W & 2 0 2 3 O U T L O O K投资来源 ： 法国银行 / 欧洲央行来源 ： ASPIM来源 ： 法国保证20082009201020112012201320142015201620172018201920202021Q3 2022新的金融环境2022 年是货币政策紧缩的一年 ， 欧洲央行在下半年将关键利率提高了 250 个基点以抑制通胀。通胀依然居高不下 ， 欧盟 12 月达到 10.4% ， 而去年同期为 5.3% 。 10 年期 OAT 利率也飙升 ， 获得近 300 个基点因此, 对房地产行业价格和业绩缺乏可见性的情况将持续到 2023 年。法国人寿保险缴款的变化 ， 单位 ： 数十亿欧元160134 132自由货币的终结10 年期 OAT 利率和欧洲央行关键利率的变化流动性充裕 ： 会持续多久 ？SCPI 流入的变化在法国 ， 数百万欧元12043,532,521,510,50-0,5-110 年期 OAT 欧洲央行利率10 0009 000808 0007 0006 0005 000404 0003 0002 0001 000-020082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220122013201420152016201720182019202020212022 K N I G H T F R A N K2 0 2 2 R E V I E W & 2 0 2 3 O U T L O O K投资资料来源 ： RCA ， 莱坊骑士资料来源 ： RCA ， 莱坊骑士国际背景在经历了 2021 年的繁荣之后 ， 新的财务状况解释了 2022 年全球房地产投资量的下降。在所有资产类别中 ， 与上一年相比 ， 平均下降了 25 ％ 。在欧洲 ，所有大陆的急剧下降在一些主要市场 ， 如德国 ， 下降幅度很大 ， 而法国从一年到下一年的交易量总体稳定 ， 表现良好。法国表现良好欧洲主要市场的投资额变化包括住宅在内的所有资产类型合计以十亿欧元计3002021 年至 2022 年全球投资额变化所有资产类型组合 ， 不包括住宅 （ 办公室、零售、工业 ）25020015010050-2013201420152016201720182019202020212022英国德国法国荷兰瑞典西班牙世界-25%美国-18%Europe-26%亚太地区-37% 来源 ： Knight FrankK N I G H T F R A N K2 0 2 2 R E V I E W & 2 0 2 3 O U T L O O K接近平均水平在企业房地产市场 （ 办公室 ， 零售和工业场所 ） ， 2022 年在法国的投资总额为 254 亿欧元 ， 比前两年减少了 4 ％ 。2019 年 ， 它接近十年平均水平 ， 并且仍然大大高于金融危机和欧元区危机期间记录的结果。同比轻微下降 4%法国投资额的变化所有资产类型 （ 办公室、零售、工业 ） 合计 ， 以数十亿欧元计€37.52017-20212012-2021€29.7 B / 年€25.7 B / 年€26.3 €26.3 €25.4200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022法国 10 年平均 5 年平均投资额INVECSOTMMMEERCTES K N I G H T F R A N K2 0 2 2 R E V I E W & 2 0 2 3 O U T L O O K投资在 4 中急剧下降th季度估计持有或退出市场的资产数量在前三个季度中的每个季度都有所增加2022 年 ， 销量在年底急剧下降年 ， 这通常是最具活力的时期。第四季度在法国投资了 51 亿欧元，与 2021 年同期相比下降了 54 ％，是自 2013 年以来第四季度的最低水平。尽管夏季活动开始失去动力，但在第四季度，货币成本上升和投资者观望态度增加的后果才真正反映在数字中。与第四季度相比 ， 损失了近 60 亿欧元2021 年 ， 这与 Knight Frank 对从市场撤出的资产数量和搁置的交易的估计非常接近。其中大部分涉及办公室 （ 84 ％ ） ， 领先于零售和工业场所。2022 年在法国自 2013 年以来的最低水平每年第四季度在法国投资的数量变化所有资产类型的总和 （ 办公室、零售、工业 ） ， 单位为数十亿欧元€15.4按资产类型细分占总金额的百分比4%20092010201120122013201420152016201720182019202020212022来源 ： Knight Frank办公室零售工业 2012-2021€10.3 B / 年2017-2021€12.5 B / 年€11.0€9.2€5.1€6.4 B12%84%调查法国的数量Moyenne 10 ansMoyenne 5 ans K N I G H T F R A N K2 0 2 2 R E V I E W & 2 0 2 3 O U T L O O K投资来源 ： Knight Frank甚至更少的大型交易在大型交易类别中，活动放缓尤为明显。在 2022 年法国完成的 65 笔交易中，只有 13 笔在第四季度记录，总额为 20 亿欧元。在 2021 年第四季度记录了 24 个，交易量几乎是原来的三倍。此外，2022 年超过 2 亿欧元的 18 笔交易中，只有三笔在第四季度完成，包括。12 日出售 “布鲁姆 ” 办公楼th相反 ， 投资组合在 2022 年发挥了更重要的作用 ， 为物流和零售市场的强劲表现做出了贡献。比例保持稳定按金额分列的法国投资额所有类型的资产组合 （ 办公室 ， 零售 ， 工业 ）100%80%60%40%20%0%超过 2 亿欧元 100 - 2 亿欧元 50 - 1 亿欧元 < 5000 万欧元899交易记录（ 2021 年 956 ）18> €2 亿（ 2021 年 22 个 ）=€6.1B（ 2021 年 7.1 ）=24 %的体积（ 2020 年为 27% ）23 %投资份额在投资组合中（ 2021 年为 22% ）31%31%21%19%21%25%27%24%20212022 K N I G H T F R A N K2 0 2 2 R E V I E W & 2 0 2 3 O U T L O O K投资来源 ： Knight Frank大巴黎地区挣扎更多自健康危机爆发以来 ， 大巴黎地区主导地位减弱的趋势正在得到证实。巴黎及其地区在 2022 年投资 155 亿欧元 ， 同比下降 5% ， 占法国所有资产类别投资额的 61% ， 而新冠肺炎大流行前十年的平均水平为 75% 。尽管第四季度的活动也有所放缓 ， 但这些地区在 2022 年的表现更好 ， 交易量接近 100 亿欧元 ， 一年来几乎没有变化。2021 - 2022 年投资额变化包括所有资产类型下降幅度大于各区域大巴黎地区投资数量的变化 ， 所有资产类型的总和数十亿欧元€€ 25€ 20€ 15€ 10€ 5€ 0200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022大巴黎地区 5 年平均投资额10 年平均值 大巴黎地区在法国投资额中的份额80%70%60%50%40%30%20%10%0%Regions-5%Year - on - year-1%Year - on - year大巴黎地区62%61%2012–2021€18.7 B / 年2017–2021€21.1 B / 年 € 28,3 € 18,8 € 16,4 € 15,5 K N I G H T F R A N K2 0 2 2 R E V I E W & 2 0 2 3 O U T L O O K投资来源 ： Knight Frank外国人不太显眼2022 年外国人在法国投资 86 亿欧元，同比下降 23% 。尽管他们在上半年非常活跃，但他们的份额逐渐下降到法国投资金额的 35 ％ 。在所有市场领域，北美人最活跃，2022 年占法国投资额的 11 ％，领先于英国 （ 9 ％ ） 。法国投资者占 2022 年投资额的 65%，而去年同期为 55% 。国际投资急剧下降外国人在法国的投资额变化所有资产类型合计 ， 以数十亿欧元计SCPI 一直很活跃。受益于强劲的资金流入 ， 他们负责一些非常大的交易 ， 特别是在办公领域 ， 包括 PERIAL 的收购 （ “La Marseillaise ” 塔楼 ， Nanterre 的“ West Park 2 ” ， Asni è res 的 “Seine Avenue ” 等 ） 和 La ç Franise （ LaD é fense 的“ 校园网络 ” ， Bois - Colombes 的投资量的变化2021 年至 2022 年包括所有资产类型外国人18 €16 €14 €12 €10 €8 €6 €4 €2 €0 €45%201020112012201320142015201620172018201920202021202250%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%法语-23%Year - on - year+20%Year - on - year35%€11.2€8.6 K N I G H T F R A N K2 0 2 2 R E V I E W & 2 0 2 3 O U T L O O K投资来源 ： Knight Frank基金继续占主导地位外国投资者在法国承诺的金额减少解释了资金份额的下降。后者继续占主导地位 ， 但与 SCPI / OPCI 的差距已经缩小 ， SCPI / OPCI 负责大量交易 ， 在大型交易类别中更多。私人投资者的份额也增加了。一年内获得 5 点 ， 这是 2022 年最大的交易之一 ： LVMH 集团董事长兼首席执行官 Bernard Arnault 购买了位于 CBD 的三栋建筑物的投资组合 （ 60 ％ 的 22 大道蒙田 ， 7 街和 12 街place des É tats - Unis) 。最后, 与 2021 年相比, 保险公司和主权财富基金的份额也有所下降。... 但与 SCPI / OPCIs 的差距已经缩小每种投资者类型在法国总投资量中的份额所有资产类型合计 ， 份额占总投资量的百分比20212022Funds38%保险公司16%SCPI / OPCI23%物业公司10%Others5%主权基金4%Private投资者4%Fonds36%SCPI / OPCI27%物业公司11%Assurers10%私人投资者9%Others5%主权基金2% K