上半年销售面积降幅扩大，新开工、投资依旧承压

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 6 中国房地产 2023年7月 研报 上半年销售面积降幅扩大，新开工、投资依旧承压 文/杨科伟、谢杨春、吴嘉茗 7月17日上午，国家统计局公布了2023年上半年宏观经济和房地产行业数据，从主要生产指标来看，市场需求逐步恢复，生产供给持续增加，就业物价总体稳定，经济运行整体回升向好，但内生需求较弱的现象尚未逆转。 房地产总体呈现企稳态势，销售环比止跌回升，但受制于去年高基数，面积累计同比降幅扩大、金额累计同比涨幅收窄。不过，房地产开发投资、新开工等指标尚未止跌，仅竣工数据在“保交楼”之下保持正增长。 二季度经济稳步回升同比增6.3%，内生需求较弱现象尚未逆转 上半年GDP同比增长5.5%，比一季度加快1个百分点，好于去年全年3%的增速，快于疫情平均三年4.5%增速。分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.5%，二季度增长6.3%。从环比看，二季度国内生产总值增长0.8%。 整体来看上半年经济增长回升态势比较明显，一方面是消费的拉动继续增强，1-6月社会消费品零售总额227588亿元，同比增长8.2%，比一季度加快2.4个百分点，而上半年最终消费支出增长对经济增长的贡献率达到77.2%，比去年全年贡献率明显提升；另一方面，疫情放开后，服务业加快恢复。上半年，服务业增加值同比增长6.4%，比一季度加快1.0个百分点，服务业增长对经济增长的贡献率超过60%。 在金融数据层面，4、5月连续下滑趋势有所缓解，经济恢复的韧性仍存。6月信贷、社融数据超出市场预期，信贷在高基数下实现同比多增，6月人民币贷款增加3.05万亿元，同比多增2296亿元。6月社融虽同比少增0.97万亿，但数据超市场预期，M2增速同比回落但依旧保持在高位。 值得注意的是，在宏观政策显效发力，国民经济向常态化运行轨道回归，呈现恢复向好态势的同时，内生需求动能不足问题仍凸显，其中6月社会零售同比增速较上月收窄9.6个百分点至3.1%，而固定资产投资增速同样在持续下滑。此外，M1M2剪刀差持续扩大，说明资金活化程度不高，经济活动偏弱。 6月商品房销售面积、金额环比增49%和33%,上半年面积降幅扩大至5.3% 上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，降幅较1-5月扩大4.4个百分点， 累计增速连续两个月加速下滑，增速回归至年初市场刚启动水平。商品房销售额63092亿元，仅增 长1.1%，增幅较1-5月大幅收窄7.3个百分点。金额、面积累计增速大幅回落主要源自去年6月基数较高。 整体来看，上半年商品房销售金额、面积累计同比好于去年全年，走势上在一季度迅速冲高后 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/ 持续回落，则反映出当前市场略显疲软。从CRIC统计数据来看，上半年逆势上涨的除了行情相对独立的西安、前期深度调整的宁波、嘉兴，以及长沙、郑州等内陆弱二线城市外，大多数城市成交尚属低点。 就单月表现而言，6月在企业供货放量、冲刺业绩之下，市场延续了5月份止跌回升态势。6月商品房销售面积13075万平方米，环比增长49%，商品房销售额13305亿元，环比增长33%，成交绝对量仅次于1-2月和3月。 但同比来看，2023年6月份成交金额、面积是2015年以来同期最低，市场压力不容小觑。6月商品房销售面积、金额同比分别下降18.2%和19.3%。面积同比在5月转负后加速下滑。而金额同比在年初转正之后再度跌入负区间，6月同比增速较5月下滑26.1个百分点。 尽管单月环比数据显示市场在底部仍具有一定支撑，但增长动能衰退的趋势并未得到逆转。这一点从CRIC重点监测的30城数据也可见一斑。前期热点二线城市成都、杭州、合肥等成交均出现了环比转降趋势，随着适销对路楼盘集中入市，客户分流，整体刚改客群对楼市的支撑作用在减弱。 全国月度商品房销售面积、销售金额、销售均价（单位：万平方米、亿元、元/平方米） 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比 数据来源：国家统计局 6月竣工同比涨幅收窄8个百分点至16%，新开工累计、单月同比降幅双双扩大 1-6月，房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。房屋新开工面积 49880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面 积33904万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5% 无论是从上半年累计还是单月数据表现来看，今年新开工指标持续承压，房地产企业开发新项目意愿低迷，销售回款也并未用于土地投资，更多是集中在“保交楼”与减轻自身债务压力之上。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/ 因此新开工增速没有明显改观，持续负增长同时保持相对低位。相应的，竣工则始终保持较快增长，但单月同比增速逐步收窄。 其中，竣工累计增速虽较1-5月收窄0.6个百分点，但为近19个月次高，仅次于1-5月，且 连续6个月维持正增长。 6月竣工面积为6078万平方米，环比增长47%，绝对量接近3月份水平。同比增幅则继续收窄 8.1个百分点至16.3%，若与4月份增速高点相比，下降近25个百分点。 新开工走势与竣工截然相反，累计同比、单月同比降幅双双扩大，未见企稳信号出现。1-6月新开工累计增速较1-5月降幅扩大1.7个百分点。 6月新开工面积10157万平方米，同比下降30.3%，降幅较1-5月扩大3个百分点。环比因前期基数较低，增长43%。绝对量来看，6月新开工面积较2023年月均增长2%，但较2022年月均开工量下降7%。 房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米） 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比 数据来源：国家统计局 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/ 房地产开发企业竣工面积月度走势（单位：万平方米） 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比 数据来源：国家统计局 6月房地产开发投资环比增26%、同比降10.3%，绝对量为近五年同期新低 1—6月，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，降幅较1-5月扩大0.7个百分点， 开发投资已经连续4个月加速下跌。累计同比降幅回到了2022年1-8月、1-9月水平附近。 单月来看，6月全国房地产开发投资额达12849亿元，同比下降10.3%，跌幅较1-5月几乎持平，略微收窄0.2个百分点。6月开发投资绝对量有所企稳，环比增长26%，好于3、4、5月份，与2022年全年月均开工量相比增长10%，但仍是近五年同期低点，规模上回到了2016年、2017年同期水平。 开发投资的持续走低主要受到新开工低迷以及房企投资骤减的影响。可以看到，房地产企业开发到位资金累计同比虽下降-9.8%，但较去年已有明显改善。资金的改善并未带动企业土地投资的积极性，根据CRIC数据，1-6月300城土地成交金额下跌21.5%，拿地百强房企投资金额下跌9%。 综合而言，房地产投资还会处于低位运行。但是随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资也将会会逐步回到合理水平。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/ 全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元） 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比 数据来源：国家统计局 综上，我们对于后市给出如下判断： 二季度成交节节回落，6月虽然止跌但整体仍弱，这也表明伴随着刚需刚改退潮，改善需求“接棒”，短期内对成交的支撑作用依旧有限。此外，二手房市场下行压力进一步显现，成交同、环比齐跌，刚需购买力阶段性瓶颈初显。 展望后市，我们认为，若三季度无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。 各城市分化行情预期延续，热点城市和热点项目个数减少，北京、上海、杭州、成都等伴随着改善项目集中入市，客户难免分流。市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。内陆弱二三城市诸如郑州、天津、昆明、南宁等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。 资金压力和预期修复缓慢仍是阻碍企业新开工和投资意愿的两大因素，预计新开工、投资将继续下探，金融十六条后续落地政策执行下竣工继续保持高增长。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/