房地产行业研究：行业已经变了，房企该如何取舍？

所属行业房地产 发布时间2023年07月17日 行业已经变了，房企该如何取舍？ 行业研究 核心观点： 此刻的我们，正置身于一个快速变化的阶段，每一天，行业都有新的变化，每一天都会诞生新的事物，有点困惑在心头，更有点措手不及，很多人可能会觉得已经跟不上变化了，无所适从，到底要做些什么？ 在这个节点上，房地产企业已经再往尽可能低调的方向发展，除了少数企业外，多数企业都已经“销声匿迹”，出险的企业依然行走在悬崖边上，稍不留神便有可能坠落，至今也并没有找到可以紧紧抓住的绳索，无暇顾及过多，只能在尽可能的范畴内自救、自救、自救，如果说前面还有企业想着去救助一下同行，现在的大家也只能各人自扫门前雪，顾不了那么许多，现在的外部环境也确实没那么友好，大到国际环境，无论是地缘政治、贸易摩擦、地方保护主义还是全球经济增长放缓、高通胀，都切切实实制约着中国经济的发展，而这些因素中的多条都不是阶段性缓解或改变的，也是一种常态化的制约因素；小到行业本身的环境，且不说对行业现状的主观认识局限，就单单从政府的角度出发，房地产的调控有必然性，需要坚持调控的定力，为规避道德风险的出现，也不会轻易将既有的政策撤回。 在这样的环境下，企业都会感到力不从心，或者说不知道要做什么，当前行业到了真正的转折期，企业也必须会有一些真正的变革，有些已经在路上，而有些还在后知后觉，依旧保持着高姿态，还是沉浸在原有的“喜悦中”，依旧自我感觉良好，或者说依旧没有改变原有的心态…… 此时此刻，被各项因素捆绑，企业不再是敢想敢干，行业已经变了，活跃在大众视野的企业已经换了，而此此刻绝不是在纠结行业空间有多大，前景有多广的问题，就该聚焦到具体的事物上，具体的经营上，该守的守，该攻的攻。 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变， 2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员于小雨rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn王玲 w18705580201（微信号）wangling@ehconsulting.com.cn 引言 此刻的我们，正置身于一个快速变化的阶段，每一天，行业都有新的变化，每一天都会诞生新的事物，有点困惑在心头，更有点措手不及，很多人可能会觉得已经跟不上变化了，无所适从，到底要做些什么？ 在这个节点上，房地产企业已经再往尽可能低调的方向发展，除了少数企业外，多数企业都已经“销声匿迹”，出险的企业依然行走在悬崖边上，稍不留神便有可能坠落，至今也并没有找到可以紧紧抓住的绳索，无暇顾及过多，只能在尽可能的范畴内自救、自救、自救。如果说前期还有企业想着去救助一下同行，现在的大家也只能各人自扫门前雪，顾不了那么许多。 现在的外部环境也确实没那么友好，大到国际环境，无论是地缘政治、贸易摩擦、地方保护主义还是全球经济增长放缓、高通胀，都切切实实制约着中国经济的发展，而这些因素中的多条都不是阶段性缓解或改变的，也是一种常态化的制约因素；小到行业本身的环境，且不说对行业现状的主观认识局限，就单单从政府的角度出发，房地产的调控有必然性，需要坚持调控的定力，为规避道德风险的出现，也不会轻易将既有的政策撤回。 在这样的环境下，企业都会感到力不从心，或者说不知道要做什么，当前行业到了真正的转折期，企业也必须会有一些真正的变革，有些已经在路上，而有些还在后知后觉，依旧保持着高姿态，还是沉浸在原有的“喜悦中”，依旧自我感觉良好，或者说依旧没有改变原有的心态…… 此时此刻，被各项因素捆绑，企业不再是敢想敢干，行业已经变了，活跃在大众视野的企业已经换了，而此此刻绝不是在纠结行业空间有多大，前景有多广的问题，就该聚焦到具体的事物上，具体的经营上，该守的守，该攻的攻。 目录 引言2 一、基础不牢，企业不敢放开了干2 二、格局已经变了，国企崛起，新势力出现4 三、锋芒无需太露，该“守”的守，该“攻”的攻6 一、基础不牢，企业不敢放开了干 走过峰，向下走，这可能是对2023年前五个月新房成交的特征表现的最好概述，春节过后，积压的需求倾泻而出，市场欣欣向荣，很多人会产生一个错觉，市场已经热起来了，到了三四月，新房成交数据出现了环比下跌，企业业绩表现较优的也是一些头部企业，但是环比也同样是下滑之势。 所以，会有很多人会产生疑问，此刻上演的“回暖”是不是能够持续？“弱复苏”行情将会如何演绎？客观上来说，如众人所见，当前市场回暖的基础仍然并不牢固： （一）从需求端来说，预期是负向的，需要时间完成修复 一来，对宏观经济预期转弱，对未来的就业、收入走势都有很大的不确定性；二来，疫情“伤痕效应”的修复仍然需要时间；三来，就房地产行业内的情况来说，包括房屋交付、房屋质量、房价走势等影响消费者购房决策的因素仍然存在，担忧并没有消除，对普通人而言，一套房如天，房屋交付若出问题，可比天塌下来，其重不可承受。 （二）从供给上来说，企业的信心是不足的，预期仍是偏负面的 最近我们都能看到，企业违约的消息仍然不断，展过期的企业正式进入到违约行列，违约的企业到期债务依旧无法偿还，还是在违约，这已经不仅仅是预期的问题，而是切实压顶的打击，无望的挣扎。 从国家统计局的数据看，房屋新开工和开发投资数据都是保持着降幅扩大的趋势，新这都与企业的能力和预期有关，企业的预期负向，在开工上就会表现的更加严谨克制，一方面考虑企业本身的资金实力，外部需求支撑；另一方面也要考虑到现有的货值如何去化的问题，库存确实难去，压力也深重，已无暇顾及开工。 拿地数据同样可以说明一些问题，活跃在土地市场的那是那波企业，央企、国企、地方型的中小企业，品牌民营企业虽有重启，但也仅是个例，对整体趋势难起决定性作用，民企企业整体而言对投资拿地的参与度也并不高，不能也不敢放开了去搏。 需求是不确定的，信心是不足的，预期是向下的，所以，我们可以看到企业销售业绩 的变化，也同样呈现出环比下行的特征，这与企业前置推货有关，由于对未来市场走势没有信心，不确定未来市场会往哪个方向走，所以会倾向于将货值尽快推出来，更好的收获到业绩。即使到了5月，业绩表现较好的企业，像滨江集团、仁恒置地等，核心原因也是因为在核心城市有货值供应，进而能把握市场的脉搏，而这也使人产生疑惑，核心城市的需求支撑力是不是足够，业绩市场的持续性又将如何？ 图表：2023年1-5月各梯队房企销售情况（亿元） 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 TOP10TOP11-30TOP31-50TOP50-100TOP101-200 30% 25.8% 7.7% -4.1% -13.1% -12.8% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 2023年1-5月销售额同比 资料来源：亿翰智库 二、格局已经变了，国企崛起，新势力出现 无论是国央企，还是民企，都是在做着统一的动作，对现有的土储结构进行优化调整，把有限的资源投入到有限的区域，主打一个可见的确定性，眼下的环境，投资拿地更需要注重命中率，没那么多的空间去试错，再重来，一是时间上不允许，大家所看到的东西都基本趋同，都看到了核心城市的清晰未来，蜂拥挤入核心城市争抢地盘，机会稍纵即逝；二来，资源、资金上不允许，有限的资源只能支持有限的选择，倘若选择错了，很难通过的内容和业务来填平，要做好付出代价的准备。企业拿地的现状也反映了一个问题，有限的土地供给对应无限的企业需求，竞争的加剧是不可避免的，这可以解释核心城市土地市场热度高，而普通城市或平平淡淡，或无人问津，所以要想在核心城市拿到地，既要拼实力，也要拼运气，这也预示着企业规模的变动，有限的供给带来的将是规模的萎缩，只是缩量的快慢而已。 图表：典型城市2023年1-5月供地情况 城市 供应宗数 流拍占比 底价占比 溢价占比 上海 19 0% 21% 79% 成都 10 0% 20% 80% 深圳 5 0% 20% 80% 杭州 44 0% 20% 80% 广州 8 13% 38% 50% 北京 6 0% 50% 50% 合肥 27 11% 26% 63% 长沙 11 0% 55% 45% 宁波 18 0% 50% 50% 南京 22 5% 41% 55% 苏州 20 0% 40% 60% 嘉兴 22 5% 59% 36% 无锡 11 0% 100% 0% 天津 5 0% 100% 0% 济南 6 50% 50% 0% 长春 8 13% 88% 0% 温州 35 14% 49% 37% 惠州 8 0% 100% 0% 佛山 10 40% 20% 40% 湖州 30 3% 83% 13% 东莞 2 50% 0% 50% 合计 321 7% 46% 47% 资料来源：亿翰智库 我们从拿地来窥探企业格局的变化，其结果更加一目了然，央企国企拿地占比接近70%，国企表现更为瞩目，占比从2020年的不足20%上升到超过40%，成为一支强势之力，我们认为国企在机制上更灵活，所面临约束相对更小，一些地方型的国企也会有更大的空间去腾挪，因此国企或将在一定阶段内占据市场份额的大头，成为市场的主力。央企来看的话，单 个企业的量在高位，但是由于数量有限，面临的发展约束也更多，所以从总量上看，或也很难占据较高的市场份额；民企拿地占比约三成，较之2020年接近腰斩，出险企业可能至少需要三年时间去解决当下所问题，在此之前都很难在土地市场有所表现，拿地情况很难改善，即使最终能走出困境，届时行业环境和面貌都将完全不同，今非昔比的未来，又能留给这械企业多少空间？ 18% 图表：2020年至2023年5月TOP100房企权益拿地金额占比（按企业属性） 100% 90%80% 37% 70% 57% 60%50% 27% 40% 30% 20% 10% 0% 26% 25% 36% 40% 42% 48% 32% 12% 2020 2021 央企地方国企 2022 民企 2023年1-5月 资料来源：亿翰智库 然而不得不提的是，在各地的土拍市场中，大家可能都关注到了的一些新面孔，地方型的民营企业，从量上说，这些企业可能无法补足品牌民营企业腾出的市场份额，也不能扭转现已逐渐成型的行业格局，但可以肯定是，地方型的民营企业将会经历体量上升，份额抢占的过程，这股“新势力”的能量并不容小觑。而对于这些企业来说，当前的关键除了拿地之外，还需要做的是，让市场认知，让消费者认可，让同行认同，如此才更有助于企业开辟新疆域。 图表：2023年土地市场表现突出的区域型民营企业 城市 2023年拿地的中小型民企 合肥 安徽邦泰、安徽新华地产、四川邦泰、太和晶宫、安徽宏泰、伟星置业、安徽远大、椿实置业 杭州 宇诚集团、兴耀置业、恒尊置业、浙江大华、金汇世纪、浙江赞成、坤和、中豪、台州方远、椿实置业、神辉置业、中腾置业 宁波 浙江建杭置业 上海 安徽新华地产、建华建材、新天和实业 南京 天利置业、伟星置业、昆山钜康、盐城绿洲 成都 椿实置业、诚诺泰、乐山海天、成都兆欣麟、成都兴唐、自贡远达 苏州 路劲地产、厦门坤霖辰、朗诗、中惠地产等 广州 江苏南通亚伦 资料来源：亿翰智库 三、锋芒无需太露，该“守”的守，该“攻”的攻 从亿翰智库每月发布的企业业绩也可以看出，无论是销售不畅，还是刻意遮盖锋芒，一些企业的业绩已经在往下走，排名也在往下滑，这也能反映当前企业的一些思考和想法： 第一、要“守”，但不能“固守”，要“外攻”。 开发到了阶段性的拐点，后续缩量已是比较确定的事实，此时此