房地产行业点评：金融支持逐步落地，政策仍存优化空间

事件 2023年7月14日，国新办就2023年上半年金融统计数据情况举行发布会，央行发言人表示考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同日交易商协会召开民营企业融资座谈会，新城控股、碧桂园参会，对“第二支箭”支持民企债券融资表示肯定。 点评 金融支持保交楼，多项措施逐步落地。自2022年7月中央政治局提出“保交楼”以来，金融端积极配合支持： 一是加大金融支持保交楼，配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款；设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商 业银行积极提供配套融资。二是稳定债券和股权等重点融资渠道，在“第二支箭”框架下，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持；第三支箭加速落地，已有招商蛇口、保利发展等多家房企定增获批。三是推动行业转型发展，拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》；1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地济南、郑州等试点城市。2023年7月10日，央行与金融监管总局发文“金融16条”延长期限，预计金融端对行业支持将延续，以时间换空间，化解行业风险。 房贷利率持续下降，居民中长期信贷增量下滑。2023年6月央行公布将1年期LPR由3.65%下调至3.55%、5年 期以上LPR由4.3%下调至4.2%，根据贝壳研究院数据，6月百城首套房贷利率平均为4.0%，二套房贷利率平均为4.91%，银行平均放款周期23天，维持高速放款水平。而央行数据表明，2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。从信贷规模上看，2023年上半年居民中长期新增贷款14600亿元，比上年同期少 增1000亿元，而上半年发放个人住房贷款总额同比多5164亿元，主要原因为新旧房贷利率倒挂下居民提前还贷意愿增加；央行发言人表示按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款，预计后续存量房贷利率或有调整。 房地产市场供求关系发生深刻变化，政策存在边际优化空间。我们在外发《头部央国企具备走出大行情基础》等 报告中提出了市场供求关系改善，行业或迈入去库存的观点。当前市场总体在售库存已经基本企稳，从后续供给来看，2022年全年300城土地成交量同比-30.8%（开发意愿较弱的地方平台拿地占比42.6%），2023年上半年土地成交进一步缩量，同比-31.8%，下半年供给将缩量。而在销售持续承压背景下，央行发言人表示过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，我们预计除了金融端的支持，各地在需求端的宽松也将持续发力，未来高能级城市支持置换改善需求、优化远郊限购等措施有望出台。 投资建议 金融端多项措施逐步落地，以时间换空间化解行业风险，预计未来因城施策的需求宽松也将扩大范围，支持市场 销售维持弱复苏态势，能拿好地且快速去化的房企更加受益。推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、保利发展等；新房和二手房市场预计维持弱复苏态势，推荐强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：贝壳百城房贷利率走势图表2：一年期及五年期以上LPR走势 4.91 4.00 80 705.8 60 505.3 404.8 30 204.3 10 03.8 5.00 4.2 3.55 4.50 4.00 3.50 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-2 2023-4 2023-6 3.00 放款时间(日，左)房贷利率-首套房(%)房贷利率-二套房(%) 一年期LPR（%）五年期LPR（%） 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：中国人民银行，国金证券研究所 图表3：月度居民中长期贷款新增值 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 -2,000 月度居民中长期贷款新增值（亿元） 来源：中国人民银行，国金证券研究所 图表4：全国300城月度累计供求及同比走势 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 扫码获取更多服务 行业点评 累计供应量(万方)累计成交量(万方)累计供应同比累计成交同比 来源：中指研究院，国金证券研究所 行业点评 2023/7/1 2023/7/1 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2023/1/1 AVG-STDV AVG-STDV 2022/7/1 2022/1/1 AVG+STDV 2021/7/1 AVG+STDV 2021/1/1 2020/7/1 2023/1/1 AVG-STDV 2022/7/1 2022/1/1 AVG+STDV 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 AVG AVG 2020/1/1 2020/1/1 2020/1/1 AVG 2019/7/1 2019/7/1 2019/7/1 2019/1/1 2019/1/1 2019/1/1 图表6：港股地产PE-TTM 图表7：港股物业股PE-TTM 2018/7/1 2018/7/1 2018/7/1 图表5：A股地产PE-TTM PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 2018/1/1 2018/1/1 2018/1/1 扫码获取更多服务 2017/7/1 2017/7/1 2017/7/1 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 PE-TTM PE-TTM 2017/1/1 2017/1/1 2017/1/1 25 20 15 10 5 0 120 100 0 2016/7/1 2016/7/1 2016/7/1 80 60 40 20 来源：wind，国金证券研究所 3 敬请参阅最后一页特别声明 图表8：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 1,536 6.8 6.4 5.9 226.2 238.2 259.6 0% 5% 9% 600048.SH 保利发展 买入 1,508 8.2 6.6 5.4 183.5 227.1 279.3 -33% 24% 23% 001979.SZ 招商蛇口 买入 999 23.4 15.2 9.4 42.6 65.9 106.5 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 275 4.4 3.6 3.1 62.8 77.1 88.6 3% 23% 15% 002244.SZ 滨江集团 买入 264 7.1 5.6 4.3 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,647 7.1 6.3 5.4 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 177 6.8 2.9 2.6 25.8 61.6 68.5 -21% 138% 11% 1908.HK 建发国际集团 买入 321 6.5 5.1 3.8 49.3 62.4 85.1 40% 26% 36% 2423.HK 贝壳* 买入 1,397 49.2 18.1 14.2 28.4 77.4 98.7 24% 172% 28% 9666.HK 金科服务 买入 68 N.A. 13.3 11.2 -18.2 5.1 6.1 -272% 128% 19% 9983.HK 建业新生活 买入 30 5.4 4.5 3.9 5.6 6.8 7.8 -9% 21% 14% 6098.HK 碧桂园服务 买入 294 15.1 13.2 10.9 19.4 22.3 26.9 -52% 15% 20% 1209.HK 华润万象生活 买入 787 35.7 28.1 23.4 22.1 28.0 33.6 28% 27% 20% 3316.HK 滨江服务 买入 52 12.7 9.9 7.8 4.1 5.3 6.7 28% 28% 28% 6626.HK 越秀服务 买入 41 9.8 8.4 7.3 4.2 4.8 5.6 16% 16% 16% 2156.HK 建发物业 买入 47 19.0 13.7 10.0 2.5 3.4 4.7 55% 39% 36% 平均值 558 13.9 9.7 7.8 55.1 70.8 85.8 -14% 46% 24% 中位值 275 7.6 6.6 5.9 25.8 47.2 61.4 3% 26% 20% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2023年7月14日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%；中性：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%－5%；减持：预期未来3－6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实