国新办2023年上半年金融数据发布会点评：聚焦：解析存量房贷利率下降的影响

事件：央行公开表态，支持鼓励银行调降存量房贷利率 近期国新办举行上半年金融统计数据情况新闻发布会，央行货政司司长邹澜指出，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或用新发放贷款置换存量贷款。由于绝大多数房贷选择了LPR加点的浮动利率形式，加点幅度在合同期内固定不变，故存量房贷利率较新发放贷款高出较多，居民通过提前还款或新发放置换存量的意愿较强。 复盘：此举已有先例，有望降低提前还款的不利影响 存量利率较高叠加“资产荒”，居民提前还贷可被视为资产配置的理性选择。某上市银行2022年报披露，全年办理提前还款714.22亿元，占按揭余额（加回提前还款额）的11%。2022上半年，RMBS条件早偿率指数持续上升，居民降杠杆意愿较强。该背景下，调降存量房贷利率呼声渐起，一方面可降低提前还款比例，另一方面可减轻居民还贷负担，提振消费。其实早在2009年初，为稳地产、保就业、提振经济，监管曾指导工、农、建、中四大行将符合要求的存量房贷利率，从基准利率的8.5折下调至7折，随后多家股份行和区域行跟进。此次央行表态后，落地情况需关注银行意愿和操作难度。 影响测算：提前还款Vs存量房贷利率调降 2019年9月至2022年3月，各季货政报告公布的新发放个人住房贷款利率平均高出5Y–LPR约80BP（即平均加点80BP）。2022年5月央行下调首套房利率下限后，新发放利率显著下降，2023年6月仅4.11%，意味着加点部分为-9BP，较历史平均（80BP）下降约89BP。我们采用2022年末按揭贷款余额静态测算： （1）提前还款的影响；（2）存量房贷加点部分下降的影响： 1、对涉及规模的假设：在保守/中性/激进三种情形下，（1）提前还款占按揭贷款余额的比例分别为10%/20%/30%；（2）存量按揭贷款中涉及加点部分下调的比例分别为30%/50%/70%； 2、对利差的假设：（1）提前还款部分平均利率为5%，提前还款后银行用于金融投资的平均收益率为3%，利差损失2%；（2）若银行与借款人自主协商变更合同约，或用新发放贷款置换存量贷款，加点部分平均可下调89BP。 测算结果：在各自的保守/中性/激进三种假设情形下，（1）提前还款影响上市行营收同比增速-1.21pct/-2.43pct/-3.64pct；影响净息差-2.86BP/-5.72BP/-8.58BP；（2）存量房贷加点部分调降，影响上市行营收同比增速-1.62pct/-2.70pct/-3.78pct，影响净息差-3.82BP/-6.36BP/-8.91BP。可见两者对银行收益的影响基本接近。 投资建议 存量房贷利率调降，有望降低提前还款的比例，对银行息差和营收的拖累较为有限，更加看好：（1）零售金融复苏的优质股份行，受益标的：招商银行、平安银行；（2）按揭贷款占比小的银行，受益标的：浙商银行、宁波银行、常熟银行。 风险提示：经济复苏不及预期；政策落地不及预期；银行资产质量恶化等。 附表1：三种假设情形下，提前还款影响上市行净息差-2.86BP/-5.72BP/-8.58BP 附表2：央行多次下调首套房利率下限 附图1：新发放个人住房贷款利率已低于5Y-LPR 附表3：三种假设情形下，存量房贷加点部分调降影响上市行净息差-3.82BP/-6.36BP/-8.91BP