地块质量下降但热度不减，央国企持续加仓上海

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/9 中国房地产 2023年7月 研报 地块质量下降但热度不减，央国企持续加仓上海 文/谢杨春、吴嘉茗 7月11-13日，经过3日连续出让，上海完成了今年第二批次集中供地的首轮出让。共成功出 让15宗含宅用地，总成交金额405.5亿元，总建面187.3万平方米，平均楼板价21644元/平方米，整体溢价率维持在7.8%，土地市场局部保持高热。15宗地块中有10宗以最高限价成交，另有5宗底价成交，两极分化的行情仍在延续。 表：上海2023年前两次集中土拍情况对比（单位：万平方米、亿元、元/平方米） 指标 2023年第一批次 2023年第二批次 成交幅数 19 15 成交建面 198.9 187.3 成交总价 518.9 405.5 平均楼板价 26095 21644 溢价率 7.3% 7.8% 流拍率 0% 6.25% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 供地质量较首轮稍有下滑，优质地块“僧多粥少” 今年上海第二次集中挂牌共计16宗含宅用地，从区域分布来看，浦东、松江是本次的出让主力， 分别出让4宗、3宗含宅用地，出让建面分别为65万平方米和40万平方米，占本轮出让总建面的一半以上。 对比今年首批供地来看，本批次供地的质量稍有下滑：一方面体现在第二批次位于外环以内的地块占比为17%,较第一批减少4个百分点；另一方面体现在第二批次地块中，仅有32%地块在1公里内有地铁资源，较第一批减少26个百分点。且部分地块位于相对远郊的板块，如临港、松江新桥等，或是地块有较高的自持比例，例如宝山吴凇创新城等。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/9 图：上海前两批次供应地块环线分布（按幅数） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 据统计，第一批次参拍的房企多达60家，但本批次仅有40余家，且第一批次最热门的青浦西 虹桥龙联路北侧07-02地块参拍房企超过20家，而本轮参拍房企最多的地块也仅有18家。 从参拍房企数量分布来看，本轮有4宗地块仅1家房企参拍，且临港的两宗地参拍人分别为临 港城投和临港发展，均为城投公司；而参拍房企在16家及以上的地块有3宗，分别为嘉定新城G09-2地块、闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块和宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块。 图：上海2023年第二批供应地块房企参拍情况分布（按幅数） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 溢价率7.82%达近一年新高，但地块热度两极分化 从成交情况来看，本次推出的16宗地块中，有1宗未在本轮出让，剩余15宗均成功出让，成 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/9 交总建面187.3万平方米，总金额405亿元，整体溢价率7.82%，较上一批次（7.33%）提升0.5个百分点。 今年的两批次集中供地，整体来看规模不及去年前三批次，但是热度有所回升。 图：上海2022年至2023年历次土拍成交总价和溢价率（单位：亿元，%） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 本轮整体热度维持在相对高位，但土地市场两极分化趋势未有改变，本轮成交的地块也仅分为两类，一类为多人参拍后以最高限价成交的地块，本轮有10宗地以最高溢价率成交；有另一类则为 底价成交，本轮底价成交地块为5宗。 今年以来，上海尚未有含宅地块以未触及最高限价（或一次性报价区间）的价格溢价成交，以此来看，即使是一线城市上海，土地市场也对优质地块有较高的依赖性。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/9 图：上海第二批成交地块溢价率分布（按幅数） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 部分地块房地联动价上调超过6%，盈利空间仍较充裕 虽然本批次地块整体质量有所下降，但是部分地块的房地联动价与之前周边成交地块的房地联动价相比却有所上浮，部分地块的联动价上调幅度超过5%，例如闵行浦江镇地块、宝山大场镇地块和青浦重固镇地块。 房地联动价的上浮，给了房企更多的盈利空间，也在一定程度上会提升房企参拍的积极性。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/9 表：上海第二批次部分地块房地联动价涨幅及上涨金额（单位：元/平方米） 土地名称 房地联动价 涨幅 上涨金额 2023年056号公告闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区44-01、45-01地块 43000 6.4% 2600 2023年056号公告宝山区大场镇W12-1301单元35-03 地块 67000 6.3% 4000 2023年056号公告青浦区重固镇毛家角路南侧37-01地 块（原12号地块） 37000 6.3% 2200 2023年056号公告闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块 69500 5.2% 3405 2023年056号公告奉贤区奉贤新城08单元07-01地块 55000 3.8% 2000 2023年056号公告自贸区临港新片区PDC1-0103单元 B05-01、DSH-04单元C07-01地块 34000 3.0% 1000 2023年056号公告杨浦区平凉社区01D4-06地块（平凉街道71街坊）、01D2-03地块（平凉街道75街坊） 117000 1.7% 2000 2023年056号公告嘉定区嘉定新城G09-2地块 50400 1.2% 600 数据来源：网络资讯、CRIC整理 本轮土拍的盈利空间较为可观，15宗地块的平均房价地价差达到27380元/平方米，平均地价房价比为0.48。 其中杨浦平凉社区地块的成交楼板价为74250元/平方米，房地联动价117000元/平方米，房价 地价差高达42750元/平方米，加之地理位置优异，也是本轮较热门地块之一；另外宝山区大场镇地 块的房价地价差也达到30700元/平方米，且大场作为热门板块，项目未来去化的预期较好。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/9 图：上海2023年第二批次成交地块盈利空间（单位：元/平方米） 注：仅显示纯住宅地块 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 央国企竞得七成地块，城投平台类公司远郊“托底” 拿地门槛高、地块质量高的上海，在报名阶段就形成了以央国企为主、少量本土民企以及城投为辅的投资格局，结合销售来看，上半年销售TOP20的央国企几乎齐聚本次土拍，其中招商更是报名参拍了多达11宗地块，此外保利、建发、华润等报名幅数也超过5幅。 在“广撒网”策略和雄厚的资金实力加持下，本轮最终有11宗地块由国央企竞得，占比超过 70%。华发以70.63亿元摇中本轮总价最高地块，此外中国铁建、中建东孚、中国金茂、保利置业、 招商蛇口、建发房产也均有所得，杭州大家通过联合体的形式拿下2宗地。 而民企和城投公司拿地仅有4宗，且多为底价成交地块。除了大华以47亿元竞得闵行浦江镇地块以外，临港的两宗地均由当地城投底价拿下，松江新桥镇地块则由民企恒都置业底价获得。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/9 表：上海2023年第二批次集中供地房企拿地情况 土地名称 成交总价（亿元） 总建面积(万㎡) 溢价率 (%) 竞得企业 2023年056号公告松江区洞泾镇SJS30006 单元04-04、05-01、05-05号地块 70.63 27.32 10% 华发股份 2023年056号公告闵行区华漕镇 MHP0-1402单元16-05、17-04地块 61.48 15.02 10% 中国铁建 2023年056号公告闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区44-01、45-01地块 47.35 19.03 10% 大华集团 2023年056号公告奉贤区奉贤新城08单元 07-01地块 33.47 10.49 10% 中建东孚 2023年056号公告宝山区大场镇W12-1301 单元35-03地块 31.25 8.61 10% 中国金茂 2023年056号公告杨浦区平凉社区01D4-06 地块（平凉街道71街坊）、01D2-03地块（平凉街道75街坊） 22.73 3.06 10% 保利置业 2023年056号公告松江区永丰街道 SJC10011单元H02-16、H02-18号地块 18.48 7.23 10% 招商蛇口 2023年056号公告嘉定区嘉定新城G09-2地 块 17.08 6.61 10% 杭州大家&浙江钱江&维科 2023年056号公告浦东新区曹路基地15-01 地块 13.37 4.71 10% 建发房产 2023年056号公告浦东新区曹路基地12-01 地块 7.70 2.72 10% 浙江钱江&维科&杭州大家 2023年056号公告自贸区临港新片区PDC1-0103单元B05-01、DSH-04单元 C07-01地块 38.74 51.78 0% 浙江荣盛&临港集团 2023年056号公告宝山区吴淞创新城15更 新单元03-02、04-02地块 13.37 14.15 0% 上实发展 2023年056号公告松江区新桥镇SJS30003 单元12-13号（砖新河一号）地块 12.84 5.58 0% 恒都置业 2023年056号公告青浦区重固镇毛家角路南 侧37-01地块（原12号地块） 8.67 5.10 0% 保利发展 2023年056号公告自贸区临港新片区滴水湖 核心片区DSH-04单元C04-01地块 8.30 5.92 0% 临港城投 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 两轮整体来看，拿地幅数最多（3幅）的房企为中国铁建、保利发展和招商蛇口，均为资金实力雄厚的国央企，此外拿了2宗地的企业有华发、金地、万科、象屿、大家以及保利置业，也均为 国央企。而民企如龙湖、大华等均只有1宗地块，在地价较高的一线城市民企投资参与度依旧较弱。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心8/9 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 综合来看，上海本轮土拍有几大特征：一、上海仍是央国企争抢的重中之重，民企依然很难在土拍中分一杯羹，尤其对于外地民企来说，进驻上海的门槛较高；二、市场热度两极分化，仅有底价成交与最高限价成交的地块，这一点与6月土拍的苏州、杭州相似，即便是一线城市，远郊性价比较低的地块房企也十分谨慎；三、通过房地联动价上涨提升房企的盈利空间，吸引房企积极参拍。 9/9