2023/06REITs观察：二级继续跌势，FOF基金即将入场

2023/06REITs观察：二级继续跌势，FOF基金即将入场 YY团队2023/7/6 摘要： 六月舆情跟踪：行业层面，中证REITs指数扩容，广东省发改委发布《广东省基础设施REITs试点申报辅导手册》；产品 方面，盐港REIT、张江光大REIT、普洛斯REIT和博时蛇口 REIT完成扩募且扩募项目上市；湖北科投REIT上市。 REITs量价回顾：6月各资产类型REITs成交量、成交金额 和换手率较5月均有所上升；二级市场各类REITs价格继续下行，月跌幅最大的两只为国金中国铁建高速、中金普洛斯仓储物流，月跌幅分别为14.74%、14.26%。 热点关注：多家基金管理公司公告，明确公募REITs纳入 FOF基金投资范围，REITs市场有望迎来新的长钱。 近期研究： REITs下跌背后的思考及期待-2023/05/22 目录 2023/06REITs观察：二级继续跌势，FOF基金即将入场1 摘要：1 1.2023年6月舆情跟踪3 1.1行业层面3 1.2产品层面3 2.REITs成交量价回顾4 2.1成交活跃度回顾4 2.2价格回顾5 2.3估值表现6 3.热点关注：FOF基金将公募REITs纳入投资范围7 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明9 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪3 图表2REITs产品跟踪4 图表3REITs成交活跃度回顾5 图表4产权型REITs价格走势5 图表5经营权型REITs价格走势6 图表6产权型REITs估值表现6 图表7经营权型REITs估值表现7 图表8REITs持有人穿透8 1.2023年6月舆情跟踪 1.1行业层面 行业层面，中证REITs（收盘）指数新增华润有巢、和达高科、安徽交控、江苏交控4只REITs样本成分券；广东省发改委发布《广东省基础设施REITs试点申报辅导手册》；另外央行、金融监管局、证监会、财政局及农业农村部五部门联合印发指导意见，鼓励运用REITs等方式支持住房租赁企业发展。 图表1REITs行业舆情跟踪 相关舆情 6月10日 广东省发展改革委发布《广东省基础设施REITs试点申报辅导手册》，包括12个行业专篇。 6月13日 国家发展改革委投资司组织召开金融机构投资项目前期工作质量提升专题培训会，会上提及“稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)工作” 6月15日 国家发改委指出要提升地方政府专项债券项目质量，着力促进民间投资，稳妥开展REITs工作，探索建立与银行投贷联动试点合作机制。 6月16日 中国人民银行、国家金融监督管理总局、证监会、财政部、农业农村部印发《关于金融支持全面推进乡村振兴加快建设农业强国的指导意见》，指出“鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，依法合规加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度”。 6月16日 中证REITs（收盘）指数扩容样本成分券，新增4只REITs（华润有巢REIT、和达高科REIT、安徽交控REIT、江苏交控REIT）。 数据来源：公开资料，YY评级整理 1.2产品层面 产品上市方面，湖北科投REIT上市，成为第一支上市即破发的产业园REITs；产品扩募方面，红土盐田港REIT、张江光大REIT、中金普洛斯REIT和博时蛇口REIT完成扩募，且正式上市。 产品预备方面，杭州湾跨海大桥REIT、山东商业集团商业物业REIT、中核汇能清洁能源REIT、吉首市天行健5A级景区REIT发布中标公告；河北高速REIT、易方达广开REIT已被受理；四川能投拟发行40亿水电REIT；东湖高新集团产业园REIT发布招标公告。 图表2REITs产品舆情跟踪 相关舆情 6月1日 国家电投REIT发布公告，江苏公司及百瑞信托合计累计增持份额4,583,025份，占已发行份额0.58%，占增持计划拟增持份额9.55%，增持金额约为4536万元。 6月1日 山东省商业集团有限公司下属单位持有的某商业物业公募REITs项目发布中标公告，中标人为国泰君安。 6月2日 杭州湾跨海大桥REIT发布中标公告，中标人为平安证券/基金。 6月3日 中核汇能有限公司清洁能源公募REIT发布中标公告，中标人为中航证券/基金。 6月6日 吉首市天行健5A级景区基础设施公募REIT发布中标公告，中标人为光大保德信基金。 6月8日 河北高速REIT已被受理。 6月9日 四川能投发布公告，拟发行40亿水电REITs项目。 6月14日 易方达广开REIT已被受理。 6月16日 盐港REIT、张江光大REIT、中金普洛斯REIT和博时蛇口REIT扩募项目上市。 6月27日 国金中国铁建REIT发布公告，7月10日将有2000万份基金份额解除限售。 6月30日 中金湖北科投REIT上市。 数据来源：公开资料，YY评级整理 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 6月各种资产类型REITs成交量、成交金额及日均换手率大部分呈现上涨趋势。成交量方面，除了生态环保类型下降7%，其余均上涨，园区基础设施和仓储物流类型涨幅近30%；成交金额方面，保租房和生态环保类型分别下降3%和1%，其余涨幅在20%左右；区间日均换手率方面，各种资产类型在本月换手率均上涨，其中能源基础设施、保租房、园区基础设施类的日均换手率均超过了1%。 图表3REITs成交活跃度回顾 成交量(亿份) 成交金额(亿元) 区间日均换手率(%) 资产类型 5月 6月 趋势 5月 6月 趋势 5月 6月 趋势 园区基础设施 4.14 5.35 ↑ 14.03 16.75 ↑ 0.82 1.01 ↑ 能源基础设施 1.03 1.18 ↑ 9.51 11.02 ↑ 1.25 1.51 ↑ 交通基础设施 1.57 1.95 ↑ 12.26 14.43 ↑ 0.38 0.56 ↑ 保障性租赁住房 1.78 1.83 ↑ 4.72 4.59 ↓ 1.13 1.17 ↑ 生态环保 0.44 0.41 ↓ 2.33 2.31 ↓ 0.68 0.70 ↑ 仓储物流 0.91 1.17 ↑ 3.43 4.14 ↑ 0.25 0.30 ↑ 数据来源：Wind，YY评级整理 2.2价格回顾 6月产权类REITs继续维持跌势。产业园REITs中，华夏杭州和达高科产园REIT收盘于2.525元，较上月下跌13.29%，国泰君安临港跌幅在3%以内，其余跌幅均在6%-9%；仓储物流和保租房REITs中，中金普洛斯仓储物流REIT收盘于3.956元，较上月下跌14.26%，红土盐田港、嘉实京东、中金厦门安居房、华夏北京保障房跌幅超过5%，其余跌幅3%以内。 图表4产权型REITs价格走势 类别 名称 收盘价（元） 近一月(%) 近三月(%) 近半年(%) 今年以来(%) 上市至今(%) 产业园 博时招商蛇口产业园REIT 2.369 -7.03 -14.97 -18.46 -19.26 8.04 华夏合肥高新产园REIT 2.148 -8.56 -12.76 -11.27 -11.08 -0.73 华夏杭州和达高科产园REIT 2.525 -13.29 -18.23 -17.19 -17.73 -10.08 华安张江光大园REIT 3.384 -7.41 -15.98 -11.89 -11.12 19.74 国泰君安临港创新产业园REIT 5.001 -2.91 -7.81 -2.24 -2.41 22.94 东吴苏州工业园区产业园REIT 3.849 -6.53 -15.15 -10.44 -12.52 5.39 国泰君安东久新经济REIT 3.533 -8.07 -8.47 -7.04 -6.99 17.98 建信中关村产业园REIT 2.893 -7.78 -24.23 -26.07 -26.92 -5.94 仓储物流 红土创新盐田港仓储物流REIT 2.502 -8.95 -13.99 -15.89 -16.00 14.63 中金普洛斯仓储物流REIT 3.956 -14.26 -19.48 -21.56 -25.39 7.47 嘉实京东仓储基础设施REIT 3.529 -7.88 -12.41 -10.04 -10.04 0.43 保租房 红土创新深圳人才安居REIT 2.543 -1.09 -7.11 -6.47 -5.19 3.78 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 2.538 -6.17 -9.84 -10.90 -11.23 -0.96 华夏北京保障房REIT 2.516 -5.48 -10.38 -11.07 -10.38 1.58 华夏基金华润有巢REIT 2.452 -2.78 -6.94 -4.96 -4.89 1.45 数据来源：wind，YY评级整理选取上市两个月以上的产品 6月经营权型REITs也继续跌势。高速公路REITs中，月跌幅最大的是国金中国铁建高速REIT的14.74%，其次是华夏中国交建和平安广州广河，月跌幅分别为13.92%和11.9%，其余跌幅不超过7%。生态环保和清洁能源REITs月跌 幅均不超过7%。 图表5经营权型REITs价格走势 类别 名称 收盘价（元） 近一月 (%) 近三月 (%) 近半年 (%) 今年以来(%) 上市至今(%) 生态环保 中航首钢生物质REIT 13.498 -3.23 -2.58 -2.51 -4.85 21.35 富国首创水务REIT 3.721 -6.67 -12.53 -14.57 -14.80 12.32 清洁能源 鹏华深圳能源REIT 6.421 -4.31 -11.01 -12.94 -12.97 20.49 高速公路 平安广州交投广河高速公路REIT 9.029 -11.90 -16.65 -20.81 -21.52 -22.04 华夏越秀高速公路基础设施REIT 6.762 -3.73 -6.15 -9.90 -10.08 3.22 浙商证券沪杭甬高速REIT 7.563 -3.92 -4.93 -6.56 -7.85 4.64 国金中国铁建高速REIT 7.461 -14.74 -15.79 -17.20 -17.28 -15.46 中金安徽交控REIT 8.146 -4.93 -12.58 -15.07 -15.90 -18.85 华夏中国交建高速REIT 5.891 -13.92 -25.64 -27.58 -27.92 -34.42 华泰江苏交控REIT 6.830 -6.57 -7.59 -8.32 -8.89 -8.02 数据来源：Wind，YY评级整理选取上市两个月以上的产品 2.3估值表现 6月底 6月底中债IRR 5月底中债IRR 博时蛇口产业园REIT 2.37 5.8304 6.3297 建信中关村产业园REIT 2.89 5.5075 5.2519 华安张江光大园REIT 3.38 3.9006 3.2153 东吴苏州产业园REIT 3.85 4.9063 4.6496 华夏合肥高新产园REIT 2.15 5.5526 5.5238 国泰君安东久新经济REIT 5.00 6.2186 6.0498 国泰君安临港创新产业园REIT 3.53 5.6292 5.9213 华夏和达高科REIT 2.53 6.3285 5.5452 厦门安居保租房REIT 2.54 5.5592 5.1862 红土深圳保租房REIT 2.54 4.1639 4.2190 华夏基金华润有巢REIT 2.45 5.6685 5.6531 华夏北京保租房REIT 2.52 5.1940 4.9535 嘉实京东仓储REIT 3.53 5.6825 5.3469 红土盐田港REIT 2.50 5.0815 5.0325 中金普洛斯物流REIT 3.96 5.5040 5.8168 6月产权型REITs的中债IRR指数涨跌各异。产业园REITs中，中债