房地产行业2023年中期策略：行业格局重塑趋势明显，发展模式变革势在必行

行业研究 房地产行业2023年中期策略：行业格局重 东塑趋势明显，发展模式变革势在必行 2023年7月6日 行业报告 房地产 看好/维持 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份行业：销售修复动能减弱，土地市场持续弱势，行业融资未见实质改善 有 限新房市场修复动能减弱、高低能级区域分化显著。新房市场在经历了3月份和4月份的显著回暖后，5月开始修复动能明显减 公弱。整体而言，行业承压之下销售分化显著，经济发展和人口流入更具优势的高能级区域，新房销售的韧性更强。 司土地成交持续萎缩，拿地更加聚焦于高能级区域。整体而言，土地市场需求依然较弱。土地成交水平在经历了1季度的回稳 证后开始陷入萎靡。高能级城市的土地市场成交明显强于低能级城市。 券行业到位资金未见明显改善，信用分化下融资支持难以全面落地。行业资金面依然较为紧张，部分民营房企依然面临持续的 研流动性压力和较大的信用风险，金融机构的信贷投放依旧较为谨慎。 究房企：房企聚焦高能级区域，央国企销售明显领先、主流房企拿地力度提升 报 告房企更加依靠高能级区域，高均价房企销售复苏强劲，央国企销售明显领先。主流房企的销售结构上更加向高能级城市倾斜， 通过销售均价的提升带动了销售额的增长。从我们跟踪的40家主流房企销售情况来看，销售均价更高的房企销售增速大幅领先于低均价房企，央国企销售增速大幅领先于非央国企。 主流房企拿地力度提升、拿地偏向于高能级区域、高均价央国企拿地力度更大。从我们跟踪的38家主流房企拿地情况来看， 销售均价更高的房企拿地积极性高于低均价房企，央国企拿地积极性大幅领先于非央国企。布局高能级区域的房企，在土地市场上也更加积极；过去更多的布局低能级区域的房企，也倾向于在高能级区域拿地。 央国企债券融资占比持续提升，股权融资重启下央国企占据先机。央国企债券融资增速明显领先，特别是地方国企的债券融 资额还在显著增长，民企债权融资规模大幅缩减。从A股股权融资情况来看，国有背景房企在股权融资中依旧占据先机。目前定增落地的六家房企中有三家央企和一家地方国企，四家央国企的预计融资总额占据六家企业预计融资总额的88.9%。 展望：行业格局正在重塑，模式变革势在必行 当前行业格局正在重塑，央国企在销售、拿地、融资、投资层面获得了全面领先，在未来将有望进一步兑现为市占率和盈利能力的领先。行业持续出清，格局重塑的背景下，当前有能力继续拿地扩张的房企迎来了难得的优质项目储备期。 房地产市场高速增长阶段已经结束，行业金融属性弱化，回归实体经济本源，改善需求成为未来主导。商品房市场的改善性 需求占比持续提升。从中长期需求来看，高速工业化、高速城镇化这两个市场重要推动已近尾声，住房面积紧缺的情况已经发生了根本性的转变，叠加人口出生率和适龄购房人口的下滑，购房需求中枢在中长期的下滑已经基本成为共识。 “高负债、高杠杆、高周转”的旧模式过于强调规模和周转，属于低质量的粗放式扩张，高质量转型成为必然。供给侧的加 速出清、住房供需结构的逆转和需求端的品质升级，将共同推动行业从粗放式扩张加速向高质量经营转变。我们认为，通过高质量的精细化运营提升开发业务盈利能力和提升经营服务业务的竞争力已经是大势所趋。 投资策略：基于行业格局进一步分化，“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式发展模式难以为继的行业趋势，我们推荐两条投资主线：主线一：重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企。优质央国企有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产等龙头央国企将有望受益。主线二：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。我们推荐在运营效率、产品质量和战略布局等 方面都是行业翘楚，同时具备较为领先的不动产综合运营能力的龙头房企。开发业务稳健，同时在不动产运营和服务领域具有一定先发优势和布局优势的龙湖集团、万科A等龙头房企，有望在行业发展转型过程中抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险 P2 东兴证券深度报告 房地产行业2023年中期策略：行业格局重塑趋势明显，发展模式变革势在必行 目录 1.行业：销售修复动能减弱，土地市场持续弱势，行业融资未见实质改善4 1.1销售趋弱：新房市场修复动能减弱、高低能级区域分化显著，二手房市场热度较高4 1.2拿地萎缩：土地成交持续萎缩，拿地更加聚焦于高能级区域6 1.3融资不振：行业到位资金未见明显改善，信用分化下融资支持难以全面落地8 2.房企：房企聚焦高能级区域，央国企销售明显领先、主流房企拿地力度提升9 2.1销售分化：房企更加依靠高能级区域，高均价房企销售复苏强劲，央国企销售明显领先9 2.2拿地分化：主流房企拿地力度提升、拿地偏向于高能级区域、高均价央国企拿地力度更大12 2.3融资分化：央国企债券融资占比持续提升，股权融资重启下央国企占据先机15 3.展望：行业格局正在重塑，模式变革势在必行16 4.投资策略：行业分化，模式变革下的两条投资主线18 5.风险提示19 插图目录 图1：商品房销售面积:累计值(万平米)及累计同比(%)4 图2：商品房及商品住宅销售面积:单月同比(%)4 图3：商品房销售金额:累计值(亿元)及累计同比(%)4 图4：商品房及商品住宅销售金额:单月同比(%)4 图5：商品房销售面积分区域累计同比(%)5 图6：商品房销售面积分城市能级累计同比(%)5 图7：商品房销售面积三大都市圈累计同比(%)5 图8：商品房销售面积核心与非核心都市圈累计同比(%)5 图9：8城二手住宅销售面积:合计累计同比(%)6 图10：8城二手住宅销售面积:分别累计同比(%)6 图11：住宅用地:成交土地出让金:累计同比(%)7 图12：住宅用地:成交土地建设用地面积:累计同比(%)7 图13：住宅用地:成交土地均价:累计同比(%)7 图14：住宅用地:成交土地平均溢价率:当月值(%)7 图15：100大中城市:成交土地总价:住宅类用地:累计同比(%)8 图16：100大中城市:成交土地规划建筑面积:住宅类用地:累计同比(%)8 图17：100大中城市:成交土地楼面均价:住宅类用地:累计同比(%)8 图18：100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:当月值(%)8 图19：房地产开发企业资金来源:合计:累计值(亿元)及累计同比(%)9 图20：房地产开发企业资金来源:合计:单月同比(%)9 图21：房地产开发企业资金来源:分来源:累计同比(%)9 图22：房地产开发企业资金来源:分来源:当年累计占比(%)9 图23：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售金额:累计同比(%)10 图24：统计局、TOP100房企和跟踪房企销售面积:累计同比(%)10 P3 东兴证券深度报告 房地产行业2023年中期策略：行业格局重塑趋势明显，发展模式变革势在必行 图25：统计局和跟踪房企销售均价:累计同比(%)10 图26：跟踪房企销售金额:按2022年销售均价高低分组:累计同比(%)11 图27：跟踪房企销售金额:按企业所有制分组分组:累计同比(%)11 图28：跟踪房企销售面积:按2022年销售均价高低分组:累计同比(%)12 图29：跟踪房企销售面积:按企业所有制分组分组:累计同比(%)12 图30：跟踪房企销售均价:按2022年销售均价高低分组:累计同比(%)12 图31：跟踪房企销售均价:按企业所有制分组分组:累计同比(%)12 图32：全国商住用地成交土地出让金、房企新增土地价值累计同比(%)13 图33：全国商住用地成交土地均价同比、跟踪房企新增土地均价同比(%)13 图34：跟踪房企拿地力度(%)13 图35：跟踪房企地货比(%)13 图36：按2022年销售均价高低分组:跟踪房企新增土地价值累计同比(%)14 图37：按企业所有制分组分组:跟踪房企新增土地价值累计同比(%)14 图38：按2022年销售均价高低分组:跟踪房企新增土地价值累计同比(%)14 图39：按企业所有制分组分组:跟踪房企新增土地价值累计同比(%)14 图40：按2022年销售均价高低分组:跟踪房企新增土地均价同比(%)15 图41：按企业所有制分组分组:跟踪房企新增土地均价同比(%)15 图42：按2022年销售均价高低分组:跟踪房企拿地力度(%)15 图43：按企业所有制分组分组:跟踪房企拿地力度(%)15 图44：房地产行业内债发行额:分所有制:累计同比(%)16 图45：房地产行业内债发行占比:分所有制(%)16 图46：全国90㎡以上商品住宅开发投资额占比17 图47：工业GDP占比17 图48：各国城市化率水平17 图49：人口出生率18 图50：适龄购房人口占比18 表格目录 表1：A股房企定增获批情况（截至6/30）16 P4 东兴证券深度报告 房地产行业2023年中期策略：行业格局重塑趋势明显，发展模式变革势在必行 1.行业：销售修复动能减弱，土地市场持续弱势，行业融资未见实质改善 1.1销售趋弱：新房市场修复动能减弱、高低能级区域分化显著，二手房市场热度较高 从全国新房销售面积与金额来看，整体销售额的增长主要是销售均价的上行带来的。新房市场在经历了3月份和4月份的显著回暖后，5月开始修复动能明显减弱。我们认为，当前市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，高能级城市出台需求端的鼓励政策较为积极主动，同时需求的释放空间也远大于 低能级城市，这类城市的销售回暖带动了销售均价和销售金额的提升。随着前期积压需求的释放，政策松动边际效果的减弱以及居民预期的下行，高能级区域的销售增速也在5月开始回落，市场修复动能自然开始减弱。低能级城市原本就没有太多的限制性政策，需求的刺激空间也较为有限，当前依然面临较大的去化压力。 从全国销售面积累计值来看，2023年1-5月商品房累计销售面积同比增速为-0.9%、前值为-0.4%。从全国销售面积单月值来看，2023年5月商品房销售面积同比增速为-3.0%、前值为5.5%。 从全国销售金额累计值来看，2023年1-5月商品房累计销售金额同比增速为8.4%、前值为8.8%。从全国销售金额单月值来看，2023年5月商品房销售金额同比增速为6.8%、前值为28.0%。 图1：商品房销售面积:累计值(万平米)及累计同比(%)图2：商品房及商品住宅销售面积:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：商品房销售金额:累计值(亿元)及累计同比(%)图4：商品房及商品住宅销售金额:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券深度报告 房地产行业2023年中期策略：行业格局重塑趋势明显，发展模式变革势在必行 整体而言，行业承压之下销售分化显著，经济发展和人口流入更具优势的高能级区域，新房销售的韧性更强，市场修复趋势更明显，而非核心都市圈的低能级城市则面临着持续的销售下行压力。从区域来看，东部地区 和东北地区销售情况优于中西部地区。从城市来看，一线城市（4城）的销售韧性最强，三大核心都市圈（11城）的销售情况大幅优于非核心都市圈（13城）。东部地区统计范围涵盖长三角、珠三角和京津冀三大核心都市圈，经济发展和人口流入占优，销售金额占比过半，市场韧性优于其他地区。东北地区受到22年疫情影响较大，同期基数较低，在政策的大力支持和传统购房旺季的加持下，销售也显著回暖。 从分区域的销售累计值来看，2023年1-5月商品房累计销售面积中，东部、中部、西部和东北地区累计销售面积同比增速分为别5.2%、-8.0%、-5.2%、26.6%；前值分别为5.5%、-7.1%、-4.7%、34.1%。 从分城市能级的销售面积