正当其时、适逢其势：中国基础设施REITs可持续发展行动调研报告

正当其时 适逢其势 中国基础设施REITs可持续发展行动调研报告 特别感谢中国国际工程咨询有限公司研究中心 特别感谢GRESB全球不动产可持续性评级体系2023年6月 目录 1.引言05 2.调研背景06 3.调研样本分布08 4.核心发现11 4.1园区基础设施是当前中国最主要的基础设施REITs底层资产12 4.2ESG理念已逐渐深入企业，但执行进展有待提升14 4.3投资者对ESG理念的推广深具影响力17 4.4基础设施REITsESG指引和标准的出台成为市场最大的期望20 4.5双碳目标被认为是最具中国特色的基础设施REITsESG议题22 4.6ESG工作开展当重视利益相关方沟通，识别行业特定的ESG重要性议题并制定对策25 4.7公司治理在“经营权类”和“产权类”基础设施REITs中被提到了新高度27 4.8完善的气候信息披露有助于制定气候风险应对措施和分析财务影响29 4.9生物多样性议题深受基础设施REITs调研对象关注34 4.10市场亟待针对不同底层资产类型设定特定议题的基础设施REITsESG指标40 4.11资产端现实问题成为消费基础设施REITs目前最被关注的问题44 4.12养老社区及健康医疗设施成为呼吁度最高的基础设施REITs底层资产类型46 5.总结与展望48 联络普华永道54 中国基础设施REITs是促进基础设施存量资产流动性和价值释放的重要工具，而基础设施REITsESG评价体系有望成为未来基础设施REITs发行和扩募，以及基金管理人绩效表现的关键指标，并将大大促进基础设施REITs的高质量发展。而如何适当借鉴国际主流ESG评级机构的经验，构筑一套符合中国国情的中国基础设施REITsESG评价体系，将会是各方专业机构和相关政府主管部门需要探讨的重要且深具意义的课题。 致辞 正当其时、适逢其势，我们开展了中国基础设施REITs可持续发展行动调研，拟探索中国基础设施REITsESG评价体系。我们对在此过程对给予我们深度支持和建议的中国国际工程咨询有限公司研究中心和GRESB全球不动产可持续性评级体系（GlobalRealEstateSustainabilityBenchmark）表示由衷的感谢！ 普华永道作为气候相关财务信息披露工作组（“TCFD”）的联合发起方之一，熟悉国际ESG信息披露趋势和GRESB的评级体系，在中国基础设施REITs的审计和税筹相关业务拥有丰富的实践经验。我们希望在政府主管部门的指导下，与基础设施REITs权威研究机构和市场参与者共同探索，借鉴国际通行做法，助力中国基础设施REITsESG评价体系的建设。 我们相信随着我国未来基础设施REITs市场更加成熟和更多元资产类型的纳入，具有中国特色的基础设施REITsESG评价将有助于降低底层资产面对气候变化的风险，提升底层资产的价值和可供分配收益，在风险和收益间取得平衡。同时，这也将有助于提升基础设施REITs的竞争力，并树立ESG品牌形象，为新的基础设施REITs的发行和现有基础设施REITs的扩募奠定更加良好的社会基础，进一步助力于基础设施REITs高质量发展。我们期待未来与中国国际工程咨询有限公司研究中心和GRESB有更深入的合作，通过系列的基础设施REITs调研报告的发布，为中国特色的基础设施REITsESG评价体系的建立贡献力量。 倪清 普华永道中国ESG可持续发展市场主管合伙人 在趋动经济增长的三驾马车中，投资始终具有压舱石的作用，而存量项目盘活的投资中，中国基础设施领域不动产投资信托基金（“基础设施REITs”）正在快速发展，前景大有可为。2021年6月首批基础设施REITs上市拉开了中国基础设施REITs市场的序幕，截至2023年5月31日，我国内地基础设施REITs市场已发行产品数量共计27款，总市值962亿元，2023年将成为中国基础设施REITs进入飞速发展、市场扩容的元年。 致辞 在快速发展的同时，我们也应始终牢记要高质量的发展，而ESG理念则是我们基础设施REITs高质量发展的重要抓手，投资收益的稳定性和底层资产的合规性固然重要，但可持续发展更重要，我们必须关注其环境责任、社会责任和治理责任，这也与党的二十大报告和十四五规划重要的宗旨及ESG理念国际发展的趋势和潮流相契合。 落实ESG理念必须从投资项目的源头抓起，要对基础设施REITs率先开展ESG评价，ESG评价是现代社会责任投资和可持续发展的重要组成部分，与新时代高质量发展理念一脉相承。虽然部分政府部门已在积极推行项目层面的ESG评价，一些评价机构也开展了很好的初步探索，有鉴于国内ESG评价整体方兴未艾，国际ESG评价虽然起步较早，但对中国项目的理解存在一些偏差，一些指标不能立足中国国情和体现中国特色，因此适逢其时，普华永道开展了中国基础设施REITs可持续发展行动调研，我们给予了支持和建议，拟就中国基础设施REITsESG评价体系的未来发展进行探索，在充分借鉴国际经验的同时，结合国内资本市场、绿色金融等方面的具体实践，研究开展投资项目ESG评价，引导民间投资更加注重环境影响的优化、社会责任的担当以及治理机制的完善。 在此我们对本调研报告的撰写者普华永道表示衷心的感谢！我们希望本调研的结果以及未来的系列调研能够在促进中国基础设施REITs评价体系的完善乃至促进中国基础设施REITs的可持续发展方面提供积极的借鉴意义。 徐成彬 中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任 为了避免气候变化带来的严重影响，国际社会设定了到2050年实现净零排放的目标。随着政府、城市和企业为未来做规划，向可持续发展的世界过渡显然是我们必须共同面对的挑战。 我们作为以投资者为中心，以产业为导向的全球房地产及基础设施ESG绩效的评级机构，我们以“为金融市场提供可行见解、ESG数据及基准”为使命，期望打造推动可持续发展的核心投资行业，为全球的可持续发展作 致辞出贡献。 截至目前，我们评估的实体资产已覆盖全球74个国家，在管资产规模超过51万亿美元的机构投资者使用 GRESB数据监控自身投资组合，做出投资决策。作为行业主导机构，GRESB坚守使命，坚信ESG信息披露和评价以及利益相关者沟通至关重要，能推动中国日渐蓬勃的基础设施REITs市场采纳最佳实践，并逐步实现可持续且韧性十足的零碳经济。但走好具有中国特色的基础设施REITs的健康发展之路还需各方合力，以便在服务实体经济和国家战略中更好地发挥作用。而我们致力于为全球的可持续发展作出贡献，也期望参与其中，贡献力量。 恰逢其时，普华永道开展了中国基础设施REITs可持续发展行动调研，我们给予了支持和建议，以期共同探索立足中国国情，符合中国特色的中国基础设施REITsESG评价体系。 我们相信随着此次和未来系列调研活动的开展，将会让我们更加了解中国市场，协助制定出具有中国特色的基础设施REITsESG评价体系，将中国企业的环境责任、社会责任和公信力更好地展示给世界，用REITsESG评级引导基础设施REITs市场高质量发展的同时，也可以让基础设施REITs为ESG投资提供良好标的，相得益彰，互相成就，助力企业与国际环境需求和国际基础设施REITs市场更好的接轨。 RubenLangbroek GRESB全球不动产可持续性评级体系亚太区负责人 引言 1 顺应国际趋势和中国基础设施领域可持续发展的需求，国家发展改革委（“国家发改委”）自2021年起已陆续出台相关政策文件，积极推动增量投资项目融入ESG理念。而存量资产项目的盘活和ESG理念的融合也是当前重要课题。 近期基础设施REITs二级市场波动幅度加大的背景下，基础设施REITs市场的估值更趋于向理性回归，已上市的基础设施REITs产品将会持续引领基础设施REITs项目的培育和发行，向真正长期稳定的价值投资产品迈进。 基础设施REITs将重资产轻量化，促进资产流动性和分散系统性金融风险，也是释放资产价值的重要工具。基础设施REITs既有底层资产的资产属性，也有上层公募基金的金融属性，成为结构化的金融产品。 自2021年6月，首批基础设施REITs（C-REITs）上市以来，基础设施REITs展现了不可限量的发展潜力和广阔的市场空间。截至2023年5月31日，我国已成功完成27只基础设施REITs的发行上市，并完成4只基础设施REITs的扩募资金的募集。未来基础设施REITs的总发行规模预计能达到数十万亿元人民币的级别。 回顾近年国内政策趋势，国家发展改革委员会（“国家发改委”）和中国证券监督管理委员会（“中国证监会”）陆续发布了一系列鼓励基础设施REITs发行的文件，支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，并鼓励研究开展投资项目ESG评价，引导民间投资和政府投资更加注重环境影响优化、社会责任担当、治理机制完善，强调了将ESG，即环境、社会和治理作为项目融资、项目影响效果评价的重要参考标准，以促进实现高质量发展。 国家发改委研拟中的基础设施REITsESG评价体系亦有望逐步完善进行发布，成为未来基础设施REITs的发行和扩募申报的必要材料之一。ESG评价体系中的相关议题亦可能成为影响基础设施REITs发行后基金管理人绩效表现的关键指标。而如何协调兼容其他政府监管部门已出台的ESG相关政策法规，适当地引导和规范基础设施REITs管理者引入ESG的理念，并适当借鉴国际主流ESG评级机构的经验，进而构筑一套符合中国国情的基础设施REITsESG评价体系，将会是市场参与者、各方专业机构和相关政府主管部门需要探讨的重要且深具意义的课题。 普华永道秉承“解决重大问题，营造社会诚信”的使命开展本次调研，对调研对象信任与支持表示感谢。普华永道期望通过本次调研，同利益相关方共谋中国基础设施REITs高质量发展之道。 5中国基础设施REITs可持续发展行动调研报告 2 调研背景 为更充分地了解基础设施REITs的市场参与者对于ESG相关议题的理解和预期，并为向市场参与者就国际上目前最前沿的气候变化和生物多样性等ESG议题进行初步介绍，普华永道采用在线调研问卷的方式向基础设施REITs的利益相关方，包括原始权益人、基金管理人、拟发行基础设施REITs的企业投融资负责人、财务负责人、券商相关业务条线负责人、不动产投资基金高管、保险公司资管和不动产管理部门高管等近130位专家发起调研问卷。 在本调研报告的编制中，协助国家发改委编制基础设施REITsESG评价体系的中国国际工程咨询有限公司研究中心 （“中咨研究”）以及专注房地产及基础设施ESG评级的国际权威机构GRESB，给予了专业指导和建议。 本次调研问卷主要围绕基础设施REITs的利益相关方针对以下议题的看法和理解而开展： •所在机构针对ESG披露和管理体系建 设相关工作进展 •基础设施REITs做好ESG工作的关键驱动因素 •推进基础设施REITsESG工作的挑战 •国际可持续披露准则（以下简称“ISSB准则”）1将如何影响基础设施REITsESG披露要求 •具有中国特色的基础设施REITsESG 议题 •经营权类（特许经营权类和经营收益权类）和产权类基础设施REITs分别相关的ESG重要性议题 •对气候变化和生物多样性相关国际披 露趋势的理解 •开展消费基础设施REITs发行的难点 •未来可能开发的底层资产类型及设立 行业特定议题的看法 本次调研是普华永道、中咨研究和GRESB三方针对《基础设施REITs可持续发展行动联合调研报告》的初次探索，主要从市场参与者的角度出发，存在一定未尽之处和提升空间。 后续我们将持续针对基础设施REITsESG相关议题发布调研报告，研究方法和问题方向将根据本次的经验，以及未来国际与中国的相关披露指引和政策进行完善，并将依托基础设施REITsESG评价体系和GRESB评级体系的框架开展，希望能为基础设施REITsESG评价体系的建设提供一定的参考价值，建言献策，并为