新创建要约解锁股东价值及降负债

交银国际研究 公司更新 香港房地产 收盘价 港元19.52 目标价 港元33.30 潜在涨幅 +70.6% 2023年6月27日 新世界发展(17HK) 新创建要约解锁股东价值及降负债 周大福企业提出新创建股份要约。新世界发展（新世界）、新创建及周大福企业于6月27日发布联合公告，周大福企业之全资附属公司拟提出有条件自愿全面现金要约，以收购周大福控股集团尚未实益持有之新创建全部已发行股份，当中包括新世界发展及其他要约人一致行动人士（周大福 个股评级 买入 1年股价表现 控股集团除外）已拥有之新创建股份。以每股要约价现金9.15港元及新17HK恒生指数 创建要约股份总数3,791,380,925股计算，预计要约之总价值合共约为 348.03亿港元。而以新世界持有部分计（2,380,495,938股或约60.88%之新建创已发行股份），新世界料可套现约217.82亿港元。 拟发特别股息。新世界董事会就出售新创建要约事项之预期收益金额以及出售后的财务状况，拟向股东宣派有条件特别现金股息，金额达40亿港 元或相等于每股新世界股份获得1.59港元，以6月26日收市价计，相当于约8.1%的特别股息率。 降负债抵销出售影响。我们认为该出售对新世界有以下影响：1）出售新创建权益后并表收入和利润降低，我们估算新创建权益对新世界核心利润贡献每年不到10亿港元，或占核心利润不到15%；2）根据新世界的评估，净资产负债比率会由约47%降至约42%；及3）出售后金额扣除特别股息可降负债约178亿港元，在利息水平大幅上升后及以现时市场融资成本算，我们相信节省的利息基本上可抵销出售对利润的影响。 维持买入。我们认为在利息成本上升周期出售非核心资产可实时强化新世界发展的财务状况，同时令新世界发展可更专注于物业开发、物业投资及物业相关之核心业务。另外，因新世界现在股价较其资产净值有较大折让，出售新创建权益并派发特别股息可为股东解锁价值。我们维持买入评级及目标价33.3港元。 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% -50% 6/2210/222/23 资料来源:FactSet 股份资料 52周高位(港元)28.75 52周低位(港元)15.44 市值(百万港元)49,124.62 日均成交量(百万)0.00 年初至今变化(%)(11.27) 200天平均价(港元)21.41 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结6月30日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 收入(百万港元) 68,233 68,213 84,245 86,125 89,581 同比增长(%) 15.6 -0.0 23.5 2.2 4.0 核心利润(百万港元) 6,978 7,085 6,514 6,715 7,244 核心每股盈利(港元) 2.74 2.81 2.59 2.67 2.88 同比增长(%) 6.3 2.6 -8.0 3.1 7.9 市盈率(倍) 7.1 6.9 7.5 7.3 6.8 每股账面净值(港元) 87.84 84.78 85.58 86.47 87.50 市账率(倍) 0.22 0.23 0.23 0.23 0.22 股息率(%) 10.6 10.6 9.3 9.6 10.3 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:新世界发展目标价及评级 资料来源:FactSet,交银国际预测 图表2:交银国际香港房地产行业覆盖公司 股票代码 公司名称 评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 16HK 新鸿基地产 买入 96.70 127.60 32.0% 2023年02月23日 香港房地产 17HK 新世界发展 买入 19.52 33.30 70.6% 2022年09月21日 香港房地产 823HK 领展房托 中性 43.60 52.00 19.3% 2023年06月01日 香港房地产 12HK 恒基地产 中性 23.20 27.80 19.8% 2023年03月22日 香港房地产 资料来源:FactSet,交银国际预测，收盘价截至2023年6月26日 财务数据 损益表(百万港元) 资本开支 (7,161) (5,551) (6,106) (6,716) (7,388) 投资活动 (11,544) (9,313) 0 0 0 其他投资活动现金流 21,747 11,603 2,890 3,078 3,287 投资活动现金流 3,042 (3,261) (3,216) (3,638) (4,101) 现金流量表(百万港元) 年结6月30日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 年结6月30日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 收入 68,233 68,213 84,245 86,125 89,581 税前利润 10,366 9,215 14,998 16,763 18,909 主营业务成本 (49,082) (49,967) (62,975) (63,950) (66,068) 合资企业/联营公司收入调整 (1,783) (823) (3,398) (3,394) (3,712) 毛利 19,151 18,246 21,271 22,176 23,513 折旧及摊销 3,850 3,366 3,582 3,819 4,080 销售及管理费用 (10,426) (10,621) (10,531) (10,766) (11,198) 营运资本变动 16,392 7,035 4,525 876 477 其他经营净收入/费用 (1,332) 636 699 769 846 利息调整 (53) (259) 50 (102) (233) 经营利润 7,393 8,260 11,439 12,179 13,162 税费 (8,262) (6,334) (4,913) (5,613) (6,113) 财务成本净额 53 259 (50) 102 233 其他经营活动现金流 (10,863) (4,749) (211) (1,088) (1,803) 应占联营公司利润及亏损 1,783 823 3,398 3,394 3,712 经营活动现金流 9,646 7,452 14,633 11,261 11,606 其他非经营净收入/费用 1,136 (127) 211 1,088 1,803 税前利润 10,366 9,215 14,998 16,763 18,909 税费 (5,662) (4,913) (5,613) (6,113) (6,696) 非控股权益 (1,250) (675) (810) (973) (1,167) 净利润 3,454 3,626 8,574 9,678 11,046 作每股收益计算的净利润 6,978 7,085 6,514 6,715 7,244 负债净变动 (14,402) 16,566 (52) 4,805 5,535 权益净变动 14,461 4,050 0 0 0 资产负债简表(百万港元) 股息 (5,195) (5,184) (4,671) (5,272) (6,017) 截至6月30日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 其他融资活动现金流 (12,770) (21,154) (2,940) (2,976) (3,055) 现金及现金等价物应收账款及票据 61,61534,683 57,71632,235 61,47033,847 65,64935,539 69,61837,316 融资活动现金流 (17,905) (5,722) (7,663) (3,443) (3,537) 每股指标(港元)核心每股收益 2.742 2.812 2.588 2.668 2.878 全面摊薄每股收益 2.742 2.812 2.588 2.668 2.878 每股股息 2.060 2.060 1.812 1.868 2.015 存货 21,650 22,276 24,453 26,847 29,482 开发中物业及土地预付款 68,256 62,066 55,860 53,067 50,413 其他流动资产 21,861 18,875 18,875 18,875 18,875 总流动资产 208,065 193,168 194,504 199,978 205,705 投资物业 195,884 211,221 217,538 225,342 234,533 物业、厂房及设备 22,300 19,684 17,312 14,702 11,831 无形资产 36,040 35,280 34,070 32,861 31,651 合资企业/联营公司投资 61,239 64,938 68,336 71,731 75,442 其他长期资产 103,550 111,593 111,593 111,593 111,593 汇率收益/损失 2,436 (1,735) 0 0 0 年初现金 67,291 61,615 57,716 61,470 65,649 年末现金 61,615 57,716 61,470 65,649 69,618 财务比率年结6月30日 2021 2022 2023E 2024E 2025E 总长期资产419,013442,716448,849456,229465,051 总流动负债长期贷款 149,561137,829 172,782143,039 181,386137,191 187,517138,534 189,025145,379 净利率 5.1 5.3 10.2 11.2 12.3 其他长期负债 35,495 31,964 31,964 31,964 31,964 盈利能力(%) 总长期负债 173,324 175,003 169,155 170,498 177,343 ROA 1.1 1.1 1.0 1.0 1.1 总负债 322,885 347,785 350,541 358,015 366,368 ROE 5.4 6.1 6.2 6.2 6.2 股本 78,373 78,382 78,382 78,382 78,382 ROIC 4.4 5.2 5.3 5.3 5.3 储备及其他资本项目 144,956 134,978 136,980 139,239 141,818 其他 股东权益 223,329 213,360 215,362 217,621 220,200 净负债权益比(%) 37.6 47.1 45.0 44.4 44.0 非控股权益 80,864 74,739 77,451 80,570 84,187 利息覆盖率 6.8 9.4 8.8 8.7 8.5 总权益 304,192 288,099 292,813 298,191 304,387 流动比率 1.4 1.1 1.1 1.1 1.1 存货周转天数 112.6 116.5 103.8 111.6 118.1 应收账款周转天数 185.5 172.5 146.6 150.6 152.0 应付账款周转天数 342.2 375.8 313.4 315.8 312.7 派息比率(%) 75.1 73.2 70.0 70.0 70.0 总资产627,077635,884643,353656,206670,755 短期贷款 38,188 50,270 56,066 59,527 58,217 应付账款 63,