【中信期货工业(地产)】 降息带动月供收入比下行,政策出台缓慢影响成交回暖 ——周报20230625 中信期货研究所工业组 投资咨询业务资格:证监许可【2012】669号 研究员:郑非凡 从业资格号:F03088415投资咨询号:Z0016667 重要提示:本报告非期货交易咨询业务项下服务,其中的观点和信息仅作参考之用,不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户;市场有风险,投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容,旨在对期货市场及其相关性进行比较论证,列举解释期货品种相关特性及潜在风险,不涉及对其行业或上市公司的相关推荐,不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见,不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下,任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为,中信期货不承担任何责任 重要提示:本报告非期货交易咨询业务项下服务,其中的观点和信息仅作参考之用,不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户;市场有风险,投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司 相关内容,旨在对期货市场及其相关性进行比较论证,列举解释期货品种相关特性及潜在风险,不涉及对其行业或上市公司的相关推荐,不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见,不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下,任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为,中信期货不承担任何责任。 1 核心观点:降息带动月供收入比下行,政策出台缓慢影响成交回暖 热点事件点评:2023年6月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.55%,5月为3.65%;5年期以上LPR为4.2%,5月为4.3%。本次降息为今年以来首次下调LPR,同时也是时隔8个月降息,反映当前经济下行压力较大,需要降低企业及居民端负债压力,为刺激需求提供政策支持。本次政策的分析重点落在下调利率对居民月供收入比的影响程度,主要是考虑到在居民收入预期下行的阶段,减少购房压力是带动商品房销售回暖更为有效的办法。(1)根据我们的测算,本轮调降LPR之后,30年期居民首套房月供收入比从原来的39.9%下降至37.5%,降幅超过5%,低于居民容忍月供收入比的临界值40%,但显著高于15-16年的水平;(2)若要实现2015-2016年的低位(月供收入比为35%),则需要将当前房贷利率进一步下调至3.3%。整体而言,从当前居民购房能力来看,目前已显著优于前期水平,后续政策重心需要落到调动居民购房信心上。 重点政策方面:河南省南阳市住建局近日发给南阳各县(市、区)房地产主管部门、中心城区房企一份名为《关于开展商品房团购工作的通知》,面向各行政机关人员、企事业单位职工开展团购活动。今年以来,已经有超过20多个城市出台相关商品房团购政策以刺激购房需求,其中不乏南京、杭州等热门二线城市。但从实际落地的效果来看,出台政策的城市商品房销售仍然处于低位,意味着该政策暂时无法大面积实行。此外,团购价通常也可以突破备案价,说明目前低房价对购房需求刺激效果有限,核心还是在居民购房信心上。 考虑到去年高基数的情况下,6月第四周41城商品房销售同比跌幅再度扩大(本周-51%,上周-36%),从环比来看,即使降息出台后,销售下行趋势暂未得到止住。此外前期市场传言的政策在经过几周的消化之后迟迟不出台,进一步影响市场信心。在政策尚未正式落地阶段,居民购房意愿更低,或影响6月成交数据。 重要提示:本报告难以设置访问权限,若给您造成不便,敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户;市场有风险,投资需谨慎。 目录 一、一线城市政策效果跟踪二、二线城市政策效果跟踪三、三四线城市政策效果跟踪四、二手房成交数据跟踪 五、本周重点放松施策一览 41城本周同比涨幅为-51.1% 本周41城中一线城市商品房成交面积同比下跌41.8% 本周-7.5% 上周7.5% 本周-51.1% 上周-35.3% 万平米 一线城市商品房成交面积 250 同比 2019 2020 2021 2022 200 本周-16.9%上周15.8% 本周-41.8% 上周-28.4% 150 本周-6.9% 上周5.8% 本周-57.4%上周-40.3% 100 50 本周1.7% 上周3.8% 本周-36.9%上周-26.0% 0 2023400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% -600% W1 W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 本周41城中二线城市商品房成交面积同比下跌57.4% 一线城市 同比 二线城市 三线城市 环比 万平米二线城市商品房成交面积(12个) 同比 2019 2020 2021 2022 2023 700 600 500 400 300 200 100 0 重要提示:本报告非期货交易咨询业务项下服务,其中的观点和信息仅作参考之用,不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户;市场有风险,投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司 相关内容,旨在对期货市场及其相关性进行比较论证,列举解释期货品种相关特性及潜在风险,不涉及对其行业或上市公司的相关推荐,不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见,不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承 资料来源:Wind,中信期货研究所3 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 400% 200% 0% -200% -400% -600% 万平米三线城市商品房成交面积(25个) 本周41城中三线城市商品房成交面积同比下跌36.9% 同比 2019 2020 2021 2022 2023 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% -600% 30大中城市 上海商品房成交面积——季节性 北京商品房成交面积变化情况——季节性 万平米 上海商品房成交面积 万平米 北京商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 70 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 40 2019 2020 2021 2022 2023 35 30 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 上海商品房成交面积变化情况 北京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比(右轴) 45 万平米上海商品房成交变化情况 40 35 30 25 20 15 10 5 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 5000% 4000% 3000% 2000% 1000% 0% -1000% 万平米北京商品房成交变化情况 每周成交 同比(右轴) 30 25 20 15 10 5 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 150% 100% 50% 0% -50% -100% 深圳商品房成交面积——季节性 广州商品房成交面积——季节性 万平米 深圳商品房成交面积 万平米 广州商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 80 2019 2020 2021 2022 2023 70 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 深圳商品房成交面积变化情况 广州商品房成交面积变化情况 每周成交 同比(右轴) 12 万平米深圳商品房成交变化情况 10 8 6 4 2 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 万平米广州商品房成交变化情况 每周成交 同比(右轴) 25 20 15 10 5 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 杭州商品房成交面积——季节性 南京商品房成交面积——季节性 万平米 杭州商品房成交面积 万平米 南京商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 50 2019 2020 2021 2022 2023 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 杭州商品房成交面积变化情况 南京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比(右轴) 25 万平米杭州商品房成交变化情况 20 15 10 5 0 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% 万平米南京商品房成交变化情况 每周成交 同比(右轴) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 武汉商品房成交面积——季节性 成都商品房成交面积——季节性 万平米 武汉商品房成交面积 万平米 成都商品房成交面积 120 100 80 60 40 20 0 2019 2020 2021 2022 2023 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2019 2020 2021 2022 2023 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 武汉商品房成交面积变化情况 成都商品房成交面积变化情况 每周成交 同比(右轴) 45 万平米武汉商品房成交变化情况 40 35 30 25 20 15 10 5 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 万平米成都商品房成交变化情况 每周成交 同比(右轴) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 青岛商品房成交面积——季节性 苏州商品房成交面积——季节性 万平米 青岛商品房成交面积 万平米 苏州商品房成交面积 140 120 100 80 60 40 20