房地产行业2023年中期投资策略报告：春风来不远，探寻新平衡

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 春风来不远，探寻新平衡 行业核心观点： ——房地产行业2023年中期投资策略报告 2023年06月21日 行业相对沪深300指数表现 房地产行业修复之路虽有波折，但是方向不会改变，作为国民经济的支柱产 业，在经济修复过程中预计仍会受到政策的扶持，看好下半年行业销售重新企稳，在供求收缩中实现新的均衡。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 2022年房地产板块表现相对较弱：截至2023年6月12日，房地产行业 （申万一级行业）下跌11.1%，沪深300下跌0.7%，跑输大盘10.4pct。基金重仓配置比例回落至低位。2023年一季末房地产行业基金重仓配置比例 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产沪深300 行业研 究 行业投资策略报告 证券研究报 告 为1.19%，低于标准配置比例0.7pct，环比-0.4pct。从两类不同属性的房企估值来看，2023年5月国央企/非国央企房企平均估值分别为0.75倍PB和0.52倍PB，国央企背景房企显示出了更强的估值优势，但两类房企估值均低于1倍PB，关注“中特估”逻辑下估值修复机会。 2023年以来政策维持宽松，供求有望在收缩中实现均衡。政策端，在“房住不炒”的框架下“满足购房者的合理住房需求”、“探索新的发展模式”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，2023年以来持续保持较高 频率的因城施策节奏，核心城市有望以“一区一策”形成持续深化。供给端， 土地市场供应以及房企推盘均明显下降，市场整体处于去化状态。截至6月 12日，百城土地供应建面为1.38亿平，较去年同期下降35.64%。今年以来的百城住宅土地成交溢价率均值6.51%，较上年同期提升3.16pct。房企聚焦在核心城市拿地的趋势更加显著。开工端表现仍然较弱，竣工端预计在保交楼以及房企加快资金回笼的诉求下将维持较高景气度。需求端，尽管在疫情管控放松后，我国经济整体处于修复状态，但是居民收入预期并未明显改善，这是制约房地产市场修复进程的核心要素之一。但我们预计政策端将围绕改善居民收入预期角度发力，经济整体向好修复的方向未变，预计整体销售修复进程将在下半年重新回归，在供给收缩以及需求信心修复中逐渐实现均衡状态。 竞争格局重塑，关注“中特估”投资机会：销售，央国企背景房企在销售端市场份额明显提升，其销售金额和销售面积在TOP20中所占比重达到了52.8%和55.0%，2020年占比仅为23.1%和21.1%；拿地，具有稳健财务优势的部分央国企背景房企拿地强度维持稳健积极，从主要城市拿地结构来看，央国企仍是拿地主力，但民营房企拿地占比明显提升；融资，国央企类房企居优势 地位，民营房企有望受益于融资环境改善，按照企业属性不同统计发债占比情况来看，2023年1-5月境内债发行以国央企背景房企为主，占比达到93%，自2020年以来持续提升。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 杭州集中供地热度较高5月百强销售环比下降销售环比小幅回升 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.12023年以来房地产板块市场表现较弱4 1.2基金重仓配置比例接近历史低位4 1.3板块估值已经回落至低位，央国企背景房企更具估值优势5 2政策稳健宽松，供求有望在收缩中实现均衡6 2.1政策：维持宽松基调，化解风险，构建新模式6 2.2供给端：土地市场收缩，新房库存去化，二手房供给增加9 2.2.1供应下降，整体去化9 2.2.2土地市场量缩价升，房企更倾向于在核心城市投资9 2.2.3竣工端维持强势修复，开工端仍有压力11 2.2.4二手房供给增加一定程度上挤占新房市场需求12 2.3需求端：政策仍有发力空间，下半年销售端有望重回企稳状态13 2.3.1居民收入预期是影响需求端的核心因素13 2.3.2市场将在波动中寻找到新的均衡14 3竞争格局重塑，关注“中特估”投资机会15 3.1销售：央国企背景房企在销售端市场份额明显提升15 3.2拿地：具有稳健财务优势的房企拿地更具优势17 3.3融资：国央企类房企居优势地位，民营房企有望受益于融资环境改善19 4投资建议21 图表1：A股申万一级行业2023年以来市场涨跌幅情况（%）4 图表2：房地产行业基金重仓配置情况（%）4 图表3：2023一季末基金重仓持有A股房地产行业主要个股情况（%）5 图表4：房企PB估值持续回落，国央企背景房企更具估值优势5 图表5：房地产板块部分个股对应2023年业绩PE估值情况（横轴为市盈率（倍数），纵轴为近十年或上市以来历史市盈率分位数（%））6 图表6：主要国央企背景房地产行业个股PB估值与股息率情况（%）6 图表7：2021年以来政治局会议、中央经济工作会议及政府工作报告中关于房地产行业的相关表述内容7 图表8：2022年以来各地因城施策频次（截至4月末）8 图表9：2022-2023年4月各线城市出台各类政策次数8 图表10：个人房贷利率水平（%）8 图表11：居民中长期贷款情况（亿元）8 图表12：个人按揭贷款余额规模（亿元）及增速（%）9 图表13：30城待售面积（左轴）及去化周期（右轴）9 图表14：2019-2023年50个代表城市商品住宅月度供应面积走势9 图表15：全国100城住宅用地推出与成交走势（万平方米）10 图表16：100中大城市住宅用地成交楼面价（右轴，元/平）与溢价率（左轴，%）情况10 图表17：22城集中供地成交溢价率%情）况...（10 图表18：2019-2023年以来土地成交总价前20大城市土地成交建面与成交价款占全国的比重11 图表19：房地产行业开竣工增速（%）12 图表20：房地产开发投资增速（%）12 图表21：21城二手房成交套数情况13 图表22：一线城市二手房挂牌套数情况13 图表23：部分城市城镇居民人均可支配收入同比增速（%）14 图表24：我国城镇居民人均可支配收入（元）情况及增速（%）14 图表25：商品房销售面积与销售金额累计同比（%）14 图表26：商品房销售面积与销售金额当月同比（%）14 图表27：30大中城市一、二、三线城市销售当月同比增速情况14 图表28：30大中城市一、二、三线城市销售当月同比增速情况（%）15 图表29：2020年度及2023年1-5月TOP20房企销售情况15 图表30：销售榜单TOP20中央国企（含地方国资）背景房企销售占比情况16 图表31：2023年1-5月TOP20房企销售增速情况16 图表32：2023年1-5月拿地金额TOP20房企17 图表33：2023年1-5月销售榜单TOP20房企拿地强度18 图表34：不同公司属性的房企拿地金额占比（%）18 图表35：房地产行业境内债券发行规模（亿元）19 图表36：境外债净融资额情况（亿美元）19 图表37：房地产行业境内债到期偿还规模（亿元）19 图表38：境外债发行量与到期金额情况（亿美元）19 图表39：房地产行业境内债中国央企背景企业发债规模占比20 图表40：房地产行业到位资金增速情况（%）20 图表41：房地产行业各类到位资金增速（%）20 图表42：A股房地产行业主要个股增发进展情况21 1市场回顾 1.12023年以来房地产板块市场表现较弱 截至2023年6月12日，房地产行业（申万一级行业）下跌11.1%，沪深300下跌0.7%，跑输大盘10.4pct。我们认为主要原因是�市场对房地产行业政策进一步放松的预期下降；②房地产行业信用风险需要较长时间化解，行业需要时间回血；③在经历一季度恢复性上涨后，4月以来房地产行业销售明显回落；④房地产行业增量见顶的背景下，市场对行业长期走势并不明朗等。 图表1：A股申万一级行业2023年以来市场涨跌幅情况（%） 20.0 10.0 0.0 -10.0 -11.2 -20.0 -21.6 -30.0 -40.0 计算机 煤炭综合社会服务交通运输美容护理商贸零售银行建筑装饰房地产农林牧渔石油石化纺织服饰食品饮料通信公用事业基础化工轻工制造汽车有色金属医药生物机械设备家用电器非银金融沪深国防军工电力设备建筑材料 环保钢铁传媒电子 0 0 3 资料来源：同花顺，万联证券研究所，截止2023年6月12日。 1.2基金重仓配置比例接近历史低位 基金重仓配置比例回落至历史低位。2022年及2023Q1房地产行业基金重仓配置比例再次回落，2022年房地产行业基金重仓配置比例为1.62%，低于标准配置比例0.57pct，环比-0.4pct。2023年一季末房地产行业基金重仓配置比例为1.19%，低于标准配置比例0.7pct，环比-0.4pct。 图表2：房地产行业基金重仓配置情况（%） 61 50.5 40 3-0.5 2-1 1-1.5 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022 2023Q1 0-2 与标配差距(右轴）房地产行业投资市值比（%）股票市场标准行业配置比例(%) 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 重点个股持仓有所分化，保利发展、万科、金地集团等头部房企遭减持，华发股份、滨江集团等销售表现较好的地方龙头获得增持。保利发展持仓总市值仍居于房地产行业基金重仓持股首位，其次是招商蛇口、万科。 图表3：2023一季末基金重仓持有A股房地产行业主要个股情况（%） 名称 2023Q1持股季报持仓变动(万股)持股占流通股比(%) 总市值(万元) 2023Q1 2022年 2022Q3 2023Q1 2022年 2022Q3 保利发展 124266.62 -20598.79 -18479.32 10563.37 10.38 12.1 13.65 招商蛇口 51571.18 3581.38 -6737.08 20138.64 6.66 6.2 7.07 万科A 42524.94 -36352.04 -8981.46 5985.84 4.38 8.12 9.04 华发股份 31756.37 7196.62 -2760.27 12051.18 15 11.6 12.9 华侨城A 16925.9 6442.42 -3403.63 -3065.72 2.4 1.49 1.97 金地集团 17915.96 -39299.52 -16035.9 15268.35 3.97 12.67 16.23 滨江集团 18464.97 4597.63 93.52 1293.59 6.88 5.17 5.14 新城控股 5878.79 -654.06 2318.3 -1267.31 2.61 2.9 1.86 绿地控股 10677.42 1632.27 882.05 -3295.47 0.76 0.64 0.58 陆家嘴 3007.94 2143.43 -1643.67 2331.24 1.03 0.29 0.86 上海临港 3159.14 338.02 41.49 -567.73 1.32 1.18 1.18 万业企业 735.07 136.32 309.75 -990.53 0.79 0.63 0.3 首开股份 440.02 -3837.94 4218.07 -143.51 0.17 1.66 0.02 金融街 91.6