地产行业周报：基本面边际回落，关注超跌反弹机会

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 基本面边际回落，关注超跌反弹机会 2023年6月18日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周国家统计局公布5月房地产开发投资及销售数据，整体呈现修复走弱态势，为后续政策松绑进一步打开空间；6月15日MLF利率下调10BP，LPR有望同步联动下调，缓解居民端房贷压力；成都、北京土拍延续高热，越秀等优质房企积极布局核心板块。短期基本面走弱背景下，关注政策博弈带来的超跌反弹机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如 越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链 机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、旗滨集团等。 政策环境监测：1）国家统计局：投资销售整体偏弱，政策端仍需发力；2）成都、北京土拍热度延续。 市场运行监测：1）新房成交环比微增，后续有望修复。本周（6.10-6.16）新房成交2.7万套，环比增加2.7%，二手房成交1.7万套，环比减少2.8%。6月（截至16日）新房日均成交同比下降42.9%，增速较5月回落61.3pct。2）库存环比微升，去化周期12.3个月。16城取证库存10156万平，环比升0.9%；去化周期12.3个月，环比微增0.1个月。3）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。上周百城 土地供应建面6513.6万平、成交建面1945.7万平，环比升77.8%、降29.9%；成交溢价率4.3%，环比降1.5pct。其中一、二、三线成交 建面分别占比0.3%、28.3%、71.3%，环比分别降1.9pct、升8.9pct、降7pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行126.36亿元，环比增加81.36亿元；境外地产债发行1.37亿美元，环比增加0.5亿美 元；本周重点房企发行利率为2.01%-6.3%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨0.23%，跑输沪深300 （3.3%）；当前地产板块PE（TTM）14.49倍，估值处于近五年97.7%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万业企业、福瑞达、西藏城投；南向资金净流入前三为华润置地、越秀地产、中国海外宏洋集团。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年6月15日大连 阶段性下调首套房贷利率下限、提供购房补贴等 2023年6月14日自然资源部 支持公、铁路等线性基础设施工程多线共廊用地新模式 2023年6月14日湖北 鼓励国企盘活利用存量土地，将低效闲置土地纳入土地储备 2023年6月12日江西 全面推行不动产“带押过户” 优化交易流程 2023年6月13日赣州 延续实施二次使用公积金贷款 最低30%首付比例 “工改M1”项目全部工业生产 用房均可进行产权分割 取消二手房交易“权证满2年 限制”，推动金融扶持力度 2023年6月13日东莞 2023年6月16日福清 南海诸岛 偏松偏紧中性 国家统计局：投资销售整体偏弱，政策端仍需发力 事件描述：国家统计局公布2023年1-5月全国房地产开发投资及销售数据。 点评：1）投资降幅扩大，拐点仍需等待。上年低基数背景下，5月单月地产投资1.0万亿，同比降10.5%，降幅较上月扩大3.2pct；分区域看，各区域同比增速均出现下滑，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降2.5%、6.4%、28.9%、36.1%。尽管1-4月土地购置费同比增1.3%，但百城住宅类用地成交总价作为其强相关指标、2022年同比降27%、2023年前5月再降10%，后续土地购置费仍存下行压力；同时 房企资金偏紧制约建安表现，1-5月施工面积同比降6.2%、限额以上企业建筑及装潢材料类零售额同比降6.6%，印证建安投资表现不佳，综上维持全年地产投资下滑7%判断。2）新开工延续疲弱，不宜低估库存影响。5月单月新开工8,503万平米，同比降27.3%，降幅与上月接近。上游水泥量价表现均弱，侧面印证新开工弱势。我们认为，新开工本质是“补库存”，销售与库存为主导因素。当前房企对销售 复苏预期普遍谨慎，实行以销定产、加大滚存去化策略，同时销售明显萎缩、致各地库存去化周期较长，共同决定了下半年新开工下行压力仍大。据中指院，5月63城商品住宅出清周期平均值达20个月，因此不宜低估库存对新开工的掣肘。3）竣工延续改善，后续仍待政策发力。5月单月竣工4,148万平、同比增24.4%，前5月累计同比增长19.6%，表明随着保交楼专项资金落实到位，项目交付有序进行。据百年建筑网调研统计，1114个保交楼样本中，3月保交楼中已交付251个，占比23%；5月保交楼中已交付380个，占比34%。结合竣工端消 费建材企业一季度业绩增长不明显、甚至部分公司有所下滑，判断各地项目资金或仍偏紧，后续依赖保交付政策继续落地，带动下半年竣工延续较快增长。4）复苏或波折反复，高能级城市表现更好。上年低基数背景下，5月单月商品房销售面积、销售额同比增速分别为-3.0%、6.8%，增速较上月下滑8.4pct、21.1pct。分区域看，5月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为4.1%、-12.1%、-7.6%、 7.2%，增速均较上月出现不同程度下滑；分城市能级看，5月统计的50城新房日均成交套数同比增18.4%，增速远高于全国；前期需求透支叠加高能级城市楼市复苏或带来虹吸效应，5月50城中三四线城市成交增速年内首次转负。6月前14日50城销售同比增速回落至24%，市场成交进一步回落。以销定产模式下，6月房企推盘力度或不及往年同期，供给端亦或产生制约；同时需求端考虑经济恢复及居民信心修复需要时间、房价缺乏大幅上行基础，尤其三四线压力或较大，短期楼市复苏仍存波折，后续不排除进一步宽松政策出台，全年维持全 国销售面积同比微增判断。5）到位资金同比下滑，房贷利率或进一步下行。5月单月房企到位资金同比降7.4%，增速较上个月下降 11.0pct。分类型看，5月定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比增6.0%、25.4%、-13.4%，增速较上月分别降25bp、增2.0bp、降 1.6bp。值得一提的是，定金及预收款、按揭贷款与居民中长期贷款在2021年之前走势相关性较强，但2022年以来居民中长期贷款明显低于前两者，或与居民提前还款有关。2023年5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%,较上月微降1BP;二套主流房贷利率平均为4.91%,与上月持平。考虑15日MLF利率下调10BP，LPR有望同步下调，缓解居民端房贷压力。 4 资料来源：国家统计局，平安证券研究所 成都、北京土拍热度延续 事件描述：6月13日成都土拍，8宗宅地顺利成交，总成交规划建筑面积为63万平方米，总成交金额94亿元，平均溢价率达9.63%；同日 北京3宗地块出让，共吸引36家房企及联合体参与竞拍，最终以2宗封顶、1宗高溢价成交，揽金149.82亿，平均溢价率14.28%，土拍热度延续。 点评：1）成都参拍报名企业数达历史最高，北京热门地块竞相争夺。据中指院统计，成都此次土拍报名企业达112家，创成都历次土拍之最；北京经开区亦庄新城X47R1地块竞拍颇受业内关注，共吸引31家房企争夺，最终中皋置业以79.12亿元+5.3万平方米现房销售面积竞得该地块，溢价率15%。2）成都土拍市场民企活跃。此次土拍中树高集团、澳南集团分别中签成华区龙潭街道商住用地、金牛区宅地，明信则拿下天府新区兴隆街道、龙泉驿区龙泉街道两宗地块。年内一众民企兴唐、邦泰、诚一投资、乐山海天、成都嘉禾兴、中盖建设 等均参与成都土拍。3）热点城市楼市韧性支撑房企拿地热情，预计后续房企仍将延续收缩聚焦投资态度，核心地块仍不乏众多房企下场争夺。 成交:新房环比微增，后续有望修复 点评：本周（6.10-6.16）新房成交2.7万套，环比增加2.7%，二手房成交1.7万套，环比减少2.8%。高基数影响下，6月（截至16 日）新房日均成交同比下降42.9%，增速较5月回落61.3pct。 重点城市一二手房周成交变化2023年50城一手周均成交较2022年降7% 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.3.2622.6.2622.9.2622.12.2623.3.26 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2023年20城二手周均成交较2022年升43.5% 万套2021年2022年2023年 2022.72022.92022.112023.12023.32023.5 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期12.3个月 点评：16城取证库存10156万平，环比升0.9%。去化周期12.3个月，环比微增0.1个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.4.2321.6.1121.7.3021.9.1721.11.0521.12.2422.2.1122.4.122.5.2022.7.822.8.2622.10.1422.12.223.1.2723.3.1723.5.5 土地：成交、溢价率回落，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面6513.6万平、成交建面1945.7万平，环比升77.8%、降29.9%；成交溢价率4.3%，环比降1.5pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比0.3%、28.3%、71.3%，环比分别降1.9pct、升8.9pct、降7pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.52022.82022.112023.22023.5W5.2922.3.2822.6.2822.9.2822.12.2823.3.28 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（6.5-6.11） 119108 958987 2022.52022.82022.112023.22023.5W5.29 盐城北海石家庄宿迁宜昌 OMO存量（MA10）较上周上行 5.5 流动性环境：资金价格多数上行 资金价格多数上行。本周R001大幅上行65.47BP至2.04%，R007大幅上行12.41BP至2.04%。截至6月16日，OMO存量余额为197亿元，较上周减少275亿元。OMO存量衡量 某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007较上周上行12.41BP（%） 2020202120222023 20000 16000 12000 8000 4