风险披露与房价：来自加州野火危险区的证据（英）

风险披露和房价：来自加州野火危险区的证据 拉拉·马、玛格丽特·沃尔斯、马修·威本迈耶和康纳·列侬 工作论文23日 2023年6月 关于作者 拉拉马是肯塔基大学加顿商业与经济学院经济学副教授。她拥有经济学学士和硕士学位，以及 塔夫茨大学数学学士。她于2014年获得杜克大学经济学硕士和博士学位，之后加入肯塔基大学 。马教授是一位环境经济学家，其研究重点是通过房地产市场和健康影响来估计对环境质量的重视。 玛格丽特墙是未来资源气候风险和复原力计划以及环境正义倡议的高级研究员和主任。她目前的研究重点是与气候影响和灾害有关的问题，包括野火和洪水、对极端事件的复原力和适应、生态系统服务和保护。她曾担任环境与资源经济学家协会董事会成员，并于1996年至2000年在新西兰惠灵顿维多利亚大学经济系担任副教授。 马修Wibbenmeyer是RFF的研究员。他的研究旨在了解与森林和土地部门相关的气候影响和气候减缓政策，特别关注野火。他的工作经常使用空间数据和跨学科方法，并强调政策和管理选择的行为因素和分布影响。 康纳列侬是拜耳的数据科学家和计量经济学顾问。他于2022年从俄勒冈大学获得经济学博士学位，他的研究通常处于机器学习和因果推理的交叉点。他试图了解社区扩展到新的栖息地 、历史伐木和过去的农业活动如何影响未来的气候缓解战略和野火成本。 确认 我们感谢EmilyJoiner和IsabelleRabideau为这个项目提供的研究帮助。这项研究得到了美国农业部国家粮食和农业研究所农业和食品研究倡议奖第2021-67023-34483号的支持。 关于复位触发器 未来资源（RFF）是华盛顿特区的一家独立的非营利研究机构。其使命是通过公正的经济研究和政策参与来改善环境、能源和自然资源决策。RFF致力于成为最广泛信任的研究见解和政策解决方案的来源，从而带来健康的环境和繁荣的经济。 工作文件是其作者为提供信息和讨论而分发的研究材料。他们不一定经过正式的同行审查。此处表达的观点是个别作者的观点，可能与其他RFF专家，其官员或其董事的观点不同。 分享我们的工作 我们的作品可在署名-非商业性使用-禁止衍生品4.0国际（CCBY-NC-ND4.0）许可下进行共享和改编。您可以以任何媒介或格式复制和重新分发我们的材料;您必须提供适当的信用，提供许可证的链接，并指出是否进行了更改，并且您不得应用其他限制。您可以以任何合理的方式这样做，但不得以任何方式暗示许可方认可您或您的使用。您不得将材料用于商业目的。如果重新混合、转换或构建材质，则不得分发修改后的材质。有关更多信息，请访问https://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/. 文摘 近年来，野火造成的损失急剧增加。本研究使用边界不连续设计来估计野火危害披露对房价的影响。使用2015年至2022年加利福尼亚州ZillowZTRAX计划的单户住宅销售交易，我们发现，平均而言，面临披露要求的房屋的售价比附近没有披露要求的房屋低约4.3%。近年来，在几次破坏性的野火之后，价格影响更大。我们的研究结果强调了使用披露法规来确保灾害风险反映在住房市场中。 内容 1.介绍1 2.加州4 3.策略5 4.数据7 5.结果10 5.1.模型10 5.2.结果10 5.3.鲁棒性12 5.4.非均质性13 6.讨论14 7.引用16 8.表19 1.介绍 人员和财产越来越多地暴露在洪水和野火等自然灾害中，这是导致美国灾害成本上升的重要因素（Higuera等人，2023年）。荒地-城市界面（WUI）中的房屋是自然土地和已开发土地之间的过渡区，建筑环境与森林地区交织在一起，占野火损失的大部分财产（Krameretal.2019）。根据一些说法，WUI是美国本土增长最快的土地利用类型（Radeloff等人，2018年 ），预计到2050年，仅在加利福尼亚州的高野火危险地区就将建造超过600，000套新房屋 （Mann等人，2014年）。 人们在决定住在哪里时是否考虑了灾害风险，以及这些风险是否被资本化为房价，这些都是悬而未决的问题。在经验环境中回答这些问题的一个挑战是因果认同。灾害通常与自然设施高度相关：靠近河流和海洋的洪水和森林景观的火灾，公共土地的通道和景观。因此，区分风险与便利设施的影响可能很困难。 此外，购房者是否完全了解风险，这些风险在不同房产中有何不同，以及他们在决策中纳入风险的程度尚不清楚。 对于洪水来说，解决相关便利设施以及缺失或不完整的风险信息问题比野火更直接，因为联邦政府正式指定高洪水风险区域，特殊洪水危险区（SFHAs），通常被称为“100年一遇的洪泛区”。当房屋位于SFHA并拥有联邦支持的抵押贷款时，房主必须购买洪水保险，并且在大多数州，SFHA指定必须在出售时披露。这提供了风险的空间划分。一些研究将这种空间差异与差异享乐回归中重大洪水事件的时间相结合（BinandPolasky2004;库斯基2010;阿特雷亚等人 ，2013年;阿特雷亚和费雷拉2015;贝尔特兰等人，2019年）。其他人则使用边界不连续性设计（BDD），比较SFHA边界附近和两侧的房屋销售，以隔离洪水风险对房价的影响（Bakkensen和Ma2020）。 野火设置与洪水设置有一些重要区别。保险通常通过标准的房主政策提供，而不是针对野火的政策，没有联邦绘制的高危区域。因此，目前尚不清楚购房者在多大程度上了解在野火多发地区购买房屋时的风险。也许由于这些原因，关于野火风险享乐定价的文献很少。 然而，在加利福尼亚州，购房者可能更了解野火风险，至少在某些地方是这样。加利福尼亚州法律要求某些指定危险区域的房产卖家根据房产在映射的危险类别方面的位置和负责野火的司法管辖区向买家披露此信息 管理。在国家负责管理（国家责任区[SRA]）的情况下，在州归类为火灾危险严重区（FHSZ）的任何地方都需要披露.1在地方司法管辖区负责的地区（地方责任区[LRA]），只有在非常高的FHSZ中才需要披露。我们将这两类需要披露的区域称为“受管制”，并在全州范围内确定受管制和不受管制区域之间的地理边界。然后，我们关注披露对房价的影响程度，这为野火风险如何影响购房者的决定提供了一些证据。 我们使用BDD（参见，例如，Black1999;特纳等人，2014;Bakkensen和Ma2020）比较了附近但在受管制区域边界两侧的房屋的销售情况。所需的主要识别假设是，尽管公开要求在边界处突然变化，但可能与野火危险相关的未观测变量在边界上连续变化，至少在靠近边界的某个距离范围内。披露要求也由野火管理责任决定——无论财产是在SRA还是LRA中——因此我们比较了附近具有相似危险水平但披露要求不同的财产。具体而言，在我们的主要结果中，我们比较了高FHSZ内有和没有披露要求的附近房屋的价格.2通过这种方式，我们的实证方法应该隔离风险披露对房价的影响。 使用ZillowZTRAX计划关于2015-2022年加利福尼亚州房屋销售的数据，这是一个前所未有的野火活动和破坏时期，我们的结果表明，具有披露要求的高FHSZ房屋的售价比没有此类要求的附近房屋低约4.3%。与预期一致，如果受到披露要求的约束，中等FHSZ内的房屋售价也会更低（低2.6%）。我们通过估计北加州和南加州的单独回归来调查结果中的地理异质性;后者的估计影响更大。当我们按年份估计单独的影响时，价格折扣的幅度在我们样本的后期（2020年和2021年）有所增加，这是在几年的大而破坏性的火灾之后。 这项研究有助于揭示家庭对自然灾害的风险偏好以及这些危害对房价的影响，该研究使用了两种主要的实证方法。首先，洪水背景下的许多研究（例如，BinandPolasky2004;库斯基2010;巴肯森等人，2019年;Gibson和Mullins2020），使用了依靠危险事件进行识别的差异差异方法。一个常见的发现是，在附近的灾害事件发生后，高危地区的价格相对于低危地区下降，但这些下降是短暂的，通常不超过2-3年。在为数不多的将这种方法应用于野火的研究中 ，McCoy和Walsh（2018）使用了来自科罗拉多州的数据。 1加利福尼亚州将火灾危险严重区（FHSZ）分为中等、高和非常高的类别。我们将在第2节中更详细地讨论这些区域。 2尽管我们将主要分析限制在高FHSZs以控制未观察到的野火危害相关性，但我们的结果对于将样本限制为中等FHSZs是稳健的，这些FHSZs在调节方面也存在变化。 并为火灾发生后高风险地区的房产找到价格折扣，对于可以看到最近火灾烧伤疤痕的房产，折扣更大、更直接。 第二种但不太常见的方法是基于政策的信息处理。采用这种方法的研究经常使用以采用或修订披露政策或危害图为中心的差异差异策略来分析房价的变化。例如，Pope（2008）发现，在1996年北卡罗来纳州颁布洪水风险披露法之后，SFHA的房价相对于SFHA以外的房屋下降了约4%。Donovan，Champ和Butry（2007）发现，在科罗拉多州科罗拉多斯普林斯的野火风险评级在线发布后，与房价呈正相关的野火风险变得负相关。 一些使用基于政策的信息处理的研究也使用了BDD。Bakkensen和Ma（2020）使用SFHA边界来识别房价的洪水风险偏好。他们发现，洪水区内的价格要低约6%，买家往往会收到更多关于洪水风险的信息，尽管风险在洪水区边界附近不断变化。最后，在与我们关系最密切的研究中，Garnache（2020）分析了FHSZ地图的修订如何影响房价。Garnache（2023）重点关注南加州的七个县，将新边界外的房价变化与新边界内的价格变化进行了比较，发现新监管的房屋价格下降了3-6%。 其他情况下的享乐研究估计了信息和披露计划对房地产销售价格和租金的影响。最值得注意的是，一些研究发现，能源和“绿色”财产认证通常提供标签或“分数”来表明能源效率和其他难以观察到的环境特征，往往会提高价格和租金。这些结果已在住宅中发现（Walls等人，2017年;布劳宁和科克2011）和商业地产（布罗林森等人，2023年;艾希霍尔茨等人，2013年）。 我们的论文对估计野火危害资本化为房价的相对较小的文献做出了几项关键贡献。首先，我们使用最近的数据（2015-2022年），当时加利福尼亚州的野火损失急剧上升。其次，我们的数据集包括来自加利福尼亚州各地的交易，而不是许多享乐分析中常见的小地理区域。这促进了BDD方法，并允许我们考虑该州跨区域的空间异质性。第三，虽然我们的主要结果使用具有七年数据的合并横截面时间序列数据集，但我们也在单独的单年横截面上估计了我们的模型。这解决了以下批评：由于人口和偏好的变化，使用多年样本可能会混合不同的享乐均衡，从而模糊了将估计值解释为福利衡量标准（KuminoffandPope2014;班扎夫2021）。此外 ，通过按年份单独估计我们的模型，我们能够考虑在我们的研究期间避免野火危害的偏好如何变化。最后，我们的实证 策略在被归类为具有相同危害水平的区域使用受监管的边界，实现了双重目标，即隔离风险披露要求的影响，并减少与野火危害相关的未观察到的便利设施中遗漏的变量偏差。 2.在加州野火风险信息披露法律 加利福尼亚州法律要求指定野火危险区域的房产卖家在自然灾害披露声明中向买家披露此信息，该声明用于各种州和联邦危害（TroyandRomm2007）3，并警告买家在获得保险和开发房产方面可能存在挑战。它是在托管之前授权的;然后，买家有三天的时间可以退出购买。 对于野火，披露要求是根据危险程度（FHSZ）和负责该地点（“责任区”）野火管理的司法管辖区确定的。在加利福尼亚州，野火管理的管辖责任分为联邦责任区（FRA）、SRA和LRA。这些区域大致相当于联邦土地、非法人非联邦土地和当地消防部门管辖的土地4。 披露要求的野火危险部分基于FHSZ地图。在SRA中，CALFIRE根据火灾历史、植被和火灾行为的建模预测指定中等、高和非常高的FHSZ。在L