物业管理服务行业报告：行业回归理性，步入提质增效、独立发展新阶段

物业管理服务 行业回归理性，步入提质增效、独立发展新阶段 行业报告 2023-05-30星期二 投资要点 物管服务行业规范发展，市场规模将保持双位数增长 我国物管服务行业从无序乱象到规范化发展历经四十余年，如今市场已步入规范化、市场化发展时期。物业管理服务作为提高居民生活品质和城市环境建设的重要载体，伴随中国经济稳定持续发展、城镇化进程加快、人均可支配收入和消费能力的提高，预期将提升对物业管理服务的需求，预期物业管理服务收入规模将于2026年达到8,382亿元，5年CAGR为13%。 市场竞争日益加剧，行业迎来新发展阶段 因物管行业自身壁垒较低，随着行业不断发展、规模不断扩大，市场参与者众多，竞争格局分散。为更好的巩固和提升市场地位、应对激烈的市场竞争环境、满足业主对物业服务日趋专业化、标准化的需求、同时降低对关联方的依赖，物企持续加强第三方外拓能力，理性参与收并购，注重品牌力、服务能力、管理能力等综合实力的打造，巩固扩大基本盘；同时深挖贴近业主需求的增值服务，丰富产品品类，提升服务渗透率，为物服企业打开“第二增长曲线”。物企迎来聚焦于服务品质提升、单盘盈利能力和品牌价值提升的提质增效、独立发展的新阶段。 投资建议 研究部 姓名：陈欣 SFC：BLO515 电话：0755-21516057 Email:chenxin@gyzq.com.hk 在投资上我们建议围绕两大主线：一、国央企物企。具备政府信用背书和资本优势、有母公司稳定的项目输出、第三方外拓及收并购积极、经营及业绩稳定性较强，推荐关注华润万象生活(1209.HK)、中海物业 （2669.HK）、保利物业（6049.HK）、越秀服务（6626.HK）；二、优质民营物企。短期受疫情、地产流动性危机等外部因素扰动，估值受损较多，但基本面仍然扎实，具备一定规模化、品牌化优势，成长确定性相对较高，后期业绩及估值有望修复且可呈现较高弹性，建议关注碧桂园服务(6098.HK)、绿城服务(2869.HK)。 证券研究报告 请务必阅读投资评级定义和免责条款 目录 1.物业管理服务行业基本概念4 1.1基础物管服务4 1.2增值服务6 2.物管行业发展历程：从无序乱象到规范化、市场化发展7 3.物管行业发展现状及展望8 3.1行业规模持续扩张，增值服务占比稳步提升8 3.2行业市场化竞争加剧，头部效应显著，集中度持续提升9 3.3深挖社区增值服务，业务多元化发展9 3.4物企积极第三方开拓，经营独立性增强11 3.5收并购趋于理性，注重标的质量及协同性12 3.6加强数字化、智能化管理能力，降本增效14 3.7行业预期将保持稳步增长15 4.投资策略17 风险提示18 图目录 图1：物业管理服务业务范畴4 图2：基础物业管理服务收入的影响因素4 图3：增值服务收入的影响因素7 图4：行业发展历程8 图5：16-21年物业管理服务收入-业务类型（亿元）8 图6：16-21年物业管理服务在管面积（亿方）8 图7：16-21年物业服务百强企业在管面积及市占率9 图8：19-21年前十物企在管面积（亿方）及市占率9 图9：全生命周期及生活场景的社区增值服务体系10 图10：22年样本物企增值服务收入及增速、占比10 图11：22年样本物企业主及非业主增值服务收入（百万）增速及占比11 图12：22年样本物企业主增服与基础物管服务毛利率对比11 图13：2022年新增第三方外拓面积及占合约比12 图14：上市物企披露并购交易金额及占比13 图15：2019-2022年物业服务百强企业平均在管面积及项目数量14 图16：2016-2026E年物管行业劳工人均工资（元）15 图17：2010-2022年中国城镇化率（%）15 图18：2010-2022年城镇及农村人均可支配收入（元）15 图19：预测22-26年全业态物管服务收入（亿元）17 图20：预测22-26年全业态物管服务在管面积（亿方）17 表目录 表1：计费模式的区别5 表2：2022年物管服务企业部分收并购情况14 表3：中央地方部分有关物管政策概览16 表4：行业估值17 1.物业管理服务行业基本概念 物业管理服务其本质是为已签约管理的物业提供管理及增值服务。其中，基础物业服务顾名思义是为住宅物业及非住宅物业（如写字楼、购物中心、公建类城市服务）的业主提供四保一管服务。而为业主提供与生活相关的额外的非标准化服务通常被划分为业主增值服务。非业主增值服务则是为开发商或第三方机构提供案场服务、工程服务和顾问咨询服务。 优质的基础物管服务是增值服务能够顺利开展的基础；而多元化的增值服务不仅能够拉近与客户的距离，提升客户满意度及物企品牌力，也能够扩充物企公司的收入来源及规模，使业务之间形成良性的正循环。目前，市场中大多数物管企业专注于为住宅物业提供管理服务，如能够在此基础之上具备开展各类增值服务的能力，实现协同效应，在市场的竞争力也将大大增强，对品牌知名度的提升也将大有助益。 图1：物业管理服务业务范畴 资料来源：国元证券经纪（香港）整理 1.1基础物管服务 在物业管理服务业务范畴中，基础物管服务是指物管公司向服务对象提供房屋建筑及其他公共设施的使用管理、维修养护及巡视检查；园林绿地的管理养护；环境卫生和公共秩序的维护管理等各种基础管理服务，是物管公司最主要的收入来源。进一步拆分，基础物管服务收入主要和物业费、在管面积、收缴率三大因素相关。 图2：基础物业管理服务收入的影响因素 资料来源：国元证券经纪（香港）整理 1.1.1物业费 物管服务的计费模式分为包干制和酬金制。包干制下，业主通过向物业管理企业 支付固定物业服务费用，享受物管服务，这种计费方式较为简单，在住房制度改革初期得到普遍使用。但包干制的实质是物业企业自负盈亏的代管型物业管理模式，意味着在物业服务费用较为固定的情况下，可能存在干的越好反而挣的越少的情况，导致物业企业可能为获取更多利润降低服务的成本及质量，进而损害到业主的利益，降低业主对物管公司的满意度；与此同时，代管型模式下赋予物管公司较大的财政权利，物业服务费用收支情况不透明，存在物业企业虚报物业开支、挪用小区公共收益等不良行径，业主、业委会、物业企业矛盾纠纷愈演愈烈。 为了克服包干制的主要缺陷，同时在业主委员会逐步发展成熟的背景下，酬金制应运而生。酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物管公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制的实质是雇佣性物业管理模式，在酬金制下，由全体业主自负盈亏，物管公司提供的服务项目越多、服务质量越高，业主所需支付的成本及物管公司获得的收入也越高，保护了业主和物业公司双方的利益；同时业主作为自负盈亏的主体，有权利要求物业企业公开财务信息，解决了物业收支不透明的问题，化解了物业纠纷的矛盾根源，也大大增强物管公司提高服务水平及质量的动力。 但由于酬金制的实施对业委会的规范运作、工作能力和时间精力有更高的要求，且需要比较完善的市场环境、诚实守信的企业行为、对服务有较强敏感性的消费群体等，酬金制在实施上也面临一定难度。但总体而言，作为在制度设计上更优的计费模式，不管是从国家相关政策的支持力度上看，还是从业主的实际需求来看，酬金制收费模式都将是未来物业管理收费模式的趋势。 表1：计费模式的区别 资料来源：招股书、国元证券经纪（香港）整理 1.1.2在管面积 物管公司在管面积来源通常包括1、承接母公司（即关联方）物业；2、收购其他物管公司；3、第三方外拓，即承接第三方开发商物业及存量项目。较多物管公司其母公司均为地产开发商，作为旗下子公司，业务获取自然十分容易。当母公司处于项目交付的高峰期，将带动物管公司在管面积提升。但当母公司项目交付放缓，且近年较多地产公司面临经营、资金链等风险问题，第三方外拓成为物管公司保障业务稳定性、可持续发展的重要能力。 1.1.3收缴率 收缴率即为物管公司实收物管费与应收物管费的比例，比例的高低决定是公司能否正常运营及发展的重要因素之一，亦是衡量服务质量、管理水平的重要指标。对收缴率的影响因素包括业主对物管服务水平满意度不高、物管公司与业主之间存在不信任、不理解关系以及客户的综合素质参差不齐，缴费自觉性不高等。部分业主因各种原因，拖欠拒缴物管费，导致物管公司或进一步降低服务质量，从而再次激发与业主之间的矛盾，进入恶性循环。物管公司若想解决“收费难”问题，首要要提升自身管理水平，让业主切身感受到满意的服务质量，提升客户满意度；其次是建立规范的物管体系，明确收费标准、增加收费透明度，建立多种便利收费方式，使业主缴费时知其用处，满足不同业主需求；同时，加强业主权益意识及参与度亦是提升收缴率的重要手段之一，配合设立业主委员会等自我监督组织，促进业主缴费的积极性和自觉性。据克尔瑞物管及中物研协数据，百强物管企业在愈加重视业主需求、服务水平不断提升下，2021年整体业主平均满意度为92.2分，平均收缴率达94.5%，同比提升0.13个百分点。 1.2增值服务 增值服务主要分为业主和非业主增值服务。业主增值服务即是物管公司根据业主的需求，为业主或租户等提供非标准化的专项服务，如社区零售、美居、团餐、快递柜、到家服务、上门保洁等。 而非业主增值服务则是物管公司利用其自身资源，为开发商提供案场策划、销售、车位销售、顾问咨询等服务。 在做好基础服务的前提下，增值服务的开展对于业主来说，提升了业主的生活便利性和居住环境，有助提高客户满意度；对于物管公司而言，也成为其新的赢利点。 图3：增值服务收入的影响因素 资料来源：国元证券经纪（香港）整理 2.物管行业发展历程：从无序乱象到规范化、市场化发展 回顾我国物业管理服务行业发展至今已有近40多年历程，行业大致经历了从萌芽期到规范发展期再到快速发展的市场化时期。 萌芽期：受益于城市改革开放的发展，20世纪80年代全国住宅小区兴建，现代物业管理才由香港引入到我国的沿海发达城市，并逐步向内陆地区发展。1981年3月，深圳市物业管理公司成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这也是我国诞生的第一家物管公司，至此我国新兴的物管行业迈出了第一步。 规范发展期：在行业处于萌芽期的很长一段时间里，市场化程度低，物管企业服务水平量良莠不齐，管理体系不健全，价质不符、违规违例等问题乱象丛生，投诉率居高不下，整个行业缺乏全国性的规范。随着社会不断进步，城市发展要求愈来愈高，推进行业的有序发展也势在必行，2003年9月1日，国务院第一部《物业管理条例》正式实施，此举不仅规范了物业管理、维护了业主及物管企业的合法权益，也改善了人民群众的生活和工作环境。此后一年，据2004年全国第一次 经济普查结果显示，我国的物业管理从业人员已达143.4万人，业务收入达682.1亿元，行业产生的经济效益开始逐渐显现。2007年，对物管行业未来发展起到重要深远影响的《物权法》正式颁布实施，促进了物管活动中矛盾纠纷的防范化解、业主自我管理及约束机制的形成，解决了例如车库等资产归属界定等问题。之后各地纷纷出台物管相关法律法规，旨在更好的规范行业。 市场化时期：在我国物业管理趋于完善，服务理念不断提升下，市场的竞争也更为激烈，也促进了物管企业服务管理能力及品牌实力的提升，行业进一步迈入更为高效快速、规范且注重转型的新发展时期。 图4：行业发展历程 资料来源：招股书、国元证券经纪（香港）整理 3.物管行业发展现状及展望 3.1行业规模持续扩张，增值服务占比稳步提升 行业规模持续扩张，市场规模双位数增长。伴随中国房地产市场的快速发展，服务类型的不断丰富，物管行业的市场规模也在不断增长。据沙利文，2016-2021年，我国物业管理服务收入从2,414亿元增长至4,340亿元，CAGR为12.4%。 基础物管增速稳健，在管面积稳步提升。以服务类型划分，2016-2021年基础物管服务收入从2016年的1,9