香港房地产行业2023下半年展望：渐趋乐观

交银国际研究行业剖析 香港房地产行业 行业评级同步 2023年6月5日 2023下半年展望：渐趋乐观 香港地产–渐趋乐观：2023年首五个月房地产价格（中原城市领先指数） 行业与大盘一年趋势图 反弹6.4%，基本面的改善令住宅和零售市场的前景更为乐观，包括重新行业表现恒生指数 开关、游客涌入、白领回归，以及加息可能结束。 住宅处于拐点，基本面改善。我们认为加息、人口结构变化和边境管制是导致过去两年需求下降和房价回调的关键因素。然而，根据我们宏观团队的最新观点，美联储可能在下半年结束加息。我们也注意到，重新开关和人才引进方案吸引了一波内地白领回归。我们预计住宅需求回升将支撑中端新房销售，房价在上半年反弹后将在下半年企稳。 零售将反弹，写字楼仍承压。我们预计零售租金将在2023年下半年反弹5-10%，得益于游客涌入和消费券提振本地消费情绪，带来零售环境改善，租户的租金负担能力不断提高。相比之下，由于2023年和2024年办公室需求疲软和大量的项目完工，主要中央商务区的空置率已达到新高。与此同时，在主要办公区租金从峰值回落35-40%后，业主越来越不愿意进一步降租，而租户去中心化趋势也在放缓。因此，我们预计写字楼租金降幅将在2023年下半年放缓至3-5%，而由于市值租金和到期租金之间的巨大差距，业主续约时仍可能面临显着的租金负调整。 相对于写字楼，更偏好住宅/零售。总的来说，我们相对写字楼更偏好住宅和零售物业。因此，我们认为专注于中端住宅市场及零售元素较多的开发商将在下半年获益更多，包括新地（16HK/买入）。考虑到写字楼租金持续疲软导致租金回调，应避开写字楼元素较多的收租股。 主要风险：1）预期之外加息，加息幅度不确定；2）股市震荡，经济复苏弱于预期；以及3）游客涌入和消费市场复苏慢于预期。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 5/229/221/235/23 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 本文翻译自报告“HongKongPropertySector-2H23outlook:Turningmoreoptimistic”，原报告发布于 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 99.70 10.078 10.847 9.9 9.2 0.47 0.45 5.0 2023年6月2日 新世界发展 17HK 买入 33.30 18.70 2.588 2.668 7.2 7.0 0.22 0.22 9.7 恒基地产 12HK 中性 27.80 24.85 2.265 2.757 11.0 9.0 0.36 0.36 7.6 领展房托 823HK 中性 52.00 45.50 2.706 2.657 16.8 17.1 0.62 0.61 6.0 平均 11.2 10.6 0.42 0.41 7.1 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年5月31日 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 目录 香港房地产–渐趋乐观3 投资观点及建议3 住宅市场处于拐点，基本面向好5 重新开关后，零售租金将反弹10 写字楼市场仍然困难，供应将在2023-24年达到峰值13 估值表16 新鸿基地产(16HK)17 香港房地产–渐趋乐观 投资观点及建议 经过2022年一年的调整，住宅价格在2023年首五个月反弹了6.4%。几个基本面也发生了变化，使住宅和零售房地产的前景都更加乐观。这些因素包括重新开关、人口结构变化、游客涌入、白领回流以及加息可能结束。然而，我们认为，不同房地产类型的影响是不同的。总的来说，我们相对写字楼更偏好住宅和零售物业。 1.对于住宅物业，我们相信外籍人士和白领的回归浪潮以及高端人才通行证计划（“高才通计划”）的成功申请者将支持住宅租金和房地产价格。与此同时，我们认为加息即将结束，美联储的立场正处于拐点。我们预计房地产价格将在下半年保持基本稳定，租金将在下半年环比上涨5%。 2.对于零售物业，我们预计游客的涌入将继续利好非必需品行业，而必需品行业也将受到新一轮消费券发放的提振。我们预计零售租金将在2023年下半年反弹约5%。 3.对于写字楼，我们看到中央商务区继续有大量办公楼完工，2023年的空置率将达到历史最高水平。由于股市持续波动，金融和服务业的招聘情绪疲弱，我们预计2023年下半年对优质办公楼的需求仍将疲软。然而，由于去中心化和精简人力的趋势趋于稳定，业主将不愿进一步降租。我们认为，主要中央商务区写字楼的租金将在下半年再下降1-3%，而由于市值租金和到期租金之间的巨大差距，业主续约时仍可能面临显着的负租金调整率。 偏好拥有更多零售元素和充足的中端项目的发展商：我们相信拥有更多零售元素的发展商将受益于重新开关以及零售租金的反弹。我们预计住宅市场将企稳，中端住宅需求将更加强劲，这在一手市场的热销中可见一斑。我们继续看好新鸿基地产（16HK/买入）等开发商的表现。新鸿基地产拥有丰富的可售资源，以中端住宅为重点，可实现更高的销售率，并拥有针对中高端消费群的投 资物业组合。对于收租股和房托基金，我们相信即将到来的FOMC会议如果发出更多结束加息的信号，将支持估值，并预计拥有更多零售元素的公司将受益于消费市场的改善。我们认为，鉴于写字楼租金和资本价值潜在的更大下行空间，投资者应避开写字楼类收租股。 主要风险：1）预期之外加息和加息幅度的不确定性；2）股市震荡，经济复苏弱于预期；以及3）游客涌入和消费市场复苏慢于预期。 图表1：行业净资产折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:58.6% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (70) 资料来源：彭博，交银国际*截至2023年5月31日 图表2：前5大涨跌股（按2023年年初至今总回报） 嘉里长和信和 太古地产置富房托香港房地产恒生指数香港收租股 希慎领展鹰君 富豪房托九龙仓 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (30)(20)(10)0102030 资料来源：彭博，交银国际*截至2023年5月31日 住宅市场处于拐点，基本面向好 鉴于供给侧相对缺乏弹性，我们认为影响香港住宅价格和市场情绪的关键因素在需求侧。 过去两年，香港住宅市场被各种负面因素所影响，购买力受到削弱，包括1）加息降低了本地家庭的购买力；2）人口结构的变化，以及3）持续的新冠影响和边境管制阻碍了来自中国内地和海外的白领和学生的回归。然而，我们看到这三个因素都在逆转，这将为一手市场和租赁市场带来更正面的前景。 1.利率见顶在望 自2022年3月美联储开启加息周期以来，联邦基金利率目标区间从2022年5 月前的0-0.25%上调至2023年5月的5.0-5.25%，共上调10次。虽然香港银行体系的流动性强劲，但主要按揭基准利率（1个月香港银行同业拆息HIBOR）已从2022年初的约0.1-0.3%飙升至2023年的约3-4.8%，主要银行的最优惠贷款利率（“P”）亦由5-5.25%上升75个基点至5.75-6.0%。 按揭还款额增加30%。香港许多未偿还按揭的定价为1个月HIBOR加130-150个基点，上限为P-2.25-2.5%。随着HIBOR和最优惠利率的大幅上升，实际按揭贷款利率从~1.5%上升到~3.5%。假设房地产价值为800万港元，贷款与价值比 率为60%，按揭年期为30年（本金480万港元），每月按揭供款额由16,566 港元增加至21,554港元，增幅约30%。 新的FOMC会议声明暗示加息将很快结束。根据2023年5月发布的最新FOMC 会议声明，美联储决定将联邦基金目标利率区间上调25个基点至5.0-5.25% （从4.75-5.0%）。与3月的声明相比，我们注意到两个关键变化，包括关于1）限制性货币政策立场和2）未来进一步提高目标区间的措辞有所减少。 2023年末/2024年可能降息。虽然我们认为美国通胀仍将徘徊在高位，但加息对美国经济活动和劳动力市场的影响正在显现。我们的宏观团队认为，美联储的加息将很快结束，潜在的降息最早可能在2023年底发生。鉴于港元与美元挂钩，香港银行间流动性及融资成本与美国联邦基金利率变动高度相关。我们相信，随着联邦基金利率触顶，香港银行间余额和流动性将企稳。因此，HIBOR和最优惠贷款利率可能在下半年见顶。 图表3：2023年3月/5月FOMC会议新闻稿声明的措辞对比 2023年3月声明2023年5月声明 委员会预计，一些额外的政策收紧可能是适当的，以获得足够的货币政策立场，使通胀随着时间的推移回到2%。 在确定未来目标区间的增长幅度时，委员会将考虑货币政策的累计收紧程度、货币政策影响经济活动和通胀的滞后程度，以及经济和金融发展情况。 在确定进一步收紧政策的程度以使通胀随着时间的推移回到2%的合适水平时，委员会将考虑货币政策的累计收紧程度、货币政策影响经济活动和通胀的滞后程度，以及经济和金融发展。 资料来源：美联储，交银国际 图表4：1990年以来的联邦基金利率历史 联邦基金利率历史(%) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1990-01 1991-01 1992-01 1993-01 1994-01 1995-01 1996-01 1997-01 1998-01 1999-01 2000-01 2001-01 2002-01 2003-01 2004-01 2005-01 2006-01 2007-01 2008-01 2009-01 2010-01 2011-01 2012-01 2013-01 2014-01 2015-01 2016-01 2017-01 2018-01 2019-01 2020-01 2021-01 2022-01 2023-01 0 资料来源：美联储，交银国际 图表5：2019年以来1个月HIBOR及LIBOR (%)利息差一个月HIBOR(%)一个月LIBOR(%)5.5 4.5 3.5 2.5 1.5 0.5 -0.5 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 -1.5 资料来源：彭博、交银国际 图表6：2019年以来香港各大银行最优惠贷款利率变动历史 生效日期 汇丰/中银香港/恒生/南洋商业银行 渣打/东亚/工银亚洲/花旗/交通/中信银行 11/11/2019 5.000% 5.25% 23/9/2022 5.125% 5.375% 4/11/2022 5.375% 5.6