新政策？ 对贝克有什么好处？

2023年6月5日 招银国际全球市场|股票研究|公司更新 新政策?有利于BEKE是什么?过去两个交易日，BEKE股价在ADR/H股市场飙升13/12%，主要受BBG消息的推动，该消息称政府正在准备一揽子新措施以支持房地产市场和青岛放宽购房限制。我们没有在任何官方网站上找到该文件，但根据历史经验和我们的渠道检查，我们列出了4种可能性及其对行业的影响，其中基本情况是假设大多数二线城市将遵循青岛实施的做法，并将在很大程度上稳定市场情绪和房地产销售。这意味着10年BEKE的新房/现有房市场2023%的GTV增长。此外，取消福州佣金费率调控将缓解对佣金费率下调的担忧。鉴于新房质量问题最近蔓延到国有企业的项目，这将挤压更多二手市场的需求，以及BEKE即将交付的坚实的1H23（强劲的1Q23业绩+有希望的2Q23），我们重申买并将目标价维持在25.0美元/美国存托凭证不变（反映基本情况）。催化剂：更多城市跟随青岛的政策，6月环比销售增长保持稳定，1H23业绩强劲。 有什么新鲜事吗?过去两个交易日，BEKE的ADR和H股股价上涨了13/12%，主要受BBG 消息的推动，该消息称中国正在制定一揽子新措施以支持房地产市场和青岛放宽购买限制。新闻稿所附文件由住房和城乡建设城乡建设部、中国人民银行、银保监会青岛分行联署签署，声明：1）将第一/二购房者首付比例从30/40%降至20/30%;2）鼓励重启棚户区改造的货币化补偿。 行业的含义是什么?我们没有看到在住房和城乡建设部、中国人民银行或银保监会青岛分行的任何官方网站/渠道上发布的原始文件。根据历史经验，该政策可能1)被中央政府撤回/停止，因为它引起了巨大的市场波动，或2)在文件仅分发给相关部门时执行。如果政 策保持不变，对市场的影响将取决于有多少城市遵循。在我们的基本情况,除1、2个城市外，大部分二线城市都会跟着放宽，因为上一轮城市级首付比例下调仅到杭州（强二线）。这将在很大程度上恢复信心并稳定房地产销售，以保持年内温和的复苏步伐，这也是监管机构更愿意看到的，因为主题始终是“稳定楼市”。因此，我们认为，6月和23年下半年环比销售增长可能会保持稳定。我们最好的情况下假设所有二线城市和一、二线城市都可能效仿，由于截至5月31日，房地产销售同比增长14%，我们认为这种可能性较小。我们的最坏情况只是只有几个疲软的二线城市跟随，不太可能对整体销售和情绪产生重大影响，因为其中一些城市和大多数三线城市已经放松了相关政策。（图1） 目标价格25.00美元(以前的tp25.00美元)上/下行55.2%中国互联网当前价格16.11美元他Saiyi,CFA(852)39161739你们道苗族张(852)37618910CFAWentaoLU股票数据Mkt帽(美元mn)19921.2Avg3mt/o(mn)美元119.552w高/低(美元)20.30/9.77的总发行股票(mn)1183.0来源:FactSet股权结构全球23.3%吉祥腾讯移动10.0%来源:港交所分享的性能 绝对的相对1-m6.3%-3.0%3-m-17.8%-28.8%6-m-8.5%-20.8% 来源:FactSet12-mth性价比来源:FactSet 柯控股(BEKE我们) 请阅读LAST上的分析师认证和重要披露页面1 彭博社的更多报道：RESPCMBR<GO>或http://www.cmbi.com.hk 业绩总结(你们12月31日) FY21A FY22A FY23E FY24E FY25E 收入(mn)元 80,752 60,669 77,605 86,384 94,168 同比增长(%) 14.6 (24.9) 27.9 11.3 9.0 净利润(mn)元 (524.1) (1,386.1) 3,951.2 5,026.1 6,242.2 调整后的净利润(mn)元 2,294.0 2,842.8 7,378.2 8,491.8 9,338.5 每股收益(调整)(元) 7.71 1.94 2.39 6.20 7.10 P/E(x) 204.8 na na 35.5 28.1 P/B(x) 2.9 1.8 1.9 1.7 1.5 净资产收益率(%) (0.8) (2.0) 5.5 6.3 7.1 净杠杆率(%) (30.1) (27.3) (39.7) (48.1) (53.7) 资料来源:公司数据,布隆伯格CMBIGM估计 图1：青岛限购放宽政策情景分析 场景 影响 隐含制造增长(2023e)隐含TP上行 (美元/广告) 最好的情况下所有二线城市和1或2个一线城市可能会在很大程度上扭转对生产力的看法新屋15%30.991.8% 遵循市场,销售将会很快恢复成屋25% 青岛市的新政策基地情况下除1或2个外，大多数二线城市都值得关注恢复信心并稳定新屋10%25.055.2% 是实现房地产销售将保持温和复苏步伐成屋同比+20% 最坏情况只有几个弱的二线城市紧随其后 不太可能对整体销售和情绪产生重大影响，因为其中一些城市和大多数三线城市已经放松了相关政策 信心将进一步削弱，销售继续放缓 现有新屋5%15%16.73.7% 青岛的新政策被取消 来源:CMBIGM 图2：截至5月31日，新屋销售年初至今增长14% 资料来源:公司数据,CMBIGM 图5：截至5月31日，成屋销售年初至今增长63% 资料来源:公司数据,CMBIGM 财务总结损益表 2020年,一个 2021年,一个 2022年,一个 2023e 2024e 2025e 你们12月31日(mn)元收入 70,481 80,752 60,669 77,605 86,384 94,168 销货成本 (53,621) (64,933) (46,888) (58,430) (64,392) (69,487) 总利润 16,860 15,819 13,781 19,175 21,992 24,681 营业费用 (14,018) (17,174) (14,614) (15,555) (16,796) (17,839) 销售费用 (11,304) (13,234) (11,920) (13,075) (14,295) (15,300) 研发费用 (2,478) (3,194) (2,546) (2,480) (2,502) (2,539) 其他人 (236) (747) (148) 0 0 0 营业利润 2,842 (1,355) (833) 3,620 5,196 6,842 其他收入 781 1,702 1,569 1,255 1,004 904 其他费用 (2) (163) (719) 33 0 0 投资收益/损失 473 565 (512) 43 0 0 的份额的利润(亏损)/同事/合资企业 (34) 37 45 6 0 0 利息收入 163 355 743 1,018 1,216 1,275 税前利润 4,223 1,141 292 5,975 7,416 9,020 所得税 (1,609) (1,665) (1,690) (2,035) (2,401) (2,789) 税后利润 2,614 (525) (1,397) 3,940 5,015 6,231 少数民族的利益 (1) 1 11 11 11 11 净利润 2,613 (524) (1,386) 3,951 5,026 6,242 核心的净利润 922 (524) (1,386) 3,951 5,026 6,242 调整后的净利润 5,720 2,294 2,843 7,378 8,492 9,339 资产负债表 2020年,一个 2021年,一个 2022年,一个 2023e 2024e 2025e 你们12月31日(mn)元流动资产 87,539 69,926 70,425 85,055 95,434 107,114 现金及现金等价物 40,970 20,446 19,413 30,734 40,946 50,632 限制现金 8,567 6,286 6,181 6,490 6,815 7,155 帐户应收账款 13,184 9,325 4,163 6,675 6,556 8,044 其他流动资产 24,818 33,869 40,667 41,156 41,118 41,283 非流动资产 16,756 30,393 38,923 39,025 39,209 39,552 PP&E 1,472 1,972 2,037 1,801 1,536 1,276 使用权资产 6,821 7,244 11,284 12,412 13,654 15,019 无形资产 1,643 1,141 1,687 897 103 (658) 善意 2,467 1,806 4,934 4,934 4,934 4,934 其他非流动资产 4,353 18,230 18,981 18,981 18,981 18,981 总资产 104,296 100,319 109,347 124,080 134,643 146,666 流动负债 33,633 28,936 33,341 41,244 43,768 46,452 短期借款 0 260 619 619 619 619 账户应付款项 6,595 6,009 5,843 10,245 11,291 12,184 其他流动负债 20,728 15,361 14,528 17,190 18,356 19,731 租赁负债 2,626 2,753 4,972 4,972 4,972 4,972 合同责任 734 1,102 3,260 3,260 3,260 3,260 应计费用 2,950 3,451 4,118 4,956 5,269 5,686 非流动负债 3,870 4,327 6,952 6,952 6,952 6,952 长期借款 0 0 0 0 0 0 其他非流动负债 3,870 4,327 6,952 6,952 6,952 6,952 总负债 37,503 33,263 40,293 48,195 50,719 53,404 股本 0 0 0 0 0 0 留存收益 (9,228) (9,843) (11,406) (7,455) (2,429) 3,814 其他储备 75,993 76,817 80,326 83,217 86,240 89,348 股东权益总额 66,765 66,974 68,920 75,762 83,812 93,161 少数民族的利益 27 82 134 123 112 100 总股本和债务 104,296 100,319 109,347 124,080 134,643 146,666 现金流 2020年,一个 2021年,一个 2022年,一个 2023e 2024e 2025e 你们12月31日(mn)元操作前利润征税 4,223 1,141 292 5,975 7,416 9,020 折旧和摊销 1,174 1,158 1,089 1,838 1,941 1,984 税收支付 1,609 1,665 1,690 2,035 2,401 2,789 营运资本变化 2,991 32 5,036 3,907 1,501 (266) 其他人 (635) (402) 354 (1,198) (1,779) (2,471) 经营活动现金流量净 9,362 3,595 8,461 12,556 11,480 11,056 投资资本支出 (887) (1,430) (793) (793) (883) (962) 收购子公司/投资 (13,198) (9,876) 5,420 0 0 0 其他人 (892) (13,578) (13,099) (150) (81) (69) 从投资净现金 (14,978) (24,884) (8,472) (943) (963) (1,031) 融资净借款 (720) 260 359 16 20