2023W22：本周新房成交同比+15.3%，新房量能小幅回升，二手房仍较低迷

25城中介费率均值为2.2%，对经纪服务的规范需从实际出发。2023年5月，住建部等部门发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求房地产经纪机构合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；引导由交易双方共同承担经纪服务费用。 近期部分城市研究讨论规范中介服务相关问题。从各地方实际执行的费率来看，根据易居研究院，25个重点城市中介费率平均值为2.2%，其中成都、西安和北京的中介费相对较高，分别为2.8%、2.8%和2.7%。从买卖双方的费用承担情况看，买家全部承担占21%、买家承担大头占50%、买卖双方均摊仅占29%，可见当前二手房市场普遍以买家负担中间费为主，这其中还不包括隐性的转嫁费用。因此，对经纪服务的规范将有望减轻买方负担、规范市场秩序、促进二手房市场平稳健康发展。但在各地实际执行过程中，仍需注意根据市场实际情况制定政策，避免费用水平调整与市场预期出现偏差、预防费用支付方式调整后可能的费用转嫁问题。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为2.7%，领先沪深300指数2.37个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第6名。本周上涨个股共95支，较上周增长74支，下跌股数为34支。 新房：本周成交量有所回升，30个城市新房成交面积为345.9万平方米，环比提升10.8%，同比提升28.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.9万方，环比7.5%，同比53.9%；样本二线城市为219.9万方，环比17.6%，同比33.6%；样本三线城市为53.2万方，环比-7.3%，同比-8.8%。从今年累计22周新房成交面积同比看，样本30城共计6727.3万方，同比17.6%； 一线城市为1489.6万方，同比34.7%；二线城市为3802.0万方，同比11.7%；三线城市为1435.7万方，同比18.8%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计117.7万方，环比下降8.4%，同比增长51.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.5万方，环比-3.3%；样本二线城市为53.6万方，环比-15.0%；样本三线城市为30.7万方，环比-0.6%。年初至今累计二手房成交面积为2677.8万方，同比变动为62.5%。 信用债：根据wind统计数据，本周（5.29-6.4）共发行房企信用债8只，环比减少9只；发行规模共计80.50亿元，环比减少-79.37亿元，总偿还量86.62亿元，环比增加2.07亿元，净融资额为-6.12亿元，环比减少81.44亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（69.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（52.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年(48.4%）的债券为主。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为目前偏弱的需求需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.25城中介费率均值为2.2%，对经纪服务的规范需从实际出发 25城中介费率均值为2.2%，对经纪服务的规范需从实际出发。2023年5月，住建部等部门发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求房地产经纪机构合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价； 引导由交易双方共同承担经纪服务费用。近期部分城市研究讨论规范中介服务相关问题。 从各地方实际执行的费率来看，根据易居研究院，25个重点城市中介费率平均值为2.2%，其中成都、西安和北京的中介费相对较高，分别为2.8%、2.8%和2.7%。从买卖双方的费用承担情况看，买家全部承担占21%、买家承担大头占50%、买卖双方均摊仅占29%，可见当前二手房市场普遍以买家负担中间费为主，这其中还不包括隐性的转嫁费用。因此，对经纪服务的规范将有望减轻买方负担、规范市场秩序、促进二手房市场平稳健康发展。但在各地实际执行过程中，仍需注意根据市场实际情况制定政策，避免费用水平调整与市场预期出现偏差、预防费用支付方式调整后可能的费用转嫁问题。 图表1：全国25个重点城市二手房中介费率（%） 图表2：全国25个重点城市二手房买卖双方的中介费用承担情况（左图为类型占比，右图为负担比例） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为2.7%，领先沪深300指数2.37个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第6名。本周上涨个股共95支，较上周增长74支，下跌股数为34支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、万通地产、中南建设、中体产业、*ST松江，涨幅分别为28.2%、19.1%、11.0%、10.2%、10.1%。跌幅前五为*ST运盛、阳光城、粤泰股份、泰禾集团、宋都股份，跌幅分别为-89.2%、-23.0%、-22.4%、-21.8%、-21.6%。 本周48家重点房企中共计上涨33支，较上周增长32支，涨幅位居前五的为中梁控股、龙光地产、融创中国、时代中国控股、中南建设，涨幅分别为17.6%、16.9%、16.4%、11.1%、11.0%。跌幅前五为阳光城、泰禾集团、建业地产、金科股份、禹洲集团，跌幅分别为-23.0%、-21.8%、-8.8%、-4.2%、-3.5%。 图表3：本周各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为345.9万平方米，环比提升10.8%，同比提升28.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.9万方，环比7.5%，同比53.9%；样本二线城市为219.9万方，环比17.6%，同比33.6%；样本三线城市为53.2万方，环比-7.3%，同比-8.8%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计22周新房成交面积同比看，样本30城共计6727.3万方，同比17.6%；一线城市为1489.6万方，同比34.7%；二线城市为3802.0万方，同比11.7%；三线城市为1435.7万方，同比18.8%。其中一线城市中，北京（17.2%）、上海（69.4%）、广州（27.0%）、深圳（-7.3%）。二三线城市中海门（143.5%）、温州（105.9%）、惠州（71.2%）等总计14城同比均为正，南平（-83.7%）、衢州（-74.2%）、泉州（-68.1%）等总计12城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计117.7万方，环比下降8.4%，同比增长51.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.5万方，环比-3.3%；样本二线城市为53.6万方，环比-15.0%；样本三线城市为30.7万方，环比-0.6%。年初至今累计二手房成交面积为2677.8万方，同比变动为62.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为789.5万方，同比28.7%；样本二线城市为1286.5万方，同比84.7%；样本三线城市为601.7万方，同比78.2%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（5.29-6.4）共发行房企信用债8只，环比减少9只；发行规模共计80.50亿元，环比减少-79.37亿元，总偿还量86.62亿元，环比增加2.07亿元，净融资额为-6.12亿元，环比减少81.44亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（69.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（52.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年(48.4%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率以下跌为主。其中，光明地产短期融资券（-75bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（5.29-6.4） 5.本周政策回顾 图表26：地方性政策及消息（5.28-6.3） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，认为目前偏弱的需求需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。