亚太地区住房市场的稳定性和可负担性

DEP 一个 RT 米ENT 一个 l P 一个 PER 国际货币基金组织(imf) 房地产市场稳定在亚洲,和支付能力 由PragyanDeb哈拉尔德手指, 柏濑健一郎、木户洋介、悉达多· 和埃文·帕帕乔乔，亨利·霍伊尔提供意见 2022 12月 国际货币基金组织(imf) 亚洲和太平洋百货 部门的纸 房地产市场的稳定和负担能力在亚太地区 由PragyanDeb，HaraldFinger，KenichiroKashiwase编写，木户洋介、悉达多·科塔里和埃文·帕帕吉奥， 亨利·霍伊尔和安妮Oeking输入 版权©2022国际货币基金组织(imf) Cataloging-in-Publication数据 国际货币基金组织 姓名：Deb，Pragyan，作者。|手指，哈拉尔德，作家。|柏(I濑M健F)一图郎书，馆作家。|木户洋介， 作者。|科塔里，悉达多，作家。|Papageorgiou，Evangelos，1980-，作家。|霍伊尔，亨利S.，作家。| 奥金，安妮，作家。|国际货币基金组织，出版商。 题目：亚太地区的住房市场稳定性和可负担性/由PragyanDeb，HaraldFinger编写，柏濑健一郎、木户洋介、悉达多·科塔里和埃文·帕帕乔尔乔，亨利· 霍伊尔和安妮Oeking。 其他头衔：国际货币基金组织。亚洲及太平洋部（系列）。 描述：华盛顿特区：国际货币基金组织，2022年。|DP/2022/020|2022年12月。|包括参考书目。 标识符:ISBN:9798400203916(纸) 9798400220821(ePub) 9798400220913(WebPDF) 主题：住房政策--亚洲。|住房政策--太平洋地区。|住房--价格--亚洲。|住房--价格--太平洋地区。 分类:LCSHHD7358。A3D42022 部门文件系列介绍了基金组织工作人员对广泛的区域或跨区域问题的研究国家利益。本文中表达的观点是作者的观点，不一定 代表基金组织、其执董会或基金组织管理层的观点。 出版订单可以在线或通过邮件下达：国际货币基金组织(imf)发布服务 20090年邮政信箱92780,华盛顿特区,美国 t(1)202.623.7430 publications@IMF.orgIMFbookstore.orgelibrary.IMF.org 国际货币基金组织部门文件•亚太地区的住房稳定性和可负担性三世 内容 确认.v 首字母缩写词和缩写词.六世执行概要.七世 1。介绍.1 2。房价动力学在亚太地区.2 答:亚太大流行前房地产繁荣.2 B.疫情期间，许多房地产市场进一步走强.2 C.疫情后阶段指向房价减速.2 D.亚太地区对明显的住房周期并不陌生.3e.房地产周期可以有巨大的经济影响.5 3.失调、衰退风险和对负担能力的影响.7 一个。疫情期间是什么推动了房价的上涨？.7b.房价偏差有多大?.8 C.房地产市场的下行风险有多大？.10 D.住房负担能力有多大问题？.13 4.维护金融稳定和促进住房负担能力的政策.18答:政策,维护金融稳定.18 政策推动负担能力.23 5。结论.27 附件1。住房价格分解.40 附件2。住房Price-at-Risk.41附件3。估计mpm的影响.44引用..46 盒子 方框1.亚太地区的建筑、房地产和住房市场.29箱2。中国的房地产行业危机.31 框注3.区域住房市场的同步与解耦.34方框4.亚太地区宏观审慎政策工具包.36 方框5.新兴市场经济体的住房和家庭债务.37框注6.成功的软着陆：新加坡的例子.39 数据 图1.大流行之前和期间的房价动态.3 图2。房地产周期往往是更大的在AEs.4 图3.与住房有关的项目占家庭生活成本的很大一部分.5 四世国际货币基金组织部门文件•亚太地区的住房稳定性和可负担性 图4.住房成本往往对低收入家庭更为重要.6 图5.低抵押贷款利率和需求冲击推动了近期房价飙升区域AEs.7 图6.房价收入比和房租比大幅上升.8 图7.亚太地区发达地区的价格似乎错位.9 图8.更大的失调和更高的利率会增加住房的下行风险价格..11 图9.亚太地区的风险房价大幅恶化，尤其是在发达国家经济体.12 图10.价格失调是增加亚洲下行风险的主要因素.12 图11.利率上升可能进一步增加房价的下行风险.13 图12.一些区域经济体的家庭债务已攀升至历史高位.14 图13.住房负担能力是亚太地区几个发达经济体关注的问题.14 图14.澳大利亚和新西兰住房负担能力挑战日益增加.15 图15.住房质量是亚太地区EMDC面临的挑战.16 图16.各国不同收入水平的住房质量严重不平等.17 图17.COVID-19大流行结束了十年的宏观审慎紧缩.18图18.亚太地区经济体采用了各种宏观审慎政策工具.19图19.宏观审慎收紧政策显著影响家庭信贷增长.20 图20.MPM紧缩与松动的影响是不对称的，影响更大收紧.21 图21.需求侧工具似乎比基于资本的工具更有效.21 图22.宏观审慎收紧对房价的影响有限.22 图23.预计未来十年城市人口集中度将增加.23 表 表1.许多经济体经历了长期而大规模的房地产市场调整.4 国际货币基金组织部门文件•亚太地区的住房稳定性和可负担性v 确认 本文是在Anne-MarieGulde-Wolf的总体指导下编写的。该团队由 HaraldFinger，由PragyanDeb，KenichiroKashiwase，YosukeKido，SiddharthKothari和EvanPapageorgiou，HenryHoyle和AnneOeking（均来自亚太部）提供意见 （APD）的国际货币基金组织）。作者感谢 瓦沙利·阿什塔卡拉、里卡多·平托·达维科和约安娜·胡西亚达;Seble提供的生产协助阿贝贝、纳丁·杜博斯特、洛林·科菲和西尔维·波洛;并协助我们最初的提案 提供的帕特里夏厕所。 该论文得到了HelgeBerger，NinaBiljanovska，AndreaDeghi，Federico的出色评论 迪兹、科乔维·埃克卢、加达·法亚德、萨利赫·芬多格鲁、鲁伊·马诺、帕沃·米蒂宁、埃尔伦德·尼尔、娜塔莉亚·诺维科娃、让·波蒂埃、索拉布·拉菲克、拉尼尔·萨尔加多、塞尔吉奥·索拉、劳拉·瓦尔德拉玛、香兰武、王侯和 丁燕等人，包括在两次内部研讨会上。 六世国际货币基金组织部门文件•亚太地区的住房稳定性和可负担性 首字母缩写词和缩写词 腹肌 亚洲开发银行 AEs 国际清 个基点算银行 澳大利亚统计局亚洲开发银行发达经济体 国际清算银行基点 消费者消费者价格指数 价格指 D数STI债务服务总收入 emd新兴市场和发展中经济体 EMs 欧盟 新兴市场欧盟 俄罗斯联金融稳定委员会 邦安全局 国内生产总值 GFC 哈尔 国内生产总值(gdp)巨大的金融危机 住房Price-at-Risk家庭 现HH病史房价与收入 HPR 小时 LTV 房价出租 人力资源服务贷款价值 MPM宏观审慎措施不良贷款不良贷款 经合组织经济合作组织 澳大利亚央行澳大利亚储备银行澳洲新西兰储备银行 REINZ房地产研究所的新西兰 联合国联合国 国际货币基金组织部门文件•亚太地区的住房稳定性和可负担性七世 执行概要 亚太地区的房地产市场正处于一个重要的关头。在过去十年中崛起在大流行期间，许多国家的房价现在似乎注定要下降。明显 亚太地区过去也多次经历的住房周期是有代价的。堆积的上升期的脆弱性往往在经济低迷时期凸显出来，往往对 更广泛的经济。高房价和抵押贷款利率上升的前景，作为中央银行收紧货币政策，也意味着住房负担能力的显著恶化。 该地区许多国家的房价现在似乎错位，下行风险很大 未来一段时间的价格。疫情期间价格飙升，尤其是在该地区的发达经济体 （AEs），由于中央银行实施了非常宽松的政策，低抵押贷款利率促进了立场，以及特定国家的需求和供应因素。这导致了相当大的价格失调和未来房价的下行风险显着增加，在某些方面约为5-20% 国家。利率上升将增加未来的下行风险。而金融部门的主要 AE和新兴市场经济体（EMs）看起来很稳健，预计在这种冲击，密切监督是必要的，以便及早识别任何风险。 随着房价的上涨，住房负担能力在 大流行病。特别是在AE中，家庭必须伸出钱包才能获得足够的资金 住房，其中越来越多的人现在因这一费用而负担过重。许多国家的适足住房新兴市场和发展中经济体（EMDEs）也因高房价而负担能力较差， 反映供应无法赶上快速增长的人口不断增长的需求。贫穷 这些国家的家庭受到的影响尤为严重。 应对住房周期，维护金融稳定，宏观审慎政策应放在首位 防线。到目前为止，亚太地区国家已经拥有了广泛的工具包和政策。 事实证明，在经济上升期间，可以有效地缓解住房信贷增长。在工具包中，要求贷款价值比（LTV）和偿债占总收入（DSTI）限额等附带措施更多 比基于资本的工具有效，经济上升期间政策收紧的效果普遍存在 经济低迷时期政策宽松的刺激效应更强。虽然宏观审慎措施在瞄准家庭信贷增长方面一直有效，它们对房价的影响有限 平均而言，仅在区域新兴市场中显着如此。宏观审慎措施的漏洞也是关注，政策制定者应在必要时扩大监管范围。 提高住房负担能力需要采取多方面的政策方法。促进更强劲的供应在许多国家，应对措施将是解决根本失衡的关键。这包括审查土地使用法规，增加对城市规划的关注，激励闲置土地的使用，并提供 适当的社会住房和负担得起的住房，包括公共部门直接提供和间接通过奖励措施提供对于私人开发人员。但供给侧措施往往需要大量时间才能产生结果，因此 重视需求侧措施，这些措施见效更快。这些措施可以包括有针对性的治理支持，对财产累进征税，有针对性的宏观审慎政策以遏制系统性风险 同时注意其对低收入家庭和自住业主的影响，并利用定向融资、保险和担保机制。 1。介绍 亚太地区的房地产市场可能正处于一个重要关头。经历过频繁 以及过去几十年中明显的住房周期，在之前和期间普遍存在的房地产繁荣在房价估值过高和利率上升的情况下，大流行可能即将逆转。 由于住房是最重要的家庭资产，抵押贷款占 家庭负债，住房市场发展是当前家庭和政策制定者的关键 宏观经济形势。房地产泡沫破灭会对经济健康产生显著影响，并采取对家庭生计造成损害。虽然一些房地产市场的价格迅速上涨 在很长一段时间内，日益丰富的房价估值已经使许多家庭陷入困境，他们发现鉴于他们的收入水平，他们自己买不起住房。许多抵押贷款利率的持续上升各国可能会加剧对负担能力的担忧。 这些事态发展和关切提出了一些重要的分析问题，我们力求解决这些问题。本文中的地址。这些问题包括有关该地区房价决定因素的问题， 当前房价失调的程度，住房市场调整风险的量化，以及 住房变得负担不起的程度。此外，我们还寻求解决有关以下方面的问题：面对明显的住房周期，政策制定者如何支持金融稳定，以及他们如何 可以提高住房负担能力。这些问题对于寻求促进的政策制定者至关重要包容、可持续的增长。 为了回答这些问题，我们首先分析了疫情前后的房价动态。 在亚太地区各国，在过去几十年住房周期经常明显的背景下 （第2章）。然后，第3章探讨了观察到的明显住房的驱动因素和影响该地区的价格动态。它旨在评估推动房价飙升的主要因素 大流行，根据不同的指标评估房价失调的程度，以及然后使用风险房价分析量化住房市场调整的风险，包括确定导致这些风险的关键因素。本章还强调了住房问题房价不成比例的上涨以及最近和预期的负担能力 央行提高政策利率以对抗通货膨胀。第4章转向保障政策选择 面对住房周期的财务稳定性和提高住房负担能力。第5章结束。 2。房价动力学在亚太地区 答:亚太大流行前房地产繁荣 从全球金融危机结束到COVID-19大流行开始的近十年里， 该地区的许多住房市场都出现了明显的扩张，建筑业也活跃起来。经济持续增长中的房地产和房地产，部分反映了特定国家的住房市场 特征（框1）。区内主要受助实体及少数族裔因房屋需求不断增长，迅